- Mieszkam na ostatnim piętrze, więc wiele uciążliwości mnie omija, ale z dwunastu mieszkań już tylko w dwóch-trzech są stali mieszkańcy - mówi Aldona, mieszkanka centrum Gdańska.

Coraz więcej mieszkań w wielu atrakcyjnych lokalizacjach wynajmowanych jest krótkoterminowo. A to daje się we znaki mieszkańcom.

Bez sąsiadów

Aldonie brakuje sąsiadów, w razie awarii nie ma kogo o coś zapytać, ani poprosić o to, żeby w razie nieobecności ktoś podlał kwiaty.

- Niedawno administrator powiedział mi, że nie ma kogoś, kto mógłby otworzyć strych w kamienicy obok, bo nikt tam na stałe nie mieszka - wspomina mieszkanka centrum Gdańska.

Hałasy Aldonie mniej dają się we znaki, inni znajomi mają dyskotekę pod oknami.

- Oni uważają, że moje problemy, to żadne problemy - śmieje się kobieta.

Magda z centrum już się wyprowadziła, ale mówi, że do ciągle zmieniających się twarzy mijanych na klatce schodowej - da się przyzwyczaić.

- Jednak - zastrzega - w pewnym momencie zaczęły budzić mój niepokój, bo byłam świadkiem dwóch włamań do mieszkań na wynajem w mojej klatce.

Na hałasy ze strony tymczasowych sąsiadów nie narzeka, znacznie głośniej zachowują się turyści pod oknami. Ale teraz Magda nie mieszka już w Śródmieściu i żyje jej się spokojniej.

Centrum i prestiżowe lokalizacje

Mateusz Richter z Obrotni Nieruchomości opowiada, że w trakcie poszukiwań mieszkania, część klientów zwraca uwagę na obecność tymczasowych sąsiadów, chcą ciszy i spokoju.

- Natomiast większość z nich tak naprawdę świadomie podchodzi do tego tematu i jeśli chcą mieszkać w danej inwestycji lub dzielnicy, to muszą się z tym liczyć i to akceptują, ponieważ decydujące przy wyborze są lokalizacja czy widoki – opowiada.

Richter w całej swojej karierze jako agent nieruchomości nie spotkał klienta, który sprzedawałby mieszkanie ze względu na to, że ma takie „sąsiedztwo”.

- Raczej głównymi powodami są rozwody, powiększenie mieszkania lub przeprowadzka do innego miasta lub pod - mówi.

Inne doświadczenie ma Aneta Kania z Partnerzy Nieruchomości, ona zna takie przypadki, gdy ktoś szuka mieszkania, bo nieznośne sąsiedztwo daje się we znaki.

- Sytuacja dotyczy głównie centrum miasta Gdańska, nowych inwestycji, bardziej prestiżowych - mówi Kania.

Dzielnice oblegane w wynajmie krótkoterminowym to Przymorze, Brzeźno, Jelitkowo, Śródmieście, Stare Miasto, Żabianka, Wrzeszcz, Zaspa czy Letnica.

- Powstają tam nowe inwestycje, a duża część mieszkań przeznaczona zostanie na wynajem krótkoterminowy - zapowiada Mateusz Richter.

Aneta Kania przyznaje, że klienci często pytają o sąsiedztwo mieszkań wynajmowanych na krótki termin.

- Inaczej jest, gdy ktoś sam chce wynajmować swoje mieszkania, ale jeśli ktoś kupuje dla siebie, to raczej chce stałych sąsiadów - opowiada agentka.

Problem dotyczy Gdańska

Prezes Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej Karol Spieglanin przyznaje, że wynajem krótkoterminowy to problem Gdańska, a nie tylko Barcelony czy Amsterdamu.

- Występuje w skali adekwatnej do skali miasta i ruchu turystycznego. Zmagamy się z nim, mieszkańcy odczuwają jego negatywne skutki, wpływa na kształt miasta - komentuje prezes FRAG-u.

Spieglanin zarzuca władzom miasta, że nie myślą o tym zagadnieniu, mimo że - zastrzega - rozwiązań trzeba szukać na szczeblu centralnym.

- Zastanówmy się przez chwilę, jakie problemy implikuje najem krótkoterminowy i jakie są tego skutki. Większość powie, że jest to uciążliwość dla bezpośrednich sąsiadów wynajmowanego mieszkania. Wieczory panieńskie i kawalerskie, niesławni pijani Brytyjczycy, czy nie mniej pijani Norwegowie. Ale to tylko wierzchołek góry lodowej - uważa prezes Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej.

