Inwestycja w hotel od lat była zastrzeżona dla największych graczy na rynku. Zaprojektowanie, wybudowanie, a tym bardziej zarządzanie hotelem nie należy do łatwych i tanich projektów. Tym bardziej, gdy na rynku konkurencja stale rośnie, a oprócz pokoi hotelowych dostępne są apartamenty na Bookingu, czy AirBnB. 

HOTEL DLA INWESTORA INDYWIDUALNEGO

Condo nieco ten model zmienia. Dziś właścicielami poszczególnych pokoi lub apartamentów w hotelu mogą być także inwestorzy indywidualni. A kwoty wymagane do zainwestowania w apartament są rzecz jasna niższe od kosztu budowy całego obiektu. Najprościej condo można opisać jako hotel, którego pokoje są własnością pojedynczych inwestorów. Dla gościa obiektu nie stanowi to żadnej różnicy, turysta najczęściej nie ma świadomości jaka jest struktura właścicielska obiektu, w którym wypoczywa. Nie wpływa to więc na jego opinię czy markę, pod którą działa.

Condo – mówiąc krótko – jest inwestycją w zakup pokoju w hotelu. Dla nabywców lokata kapitału w nieruchomość, zabezpieczona wpisem do hipoteki stanowi jedną z bezpieczniejszych form lokowania pieniędzy i jednocześnie jedną z najczęściej preferowanych. 

– Pod warunkiem, że kupujący wybierze mądrze. Jak każda z inwestycji, także zakup condo nieruchomości pociąga za sobą ryzyko. Najważniejsze jest więc wybrać odpowiedniego partnera, czyli wiarygodną, profesjonalną firmę, która buduje i będzie zarządzać hotelem – zaznacza Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. 

UMOWA Z OPERATOREM

Z zakupem pokoju w condohotelu wiąże się równocześnie umowa z przyszłym operatorem obiektu na zarządzanie całym hotelem wraz z jego obsługą, promocją i ryzykiem. W umowie tej określone są warunki udostępnienia pokoju w zamian za czynsz dzierżawny, wypłacany właścicielowi lokalu przez z góry określony okres. 

Przykładowo w jednym z bardziej znanych hoteli oferowanych w modelu condo, Gwieździe Morza Resort Spa&Sport budowanej we Władysławowie, jest to okres 15 lat z możliwością przedłużenia do 20 lat. W hotelu tym przychód inwestora, określony w umowie wynosi blisko 7% w skali roku, a więc łatwo można wyliczyć, że zwrot wyniesie 102% po 15 latach. Korzyścią inwestora jest więc nie tylko wartość posiadanego pokoju, ale również przychód z tytułu umowy dzierżawy pokoju, który operatorzy wypłacają w zależności od umowy co miesiąc lub kwartał. 

Każdy kto posiada apartament wynajmowany turystom wie, że musi sam serwisować lokal, dbać o jego promocję oraz stale koordynować wydawanie i odbieranie kluczy, a także mierzyć się z innymi utrudnieniami. Może również zlecić to zewnętrznemu operatorowi, jednak z tym łączy się obniżenie jego przychodu. 

JAKIE JEST RYZYKO? 

Najważniejsze jest bezpieczeństwo wspomniane już wyżej, czyli przede wszystkim  wybór partnera, z którym będzie nas wiązała 15. czy nawet 20-letnia umowa. Plan operacyjny hotelu powinien być szczegółowo zweryfikowany przed podjęciem decyzji o wyborze obiektu, w którym zakupimy apartament. Operator bowiem przychód będzie czerpał z bieżących wpływów, więc to jak zaplanował swoją politykę promocji, kadrową czy kosztów działalności pozwoli nam zweryfikować czy dobrze zna rynek, na którym się porusza. 

Jednym z obszarów, które należy sprawdzić jest sytuacja finansowa oferenta oraz doświadczenie na rynku hotelarskim. Kolejną kwestią, która może być istotna jest lokalizacja obiektu oraz wysycenie rynku lokalnego w konkurencyjne obiekty. Łatwo się bowiem domyślić, że nawet najlepszy hotel, który przygotowywany jest w mało atrakcyjnej lokalizacji lub w takiej, w której dostępna wokół oferta przerasta potencjał rynku, będzie miał o wiele trudniej niż obiekt, który potrafi doskonale wpasować się w rynkową niszę. 

OPCJA WYJŚCIA

Jedną z najistotniejszych kwestii jest możliwość zbycia lokalu w trakcie trwania umowy oraz w po jej zakończeniu. Ważne, aby takie zagadnienia znalazły się również w podpisywanej umowie, ponieważ w Polsce nadal mało popularna jest opcja, w której nabywca może wezwać sprzedającego do wykupu pokoju, jak i też sprzedający może zarezerwować sobie prawo pierwokupu nieruchomości. Diabeł oczywiście tkwi w szczegółach, jednak istnienie takiej klauzuli może mieć kluczowe znaczenie w przypadku kłopotów którejś ze stron umowy. 

