Mieszkanie do wynajmu to dzisiaj jedna z najpopularniejszych form lokowania oszczędności w Polsce. Jak policzył Narodowy Bank Polski, w 2022 r. aż jedna piąta lokali z rynku pierwotnego trafiła do wynajmu. Nic w tym dziwnego, skoro analitycy NBP przez ostatnie lata podkreślali, że stopy zwrotu z mieszkania na wynajem były wyższe niż z obligacji skarbowych i depozytów bankowych.

Opłacalne, ale nie bez ryzyka

Jednak w ubiegłym roku sytuacja nieco się zmieniła. Fakt, inwestycja w mieszkanie na wynajem jest nadal opłacalna, choć relacja ceny zakupu do uzyskiwanego z najmu dochodu nie jest już tak korzystna jak np. dwa lata temu. I znów z pomocą przychodzi NBP: w III kwartale 2023 r. średnia rentowność netto (czyli po odliczeniu podatków) za wynajem mieszkania w Gdańsku wynosiła 6 proc. (o 0,3 pkt proc. mniej niż w 2022 r.), zaś w Gdyni - 5,5 proc. (spadek o 0,8 pkt proc.).

Tutaj ważna uwaga: powyższe wskaźniki dotyczą nieruchomości, które kupiono wyłącznie za gotówkę. Bo w przypadku inwestycji lewarowanych kredytem opłacalność spadła... poniżej zera.

Inwestowanie niesie ze sobą ryzyko. Trzeba pamiętać, że mieszkanie generuje koszty, ponieważ trzeba je utrzymać, niezależnie od tego, czy jest wynajęte czy nie. Z czasem dochodzi do jego deprecjacji, więc potrzebuje cyklicznych (i nieraz znacznych) nakładów inwestycyjnych.

Problematyczne są nieustannie rosnące ceny mieszkań (patrz ramka).

- Tempo wzrostu będzie wynosić co najmniej tyle, ile wskaźnik inflacji - prognozuje Karolina Klimaszewska, ekspertka portalu Otodom.pl. - Na niekorzyść wpływa także odpływ części pracowników budowlanych, co może powodować wydłużenie procesu przygotowania inwestycji i samej budowy, sprawiając, że taka inwestycja będzie obciążona większym ryzykiem.

Zainwestuj w Trójmieście: plaża, stocznia i… barki

- Trójmiasto to rynek wymarzony, jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy - przyznają Anna i Paweł Podbielscy z White Wood Properties. - Niewiele jest w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej miast, w których można prosto z ulicy zejść na nadmorską plażę. Dlatego też coraz popularniejsze okazują się takie lokalizacje, jak Gdańsk Brzeźno czy Gdynia Orłowo.

Strzałem w dziesiątkę są też dzielnice centralne, np. gdańskie lub gdyńskie Śródmieście lub Monciak w Sopocie, gdzie w sezonie turystycznym obłożenie sięga 90 proc. - Centralna lokalizacja daje również możliwość wynajmu tym, którzy przyjechali do Trójmiasta w interesach, jak i tym, którzy korzystają tu z usług medycznych, kosmetycznych czy po prostu są przejazdem - zauważa Anna Podbielska.

Zostańmy na chwilę w centrum Gdańska. Tutaj boom budowlany przeżywa Wyspa Spichrzów i sąsiadujący z nią Polski Hak. Jak grzyby po deszczu wyrastają osiedla z myślą głównie o wynajmie długo- i krótkoterminowym, np. Deo Plaza, Brabank, Granaria czy Chlebova. Trudno więc dziwić się mieszkańcom, którzy ochrzcili tę część Gdańska “Booking.com Island”.

- W gdańskim Śródmieściu obserwujemy dużą rentowność inwestycji - mówi Tomasz Modzelewski, dyrektor biura nieruchomości MO Estate. - Z roku na rok przybywa turystów, a to właśnie oni wybierają najem krótkoterminowy. Co więcej, o ile zimą zainteresowanie Jelitkowem, Brzeźnem czy Dolnym Sopotem jest mniejsze, o tyle turyści cały czas wybierają centrum Gdańska.

Tomasz Modzelewski zauważa, że klienci oprócz lokalizacji, cenią dostęp do usług. Jako przykład podaje m.in. Deo Plazę, gdzie nocujący korzystają z rozbudowanej strefy basenów i spa, a także mają pod nosem fryzjera, kosmetyczkę, masaże i eleganckie restauracje.

- Psychologowie i badacze trendów zwracają od kilku lat uwagę na to, że - szczególnie dla młodszego pokolenia - liczą się nie tyle zakupy czy usługi, co doświadczenia. I to obserwujemy również na rynku najmu krótkoterminowego - ocenia Paweł Podbielski. - Z tego powodu dla turystów dodatkową atrakcją jest sam pobyt w historycznym obiekcie takim jak Montownia w Gdańsku. Takich miejsc jest w Trójmieście więcej, a do najnowszych pomysłów na „ubarwienie” gościom pobytu należą np. luksusowe barki mieszkalne na Motławie.

Metraż versus standard

Popularność kapsuł hotelowych w Japonii czy Wielkiej Brytanii i krakowski „apartament” o powierzchni dwóch i pół metrów kwadratowych, udowadniają, że metraż w wynajmie krótkoterminowym nie ma - nomen omen - większego znaczenia.

