Co z tymi stopami?

Stopy procentowe to jedno z najważniejszych narzędzi Narodowego Banku Polskiego. Od decyzji Rady Polityki Pieniężnej zależy, jak bardzo drogi jest kredyt hipoteczny i czy domowe budżety odczują ulgę czy dodatkowe obciążenie. Obniżki, które obserwujemy w ostatnich miesiącach, oznaczają tańsze finansowanie i poprawę zdolności kredytowej Polaków.

W ostatnich latach kredytobiorcy przekonali się, jak mocno zmiana stóp potrafi uderzyć w portfele. Teraz sytuacja zaczyna się odwracać — raty powoli spadają, a banki chętniej liczą wyższe kwoty kredytów.

- To moment, który może przyciągnąć na rynek osoby wcześniej wycofane lub wstrzymujące decyzję zakupową – podkreśla Piotr Zwoliński, współwłaściciel Pepper House. – Zdolność kredytowa Polaków wyraźnie wzrosła, a inwestowanie w nieruchomości znów staje się bardziej opłacalne niż trzymanie pieniędzy na koncie – dodaje.

Zwoliński zwraca uwagę, że w lokatach i obligacjach wciąż znajduje się około 1,4 bln zł oszczędności Polaków. O ile jeszcze niedawno depozyty mogły wydawać się atrakcyjną i bezpieczną przystanią, o tyle wraz ze spadkiem oczekiwań inflacyjnych ich realna rentowność maleje. Mówiąc prościej — pieniądze na lokacie zaczną zarabiać coraz mniej. Tymczasem rynek najmu nadal utrzymuje solidne stopy zwrotu.

- Rentowność z wynajmu waha się dziś w przedziale 4-5% w zależności od lokalizacji, ilości pokoi i standardu wykończenia oraz wyposażenia. Niby nie dużo, ale na lokacie rocznej to w zasadzie jest już poziom nie do osiągnięcia, a będzie tylko gorzej, bo oczekiwania inflacyjne spadają – prognozuje Piotr Zwoliński.

W popularnych miejscowościach turystycznych dodatkowym atutem jest sezonowość — w szczycie wakacyjnym nieruchomość potrafi zarobić tyle, ile w dużym mieście przez cały kwartał. Tam stopa zwrotu może sięgać 7–8%, a do tego dochodzi potencjał wzrostu wartości samego mieszkania lub apartamentu w dłuższym terminie.

Coraz częściej kupujący myślą też o nieruchomości jako o drugim domu — miejscu na własny wypoczynek, ale jednocześnie źródle przychodu, gdy właścicieli akurat nie ma na miejscu. Trend „second home” dynamicznie rośnie i staje się pełnoprawnym segmentem rynku.

Czas na nieruchomość

Według prognoz BNP Paribas do końca przyszłego roku stopa referencyjna w Polsce może spaść do poziomu około 3,5%. Oznaczałoby to najniższy koszt kredytowania od kilku lat i większą przewidywalność dla kredytobiorców. Eksperci wskazują, że przełom lat 2025–2026 może okazać się szczególnie korzystny dla osób planujących zakup — zarówno pod kątem ceny pieniądza, jak i dostępności ofert. To moment, który warto wykorzystać, zanim popyt ponownie zwiększy presję na wzrost cen.

Piotr Zwoliński z Pepper House zauważa, że polski rynek nieruchomości — szczególnie w dużych aglomeracjach — ma wciąż ogromny potencjał wzrostu, a niż demograficzny nie zatrzyma tego trendu. Braki w zasobach mieszkaniowych pozostają znaczące: luka szacowana jest na 1,5–2 mln mieszkań. Na 1000 Polaków przypada około 420 mieszkań, podczas gdy średnia unijna to 520. Osiągnięcie europejskiego poziomu nasycenia zajmie — według prognoz NBP — nawet do 2040 roku.

Co więcej, 40% polskich mieszkań to lokale powojenne (z lat 1945–1988), często o zbyt małej powierzchni i standardzie nieprzystającym do dzisiejszych oczekiwań. Rosnące koszty budowy nie oznaczają więc, że polskie mieszkania są przewartościowane — płace rosną w podobnym tempie, a relacja cen do dochodów pozostaje konkurencyjna na tle UE.

