Wnioski o udzielenie wprowadzonego jeszcze przez rząd PiS „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, banki przestały przyjmować z początkiem stycznia, czyli zaledwie pół roku od uruchomienia programu. Pieniądze na dopłaty do zakupu pierwszego mieszkania skończyły się dość szybko, a program przebiegł pod znakiem dużych podwyżek, błyskawicznie topniejącej oferty i chaosu – szczególnie na finiszu.

Boom na hipoteki

Liczby robią wrażenie. Według Biura Informacji Kredytowej w całym 2023 r. banki i SKOK-i udzieliły kredytów o łącznej wartości ok. 63,9 mld zł, a to o 40,5 proc. więcej niż w 2022 r. Z udziałem rządowej dopłaty kupiono ponad jedną trzecią mieszkań. W rekordowym miesiącu, czyli grudniu, o kredyt hipoteczny wnioskowało ponad 46 tys. osób – o 277 proc. więcej rok do roku. O dużym zainteresowaniu BK 2 proc. mówią też deweloperzy budujący w Trójmieście. Przykładowo w przypadku Hossy ponad połowę mieszkań z segmentów popularnych kupili klienci posiłkujący się tym programem. Sami deweloperzy mieli powody do radości, bo dzięki dużemu popytowi notowali bardzo dobre wyniki.

- Uruchomiliśmy kilkanaście nowych projektów lub ich etapów, dzięki czemu byliśmy w stanie sprostać rynkowemu zapotrzebowaniu – mówi Angelika Kliś, członkini zarządu ATAL. - Przyczyniło się to do osiągnięcia bardzo dobrego wyniku sprzedażowego za 2023 rok – zakontraktowaliśmy 2833 lokali mieszkalnych i usługowych. Szacujemy, że w ubiegłym roku w ATAL ok. 35-40 proc. transakcji miało związek z tym programem.

Skumulowany popyt i kurcząca się podaż

Mimo że program nie został z nami na dłużej, to i tak zdążył namieszać na rynku. Zresztą oddziaływał na niego, jeszcze zanim wszedł w życie. Wystarczyła sama zapowiedź rządowych dopłat, by ci, którzy dowiedzieli się, że nie spełnią wymogów programu, popędzili na zakupy.

- Wygenerowany w skutek programu dodatkowy popyt spowodował przyspieszanie decyzji zakupowych także w przypadku innych, „pozaprogramowych” grup klientów. Było to spowodowane tym, że oferta dostępnych na rynku mieszkań kurczyła się, a ceny wyraźnie rosły - w przypadku Trójmiasta, w ostatnim roku odnotowaliśmy silny, procentowo dwucyfrowy wzrost cen mieszkań – tłumaczy Anna Tuszyńska, dyrektorka sprzedaży w spółce Euro Styl.

Do wzrostu cen swoje dołożyła niska podaż. Bo deweloperzy – mimo spodziewanego wzrostu popytu - nie decydowali się na uruchomienie nowych inwestycji. Oferta stawała się coraz bardziej uboga, a za sprawą limitów określonych w programie z rynku najszybciej znikały mniejsze lokale - w cenie do 600 tys. zł.

- Program zwiększył dysproporcję pomiędzy popytem a podażą. Praktycznie cała oferta z segmentu popularnego została wyprzedana a deweloperzy nie nadążali z uruchamianiem nowych projektów. Do tego należałoby uwzględnić inflację oraz rosnące koszty operacyjne, które również wywarły wpływ na ceny - mówi Oskar Keller z Hossy.

Niechlubne rekordy

Efekt? Według szacunków BIG DATA Rynek Pierwotny w grudniu ubiegłego roku ceny mieszkań deweloperskich w niektórych miastach były wyższe o 20 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. Niechlubnym liderem zostało Trójmiasto z podwyżkami 27-procentowymi, Kraków (+24 proc.) i Warszawa (+23 proc.). O tym, że ceny nad Wisłą wręcz oszalały świadczą też dane Eurostatu za czwarty kwartał 2023 r. Polska okazała się liderem wzrostów cen w całej Unii Europejskiej. Mieszkania podrożały u nas o 13 proc., na podium znalazła się też Bułgaria ( +10 proc.) i Chorwacja (+9.5 proc.). W tym samym czasie ceny mieszkań spadły o 14,4 proc. w Luksemburgu i 7,1 proc. w Niemczech.

Trudno się dziwić, że na koniec roku kupujący mieszkania czuli pośpiech, stres i irytację. Tak przynajmniej wynika z indeksu INPON i raportu serwisu www.nieruchomosci-online.

- Nasz indeks nastrojów spadł w IV kwartale o 5 pkt i wynosi 55,5 pkt. Był to efekt wyczerpania się pieniędzy z BK2 proc., przeszacowania cen wielu nieruchomości, ale po części również tego, że ostatni kwartał charakteryzuje się często mniejszą aktywnością kupujących – informowali autorzy raportu.

Żegnaj „Bezpieczny kredycie 2 proc.”, witaj „Mieszkanie na start”

Co dalej? Następcą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” ma być program „Mieszkanie na Start”, który rząd Koalicji 15 października planuje uruchomić w połowie roku. Prace trwają, choć już pewne jest, że zasady będą różnić się od ustalonych poprzednio. Wśród nowości jest m.in. ograniczenie wniosków rozpatrywanych na kwartał, wprowadzenie limitów dochodu i nowe kryteria dotyczące wieku.