Ważnym sygnałem jest również struktura właścicielska części wspólnych i przestrzeni usługowych jak basen, fitness czy SPA. Jeżeli sprzedający wiąże swoją przyszłość z obiektem, to możemy założyć większe prawdopodobieństwo, że jego przychody pochodzić będą również z innych źródeł niż obłożenie pokoi hotelowych.

Standardem w modelu condo jest również to, że koszt wyposażenia pokoju hotelowego spoczywa na właścicielu, a ze względu na standaryzację obiektu wnętrze każdej jednostki musi być realizowane w oparciu o wytyczne architekta, co przy prestiżowych obiektach może wynieść dodatkowo kilka lub kilkadziesiąt tysięcy zł. Właściciel będzie również ponosił koszt opłat odtworzeniowych oraz funduszu remontowego, co podobnie jak w każdej nieruchomości obniża jego średni przychód.

WERYFIKUJ KONTRAHENTA

Warto również zwrócić uwagę na infrastrukturę hotelową, która może stanowić spory magnes dla klientów biznesowych, konferencyjnych czy rodzin z dziećmi. Brak takowej może również podwyższać ryzyko generowania przyszłych przychodów hotelu, a więc wpływało to będzie wprost na perspektywę realności wypłaty zysków dla właścicieli pokoi. 

– Weryfikacja tych danych dla inwestorów indywidualnych nie jest łatwa. Jednak widzimy rosnącą świadomość kupujących. Pracujemy z osobami, które inwestują w condohotele już od ponad 10 lat, i trzeba przyznać, że coraz częściej zdają sobie sprawę z tych wszystkich drobnych niuansów inwestowania w condo. Kupujący po prostu muszą pytać deweloperów o wszystkie nurtujące ich szczegóły, jeśli deweloper podchodzi do biznesu profesjonalnie, na pewno nie będzie miał nic do ukrycia – zauważa Marlena Kosiura. 

TRÓJMIASTO NAJDROŻSZE W POLSCE

Według raportu „Aparthotele/Condohotele w największych miastach w Polsce” opracowanego przez branżowy portal inwestycjewkurortach.pl, średni dzienny dochód z zajmowanego pokoju w głównych aglomeracjach wzrósł o kilka procent, z wyjątkiem Poznania i Trójmiasta, gdzie zanotowano lekki spadek. Na koniec roku 2018 w Trójmieście w systemie condo budowanych lub planowanych było prawie 2 tysiące lokali, co stanowi 28 procent w skali kraju. W Trójmieście rozpiętość cenowa jest dość wysoka – lokal condo z wyposażeniem kosztuje od 8000 do 19.500 zł/m2 netto. To najdrożej w Polsce! 

Ale popyt nie słabnie, a deweloperzy co chwilę ogłaszają nowe inwestycje. Mocno eksplorowana jest Wyspa Spichrzów i nabrzeże Motławy. W spichlerzach Mały i Duży Groddeck przy ul. Chmielnej, firma Supernova buduje kompleks Grand Hotel Gdańsk z 340 pokojami i apartamentami na sprzedaż w systemie condo. W czterogwiazdkowym hotelu znajdzie się m.in. strefa SPA z basenem. Hotel będzie działał pod globalną marką, a otwarcie zaplanowano na 2021 rok. Supernova Development działa na rynku od 2007 roku i zarządza obecnie ponad 30 projektami. 

Na Wyspie Spichrzów, lada moment otworzy się kompleks Deo Plaza, w którym znajdzie się m.in. hotel Radisson Hotel & Suites Gdańsk (360 pokoi oraz apartamenty prywatne. W październiku zawieszono wiechę nad kompleksem Granaria z 240-pokojowym hotelem Holiday Inn, 136 apartamentami, a w drugim etapie z 500 mieszkaniami. W przygotowaniu jest też kompleks Grano (Dekpol) ze 141 apartamentami i 136-pokojowym hotelem w condo. 

Condo to nowość na polskim rynku, a więc niezbędny jest czas, aby można było zweryfikować jak ten model przyjmie się w naszym kraju. Z pewnością będą mniej lub bardziej rzetelne podmioty, a rynek ma tę cechę, że potrafi szybko zweryfikować potencjał nowych mechanizmów inwestycyjnych. Swoją decyzję warto więc oprzeć na dobrej analizie przede wszystkim odnoszącej się do podpisywanej przez nas umowy.