- Jesteśmy szóstą gospodarką w UE i już dwudziestą na świecie, nie widzę żadnych argumentów za tym, żeby ceny naszych nieruchomości miałyby dalej odstawać od tych węgierskich, czeskich, słowackich czy nawet austriackich. Parafrazując stare chińskie przysłowie: „Są dwa najlepsze momenty na inwestycję w nieruchomości. Pierwszy był 20 lat temu, drugi jest dzisiaj, tu, w Polsce” – twierdzi Piotr Zwoliński.

Zmieniają się także preferencje kupujących. Pandemia pokazała wartość dodatkowej przestrzeni — gabinetu do pracy zdalnej, tarasu czy ogródka. To napędza popyt na większe mieszkania i segment domów jednorodzinnych, w tym bliźniaków i szeregów, co z kolei będzie kierowało rozwojem deweloperskim w kolejnych latach.

Zmienne czy stałe oprocentowanie?

Spadek stóp procentowych sprzyja częstszemu rozważaniu kredytów o stałym oprocentowaniu. Zapewniają one bezpieczeństwo i przewidywalność — rata nie zmienia się przez 5, 7 lub 10 lat, niezależnie od dalszych decyzji RPP. To rozwiązanie szczególnie atrakcyjne dla osób, które cenią stabilność finansową i nie chcą obawiać się kolejnych wzrostów kosztów kredytu. W porównaniu z ofertami z 2022 roku kredyty ze stałą stopą są dziś zdecydowanie bardziej przystępne.

Z drugiej strony, jeśli prognozy ekonomistów dotyczące dalszego spadku inflacji się potwierdzą, zmienne oprocentowanie może okazać się korzystniejsze. Raty takich kredytów mogą stopniowo maleć, podczas gdy kredyt ze stałą stopą nie pozwala skorzystać z tego trendu. Należy też pamiętać, że stałe oprocentowanie wciąż bywa nieznacznie wyższe, ponieważ „w cenę” wpisane jest zabezpieczenie przed ryzykiem zmian rynkowych.

Stała stopa chroni więc przed wzrostami, ale obowiązuje tylko przez określony czas — później kredytobiorca ponownie musi wybrać formę oprocentowania, co w przypadku niekorzystnych warunków może oznaczać wyższy koszt refinansowania.

- Klienci powinni dziś wybrać stopę zmienną, no chyba że już planują za jakiś czas wytaczać pozwy bankom jako pokrzywdzeni „nabici w stałą stopę” – stwierdza stanowczo Piotr Zwoliński.

Względny optymizm

Po okresie gwałtownych podwyżek stóp procentowych na rynku mieszkaniowym znów pojawia się ostrożny optymizm. Sukces programu „Bezpieczny Kredyt 2%” w 2023 roku pokazał, że Polacy chcą i potrafią inwestować w nieruchomości, jeśli otrzymają korzystne warunki finansowania.

Jeżeli proces dezinflacji będzie postępował, a cykl obniżek stóp zostanie utrzymany, prognozy na lata 2025–2026 wskazują na wzrost liczby udzielanych kredytów oraz utrzymanie umiarkowanego, ale stabilnego kosztu pieniądza. Deweloperzy i pośrednicy patrzą na przyszłość z większą pewnością — Pepper House otworzył niedawno oddział w Warszawie i zapowiada kolejne inwestycje.

Wciąż jednak kluczową rolę odgrywać będą decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która w najnowszym komunikacie wskazuje, że: „Czynnikami ryzyka dla niskiej inflacji pozostaje kształt polityki fiskalnej, ożywienie popytu konsumpcyjnego oraz podwyższona dynamika płac. Źródłem niepewności jest poziom administrowanych cen nośników energii oraz kształtowanie się inflacji na świecie, w tym ze względu na zmiany polityki handlowej głównych gospodarek”.

To oznacza, że choć kierunek jest korzystny, perspektywa pozostaje zależna od otoczenia makroekonomicznego i dalszych decyzji banku centralnego.