Po pierwsze tak, jest to uciążliwość dla sąsiadów. Tego typu sąsiedztwo sprawia, że stali mieszkańcy wyprowadzają się po prostu do innych dzielnic. To z kolei przekłada się na kształt całej dzielnicy.

- Miejscowe przedszkole z czasem robi się puste, więc jest zamykane, co tylko przyspiesza odpływ mieszkańców. Jeżeli nie jest zamykane, dochodzą do niego dzieci z innych dzielnic, więc generujemy jeszcze większe korki. Usługi dla mieszkańców w stylu szewc, czy dorabianie klucz, zamienią się w monopol, kebab albo setną w okolicy Żabkę. Turyści zastępują stałych mieszkańców więc i okoliczna oferta skrojona zostaje do ich potrzeb - mówi Karol Spieglanin.

Po drugie, skoro taki najem się opłaca, to każdy kto ma gotówkę w niego inwestuje. Mieszkanie przestaje być mieszkaniem, zaczyna być inwestycją.

- Sam mieszkam w centrum Gdańska i gdy się tu przeprowadzałem z innej dzielnicy sześć lat temu, to każdy pośrednik potrafił mi powiedzieć, gdzie jest najbliższy sklep i ile jadę z lotniska, a żaden, gdzie jest szkoła i czy dobra - opowiada prezes FRAG-u.

Zwraca uwagę, że w okolicy praktycznie żadna inwestycja nie reklamuje się hasłem "zamieszkaj tutaj", teraz jest "zainwestuj".

- A skoro masz zainwestować i łatwo zarabiać, to po co inwestować w coś innego? - pyta Karol Spieglanin. I dodaje: - Kiedyś czytałem dobry przykład o sklepie rowerowym - zakładasz sklep rowerowy, biznes ci wystrzelił i pojawia się w życiu nadmiar gotówki. W normalnej sytuacji rozbudowujesz sklep i serwis, albo otwierasz kolejny na drugim końcu miasta. A tak: po co się męczyć, skoro możesz kupić kolejne mieszkanie i otrzymywać regularne przelewy? Właściwie cierpi cała gospodarka, bo zamiast tworzyć nowe miejsca pracy, niejednokrotnie wyspecjalizowane, dokładasz trochę kasy Bookingowi i procent firmie sprzątającej.

Po trzecie, żeby zainwestować, trzeba mieć pieniądze.

- Zaryzykuję stwierdzenie, że częściej mają je ludzie posiadający w życiu jakiś dorobek zawodowy i trzy mieszkania niż młodzi, po studiach, zaczynający życie zawodowe i marzący o założeniu rodziny - mówi.

Kupują na pęczki

Spieglanin nawiązując do tych słów dodaje, że tym samym napędza się wzrost cen mieszkań, więc stać na nie inwestorów z gotówką, a nie młodych z ograniczoną zdolnością kredytową.

- Statystyki tylko to potwierdzają - jak informuje portal Rynekpierwotny.pl "zakup mieszkań za gotówkę stanowił od 60 proc. do nawet 75 proc. transakcji w latach 2017-2021". Sam znam przypadki inwestycji w Gdańsku, w których prywatni ludzie kupują w nowych inwestycjach mieszkania nie na sztuki, a na piętra czy klatki, czy elewacje - wspomina Karol Spieglanin. Sytuację nazywa patologiczną.

Po czwarte, taki najem to konkurencja dla hoteli, hosteli i całej branży, której celem jest obsługa ruchu turystycznego.

- Branży, która płaci podatki, tworzy różnorodne miejsca pracy, buduje się na wyznaczonych działkach, w oparciu o zapisy miejscowych planów, czyli w domyśle np. o analizy ruchu. Kanibalizujemy sektor gospodarki przeznaczony do obsługi miejsc noclegowych, pozwalając wyrastać konkurencji utrudniającej sąsiadom normalną egzystencję. No trudno mi to nazwać rozsądnym działaniem - mówi.

Paweł Mrozek, architekt i urbanista, autor popularnego fanpage'a "Sto Lat Planowania" przypomina, że najem krótkoterminowy jest objawem znacznie głębszego problemu, który pożera rynek mieszkaniowy nie tylko w Polsce, ale praktycznie w większości miast wysokorozwiniętego świata i wynika z tego, czym stały się mieszkania w ostatnich dekadach. Zamiast być dobrem pierwszej potrzeby, stały się intratnym zasobem inwestycyjnym, którego wartość znacznie przekracza możliwości nabywcze większości społeczeństwa, utrzymującej się z normalnej pracy.

- U nas ten problem nadpodaży mieszkań, w których nikt nie zamierza mieszkać, objawia się w w postaci wystawiania tych lokali w najmie krótkoterminowym, bo jesteśmy atrakcyjnym turystycznie miastem. W rzeczywistości jest jednak jeszcze gorzej - mówi Mrozek. Powstałe w celu inwestycyjnym mieszkania nazywa zmarnowanymi.