- Tutaj nie ma dolnej granicy - mówi Anna Podbielska i dodaje: - Najłatwiej wynajmiemy mieszkanie jedno- lub dwupokojowe. Istnieje też zapotrzebowanie na większe powierzchnie dla grup i rodzin.

Podkreśla, że kluczowy jest standard. Najlepiej, jeśli jest zbliżony do tego, co oferują deweloperzy w nowych realizacjach. - To może być mieszanie w starej kamienicy, ale z wszystkimi wygodami. Zwyczajnego mieszkania w bloku w standardzie z lat 70. czy 90. może po prostu nie udać się wynająć turystom - przyznaje pośredniczka.

Zdaniem Tomasza Modzelewskiego popularność wśród inwestorów zdobywają mieszkania o dużym metrażu, zwłaszcza te z trzema lub czterema sypialniami. Paradoksalnie, nie po to, aby podzielić je na mniejsze lokale, ale dlatego, że mają coraz większe wzięcie w wynajmie krótkoterminowym.

Według analityków z firmy Emmerson Evaluation w 2022, średnie stopy zwrotu z wynajmu w Trójmieście kształtowały się w przedziale 3,2 - 5 proc. Najwyższą rentowność w przypadku mieszkań jednopokojowych uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Gdańsku (5 proc.), a najniższą - w Sopocie (3,2 proc.). Dla lokali dwupokojowych rentowność wynosiła odpowiednio 4,8 proc. i 2,9 proc., zaś trzypokojowych – 4,5 i 2,5 proc.

Gdzie po swoje? Ceny winduje lokalizacja

A jeśli szukamy czegoś dla siebie? Tutaj jest też w czym wybierać. Tylko w zeszłym roku trójmiejski rynek wzbogacił się o ponad 6 tys. nowych mieszkań. Jak policzyli analitycy z firmy doradczej JLL, co dziesiąta to nieruchomość premium. W tego typu realizacjach specjalizuje się m.in. trójmiejski deweloper Invest Komfort, który w swojej ofercie ma m.in. osiedle Portova w centrum Gdyni, Brabank nad Motławą w Gdańsku, Nadmorski Dwór blisko plaży w Gdańsku, a ostatnio - Opacka w sąsiedztwie Parku Oliwskiego i Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego.

Tomasz Modzelewski zwraca z kolei uwagę na osiedle Riverview. Ten zespół kilkupiętrowych budynków z czerwonej cegły mieści się nad samą Motławą, kilka minut spacerem od historycznego centrum Gdańska. Na tle sąsiadów wyróżnia się nie tylko ciekawą architekturą, ale też podejściem do wynajmu - krótkoterminowy jest zakazany, a długoterminowy nie może być krótszy niż pół roku. - Dzięki temu zawiązała się tam prężnie działająca wspólnota - dodaje Tomasz Modzelewski.

Anna Podbielska sugeruje wyremontowane mieszkanie w kamienicy. - Jeśli mamy dobrą lokalizację, komfortowy standard i miejsce po prostu przyjemne do życia, a tych w Trójmieście nie brakuje, to takie mieszkanie świetnie nadaje się pod wynajem długoterminowy - tłumaczy.

Szczegółowy raport z cenami mieszkań w poszczególnych dzielnicach Trójmiasta prowadzi portal SonarHome. Dotyczą one rynku wtórnego. Pierwsze miejsce należy do gdyńskiego Orłowa (20,3 tys. zł za metr), tuż za nim jest Dolny Sopot (19,2 tys. zł). Trzecie miejsce zajmuje sopockie Karlikowo (prawie 19 tys. zł).

Najciekawsze różnice widać w Gdyni, gdzie pomiędzy najtańszą a najdroższą dzielnicą jest prawie 12 tys. zł różnicy na metrze. Oznacza to, że za 40-metrowe mieszkanie w Orłowie zapłacimy ponad 800 tys. zł, czyli tyle, ile za... 95-metrowe na Obłużu czy tylko nieco droższej Cisowej (6,5 tys. zł).

Orłowo jest jednak ewenementem w skali całego Trójmiasta: położone w urokliwej części Gdyni, w pasie nadmorskim, nieopodal Sopotu, a do tego dobrze skomunikowane. To miejsce z ciekawą architekturą i bogatą historią: na wakacje do letnich rezydencji przyjeżdżali tutaj międzywojenni prezydenci Polski, artyści, majętni przedsiębiorcy.

Dzielnicę upodobali sobie deweloperzy, którzy budują tam jednak głównie drogie osiedla, niedostępne cenowo dla większości mieszkańców. Do tego zasób ziemi pod nowe inwestycje jest tam minimalny, stąd można się spodziewać, że ceny na rynku wtórnym będą tam rosnąć jeszcze bardziej.

W Gdańsku najdroższą dzielnicą jest Śródmieście (16 tys. zł za metr), a zaraz za nim Brzeźno i Zaspa-Rozstaje (po 15,6 tys. zł). Powyżej 13 tys. zł zapłacimy także w Strzyży, Oliwie, Letnicy i na Przymorzu.