Pani Agato, konkretnie, wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy?

W czasach, gdy rynek prywatnych apartamentów na wynajem dopiero się kształtował i był rynkiem rozwijającym się, faktycznie wynajem krótkoterminowy, najczęściej turystom na doby, był bardziej opłacalny. Dzisiaj mamy jednak bardzo duże nasycenie rynku i dochodzimy do masy krytycznej. Stopień obłożenia tego typu apartamentów nigdy nie wynosi 100%, jest dużo mniejszy i z roku na rok jest coraz niższy, bo konkurencja na rynku jest coraz większa. Szala zaczyna się przechylać na korzyść wynajmu długoterminowego, szczególnie w przypadku apartamentów segmentu premium, w bardzo dobrej lokalizacji, w wysokim standardzie. 

300-400 zł za dobę w sezonie robi jednak wrażenie...

Tylko, że sezon u nas trwa 3-4 miesiące. Po sezonie ciężko o duże obłożenie, a i ceny trzeba obniżać, często nawet o połowę. Bardziej się opłaca stały najemca, płacący regularnie niemały przecież czynsz, dbający o mieszkanie, z którym wiąże nas umowa, a nie regulamin wynajmu. Proszę nie zapominać, że wynajem krótkoterminowy jest czasochłonny i wiąże się z wyższymi kosztami obsługi. Rotacja lokatorów jest bardzo duża, stan mieszkania szybko ulega degradacji, trzeba myśleć o tym, żeby dostarczać klucze, ręczniki, zmieniać pościel, sprzątać. To są koszty, a jeśli oddamy apartament pod zarządzanie firmie zewnętrznej, to trzeba z nią dzielić się przychodem. Jak doliczymy do tego koszty eksploatacyjne, które są po stronie właściciela i podatek to zostaje w kieszeni około 40% przychodu. Trzeba jeszcze wziąć pod uwagę fakt, że dzisiaj organy podatkowe zaostrzają stanowisko w zakresie rozliczania zysków z najmu nie godząc się na ryczałt w wysokości 8,5%, a narzucając opodatkowanie w 18% lub 32%.

Ludzie kupują jednak coraz więcej apartamentów pod wynajem, coraz więcej jest też firm zajmujących się zarządzaniem wynajmem krótkoterminowym. 

Jest popyt, jest podaż, ale tylko i wyłącznie przemyślane inwestycje, dobrze skalkulowane mają szansę powodzenia. Wspomniał Pan o firmach zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami pod wynajem. Ci najwięksi dyktują często warunki, które inwestorom ciężko zaakceptować, a ci mniejsi pojawiają się i znikają. Kupuje Pan apartament, wyposaża go, by przed wakacjami trafił na rynek, oddaje Pan w zarządzanie firmie, w wakacje nawet jest ruch, ale po sezonie wiatr hula po korytarzach i okazuje się, że firma znika z rynku. Takich przypadków jest mnóstwo. 

Żyjemy w Trójmieście, na brak turystów nie narzekamy, przyjeżdża ich coraz więcej, również po sezonie. Czy aby nie za bardzo dramatyzujemy? 

Wynajem krótkoterminowy jest w dużym stopniu uzależniony od czynników wpływających na koniunkturę – pogoda, sezon turystyczny, duże imprezy odbywające się w okolicy, itp. Raty kredytu trzeba bowiem spłacać regularnie, a wpływy z wynajmu mogą być mocno uzależnione od pory roku. Owszem, turystów w Trójmieście nie brakuje, ale warto spojrzeć na to, co się dzieje w innych krajach, bo my podążamy dokładnie tą samą ścieżką. Weźmy na przykład Hiszpanię, turystyczny raj. Boom budowlany spowodował, że budowano i kupowano nieruchomości w ogromnych ilościach. Przeważnie na kredyt. W 2007 roku przyszedł krach, dochody z najmu przestały wystarczać nawet na raty kredytu, a wszystko w Hiszpanii, gdzie
sezon trwa cały rok. 

Mówiła Pani, że planując zakup nieruchomości pod wynajem trzeba dobrze wszystko zaplanować i skalkulować. Co to znaczy?

Z punktu widzenia inwestora bardzo ważne jest, aby pamiętać, że tworzona oferta najmu krótkoterminowego jest w większym stopniu alternatywą dla hoteli, aniżeli dla tradycyjnego wynajmu. W obliczu tych wszystkich okoliczności, o których mówiłam, warto zdecydować się na najem długoterminowy, szczególnie dla firm i instytucji, w tym dużych korporacji międzynarodowych, dzięki czemu mamy spokój i stosunkowo większe przychody z najmu. Muszę zaznaczyć tutaj, iż moja agencja może poszczycić się dużą skutecznością działań w wynajmie długoterminowym apartamentów o wysokim standardzie dla sektora biznesu, która kształtuje się na poziomie 92,6 procent.

LASOTA BUSINESS CONSULTING REAL ESTATES

Gdynia, Al. Zwycięstwa 241/13, tel. 793 730 792, www.lbconsulting.pl, info@lbconsulting.pl