- W żaden sposób nie budują społecznego potencjału - komentuje autor “Stu Lat Planowania”. Zwraca uwagę, że mieszkania po zakupie stoją zamknięte na klucz, bo ich właściciele nie czują potrzeby ich wynajmu.

Szukając rozwiązań

Jak rozwiązać problem? Karol Spieglanin nie ma wątpliwości - po pierwsze, po drugie i po trzecie to kataster, kataster i jeszcze raz kataster.

- Mądrze wprowadzony podatek katastralny od nieruchomości i tzw. "banków ziemi". Mam świadomość tego, że na słowo kataster z największą obawą reagują ludzie, którym udało się kupić albo odziedziczyć drugie mieszkanie, mają z niego dodatkowe zyski i chcą zabezpieczyć przyszłość dziecka. Wprowadźmy kataster od trzeciego czy czwartego mieszkania, albo nawet uzależniony od liczby dzieci. Wyeliminujmy z rynku osoby, które zajmują dziesiątki mieszkań. Wyeliminujmy fundusze, które kupują ich setki i przeznaczają pieniądze ludzi, którzy są skazani na wynajem, na konta zagranicznych funduszy emerytalnych. Wyeliminujmy też inwestorów, którzy skupują działki w jednej okolicy i rozkładają sobie inwestycje na 30 lat, żeby tylko ograniczyć podaż mieszkań i nie wpuścić konkurencji po sąsiedzku - wylicza prezes Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej.

Dodaje także propozycję stworzenia alternatywy dla rynku nieruchomości jaki znamy - budownictwo społeczne czy komunalne. Jak i regulację najmu, i dobowego, i długoterminowego. Jak?

- Tak, żeby na dobowy musiała zgodzić się np. wspólnota w danym budynku, a długoterminowy zabezpieczał interesy obu stron transakcji - wyjaśnia przedstawiciel FRAG-u.

Paweł Mrozek uważa, że bez podjęcia działań na wszystkich szczeblach, począwszy od Unii Europejskiej, walka z apartamentami inwestycyjnymi jest z góry przegrana.

- Na poziomie UE prawo człowieka do posiadania mieszkania powinno zostać uznane na równi z prawem do edukacji, opieki zdrowotnej czy dostępnej zdrowej żywności. Wszystkie kraje europejskie w te dziedziny pompują biliony euro, abyśmy mogli cieszyć się z tych wygód - komentuje.

Jeśli chodzi o rozwiązania pozaunijne, widzi rozwiązania na poziomie krajów. Chodzi o walkę z problemem przy pomocy rozwiązań prawnych, eliminując przy okazji gospodarcze nierówności, jak niesprawiedliwie niskie podatki od nieruchomości inwestycyjnych, w których prowadzi się de facto działalność hotelarską - nie płacąc jednocześnie podatków jak hotele.

- To akurat jaskrawy przykład nieuczciwej konkurencji, ale ukrócenie procederu nie rozwiąże bynajmniej problemu w całości - mówi.

Kolejnym elementem, poprawiającym strukturę mieszkańców w nowych inwestycjach, byłoby wprowadzenie możliwości, a w jakimś minimalnym stopniu obowiązku dla deweloperów, aby w wyznaczonych obszarach, będących rozwiązaniem komplementarnym do obszarów rewitalizacji, można było wymagać budowy pewnego procenta mieszkań komunalnych, integralnie wplecionych w strukturę całej inwestycji. Tak aby wyeliminować całkowicie luksusowe bloki widma, które już dziś straszą ciemnymi oknami po zmroku.

- Wszystko to i jeszcze parę innych rozwiązań, jak podatki katastralne od pustostanów oraz miejskich nieużytków, powinny zaprowadzić nowy zdrowy reżim na rynku mieszkaniowym, który nie będzie dokuczliwy dla deweloperów, bo wszyscy oni będą podlegać takim samym warunkom gry - uważa Paweł Mrozek.

Zdaniem autora fanpage’a “Sto Lat Planowania” pieniądze, które teraz uciekają z gospodarki na spłatę kosmicznych kredytów, mogłyby krążyć w niej i odkładać się w oszczędnościach, a nie zyskach banków.

- Ostatecznie ten pieniądz i tak zostanie zainwestowany przez banki, ale będzie odkładał się na nasze emerytury i godne życie zamiast być nam wydzierany po to, aby 1 proc. ekonomicznie uprzywilejowanych ludzi mógł go reinwestować w nieruchomości jeszcze bardziej pogłębiając skalę problemu - komentuje Mrozek.