Po pierwsze, do 15 tys. okrojona ma zostać liczba rozpatrywanych wniosków (wcześniej nie było żadnych limitów). W tzw. ocenie skutków regulacji zapisano, że w liczbie 15 tys. będzie brany pod uwagę wyłącznie jeden wniosek złożony przez danego kredytobiorcę. Oznacza to, że nie będą w niej uwzględnione wnioski złożone przez tego samego kredytobiorcę w różnych bankach.

Kolejna zmiana dotyczy wieku - i jest niekorzystna dla singli. W BK 2 proc. kredyt z preferencyjnym oprocentowaniem mogła uzyskać osoba do 45. roku życia - limit wieku był więc jednakowy, niezależnie od liczby osób w gospodarstwie domowym. Tym razem wiek zostanie okrojony – do 35 lat – i to właśnie tylko dla singli. Dla większych gospodarstw domowych nie ustalono limitów wieku.

Podobnie jak poprzednio program dotyczy tych, którzy kupują pierwsze mieszkanie. Ale wyjątek stanowią rodziny z trojgiem dzieci. One także będą mogły skorzystać z programu (czego nie było w BK 2 proc.), by poprawić swoje warunki mieszkaniowe.

Choć w nazwie kredyt ma „0 proc.”, to w rzeczywistości na takie oprocentowanie mogą liczyć tylko nieliczni, a dokładniej gospodarstwa domowe z co najmniej trojgiem dzieci. W przypadku singla będzie to 1,5 proc., gospodarstwa domowego w którego skład wchodzi jedno dziecko – 1 proc., a w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi dwoje dzieci – 0,5 proc.

Nowością jest też kryterium dochodowe, które wyniesie:

* 7 tys. zł netto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,

* 13 tys. zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,

* 16 tys. zł netto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,

* 19,5 tys. zł netto miesięcznie dla czteroosobowego albo większego gospodarstwa domowego,

* 23 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego

Jednak – co ważne - przekroczenie tych limitów nie wyklucza z programu, natomiast dopłata będzie pomniejszana. O ile? Za każdą złotówkę przekroczenia limitu o 50 groszy – dla singla i o 25 groszy, w przypadku dwuosobowych i większych gospodarstw domowych.

Kolejną ważną kwestią jest to, że dopłata naliczana będzie tylko od określonej wysokości kapitału. I im większe gospodarstwo domowe, tym rządowa pomoc będzie wyższa. I tak singiel może otrzymać maksymalnie 200 tys. dopłaty, a pięcioosobowa rodzina – 600 tys. zł.

Niepewność cenom nie służy

Z ostatnich ministrialnych zapowiedzi wynika, że kredyt będzie można zaciągnąć do końca 2027 r. Należy jednak podkreślić, że zasady mogą się jeszcze zmienić, projekt skierowano bowiem do publicznych konsultacji.

- Chcemy, by nowe przepisy, będące jednym z trzech elementów strategii rozwoju budownictwa i mieszkalnictwa w Polsce, weszły w życie jeszcze w drugiej połowie 2024 r. Kredyt mieszkaniowy #naStart, czyli z dopłatami do rat, będzie można zaciągnąć do końca 2027 r. – podał Krzysztof Hetman, minister rozwoju i technologii.

Trójmiejscy deweloperzy do nowego programu podchodzą ostrożnie. Marta Apanowicz, dyrektorka sprzedaży i marketingu w firmie Domesta podkreśla, że dużym udogodnieniem w nowym programie jest otwarcie na osoby tworzące gospodarstwa domowe, a nie będące w związkach małżeńskich.

- Pewnym ograniczeniem są natomiast kryteria związane z wynagrodzeniem, choć ich zastosowanie jest w pełni zrozumiałe – podkreśla Apanowicz. - Jestem przekonana, że wprowadzenie programu w życie ożywi rynek nieruchomości, jednak na tym etapie, do tematu podchodzę z ostrożnością. Poczekajmy na konkretne terminy, listy banków, w których kredyty będą przyznawane i co najważniejsze: potwierdzenie wszystkich kryteriów.

- Co jakiś czas pojawiają się nowe zmienione założenia projektu ustawy, dlatego też trudno jest odnieść się jak kredyt wpłynie na tendencje zakupowe – wtóruje Oskar Keller z Hossy. - Natomiast już teraz zauważamy grupę klientów, którzy czekają na ten program i w związku z tym wstrzymują się z zakupem nieruchomości. Jeżeli program nie będzie miał jakichkolwiek limitów cenowych, to jego efekt może być podobny jak w przypadku BK2 – prognozuje.

Tymczasem eksperci Expandera i Rentier.io uważają, że zwlekanie z uruchomieniem „Mieszkania na start” będzie tworzyć kumulację popytu i… ryzyko kolejnego skoku cen mieszkań.

- Im dłużej będzie trwała niepewność co do ostatecznych warunków i czas oczekiwania na wejście programu w życie, tym większa powstanie kumulacja popytu. Jeśli ktoś posiada zdolność kredytową, pozwalającą uzyskać zwykły kredyt, ale spełnia wymogi zapowiadanego programu, to będzie wolał poczekać – tłumaczą analitycy.

I dodają, że teoretycznie niższy popyt powinien doprowadzić do spadku cen, ale to nie nastąpi, jeśli sprzedający wiedzą, że zainteresowanie za chwilę się pojawi. Gdy w końcu program ruszy, to nagłe uwolnienie skumulowanego popytu, połączone z dopłatami, spowoduje kolejny wzrost cen.

Według danych BIG Data Rynek Pierwotny w marcu średnia cena metra kwadratowego w ofercie deweloperów w Warszawie sięgnęła już 17,4 tys. zł, Krakowie - 16 tys. zł, Trójmieście - 15 tys. zł, a Wrocławiu - 12, 4 tys. zł.