Mieszkanie z drugiej ręki

Wielki powrót rynku wtórnego?

Styczeń 2025

Czy w dobie astronomicznych cen u deweloperów warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego? Czy ceny faktycznie spadają, a sprzedający są skłonni do negocjacji? I w jakim momencie kupić, by zyskać najlepszą ofertę?

Ostatnie kwartały pokazały, że rynek nieruchomości w Polsce ma się bardzo dobrze. Wzrost cen nieruchomości był widoczny, zresztą od paru lat mamy do czynienia z rosnącymi cenami mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Dopiero po wygaśnięciu rządowego programu dopłat „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” widać lekkie wyhamowanie. Inflacja, wzrost cen i sytuacja gospodarczo-polityczna sprawiają, że wiele osób nie może uzyskać kredytu na nowe mieszkanie. Nie jest to tylko kwestia zarobków, ale przede wszystkim zdolności kredytowej.

- Rynek już od dłuższego czasu czeka na chwilę oddechu - mówi Rafał Orfin z Orfin Nieruchomości. - Spowodowane jest to głównie znacznym wzrostem cen w dużych miastach, brakiem „Kredytu na start” oraz sytuacją makroekonomiczną na świecie. Nie ma reguły czy chodzi o rynek pierwotny, czy wtórny. Od kilku miesięcy obserwujemy sprzedaż nieruchomości, ale w znacznym stopniu poniżej cen rynkowych. Można również zauważyć pierwsze promocje u deweloperów: obniżka ceny za metr kwadratowy lub miejsce postojowe za złotówkę. Łatwiej sprzedać mieszkanie po remoncie, w wysokim standardzie. Na pewno nieruchomości położne w pasie nadmorskim czy w ścisłych centrach Trójmiasta na wartości stracą mniej. Głównie dlatego że brakuje gruntów pod zabudowę wielorodzinną i nie ukrywajmy: Trójmiasto jest nadal bardzo atrakcyjnym miejscem do życia czy inwestowania – dodaje Orfin.

Przewagą jest lokalizacja

Mieszkanie z rynku wtórnego ma wiele zalet. Często jest już urządzone, dostępne od zaraz, nie musimy na nie czekać miesiącami, jak w przypadku nowego lokum, które deweloper dopiero buduje. Wiemy kogo będziemy mieć za sąsiadów, a krajobraz za oknem raczej nie powinien się już zmienić. Jeśli mamy do czynienia z mieszkaniem do remontu, warto zastanowić się czy koszty nas nie przerosną. Na co jeszcze zwrócić uwagę kupując mieszkanie z drugiej ręki?

- Stwierdzenie "lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja" jest jak najbardziej aktualne. Dodałbym jeszcze widok z okna. Oczywiście warto uwzględnić plany na przyszłość związane z założeniem czy powiększeniem rodziny oraz dalszą karierą zawodową. Nie bez znaczenia jest oczywiście standard mieszkania, rok budowy, stan prawny i oczywiście cena - mówi Piotr Zwoliński, dyrektor zarządzający agencją nieruchomości Pepper House.

Przewagą rynku wtórnego nad pierwotnym jest często właśnie dostęp do bardzo dobrych lokalizacji – takich, w których deweloperzy nie mają możliwości budowy nowych inwestycji. Zwykle to dobra lokalizacja jest podstawowym kryterium wyboru ofert na rynku wtórnym.

- Bliskość komunikacji, centrów handlowych, szkół, placówek medycznych sprawia, że klienci decydują się na zakup mieszkania z drugiej ręki. Widzimy także tendencję, iż klienci stali się coraz bardziej wygodni i w związku z tym ważnym kryterium wyboru jest również zakup miejsca parkingowe oraz winda w budynku – mówi Kamil Estrop, kierownik ds. rozwoju w Dom & House.

Wiele ofert, można negocjować

Czy ceny mieszkań będą spadać – to pytanie zadają sobie zarówno osoby chcące sprzedać swoje mieszkanie, jak również ci, którzy chcieliby kupić po najlepszej cenie. To czy można spodziewać się wzrostu, czy też spadku cen mieszkań jest uzależnione od wielu czynników. Obecnie nie przewiduje się znacznej zmiany cen nieruchomości na rynku wtórnym.

- Daleka bym była od stwierdzenia, że ceny spadają, ale na pewno się stabilizują - mówi Agata Borys, z Invilla Nieruchomości. - Rolą dobrego pośrednika jest przekonanie właściciela, który chce sprzedać swoją nieruchomość, aby oferowana cena była dla niego korzystna, ale także atrakcyjna dla poszukujących. Ci bowiem, zdecydowanie bardziej niż poprzednio, zwracają uwagę na cenę i są w dużej mierze świadomi tego, że ofert jest wiele i można negocjować. Jeżeli planują zakup za gotówkę, ich pozycja negocjacyjna dodatkowo się wzmacnia. Nie wszyscy sprzedający są, póki co, skłonni do głębszych negocjacji, ale sprawniej sprzedają ci, którzy elastyczniej reagują na sytuację rynkową.

Kolejne pytanie, które nasuwa się kupującym brzmi: czy popyt na mieszkania wzrośnie w zbliżającym się 2025 roku? Nadal brakuje mieszkań na rynku i popyt w szczególności w dużych miastach jest spory. Warto tez pamiętać, że jeśli rząd uruchomi nowym program dopłat do zakupu mieszkania, to sprzedaż się zwiększy.

Dane pokazują, że transakcyjne ceny na rynku wtórnym w największych miastach Polski rosną. Również na rynku pierwotnym sytuacja jest nietypowa i trudna do przewidzenia. Eksperci zwracają uwagę, że w Krakowie ponad 16 proc. mieszkań sprzedawanych w II kwartale 2024 roku kosztowało powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy, co jest najwyższym wynikiem w Polsce. Wzrost udziału najdroższych mieszkań w sprzedaży staje się nową normą także w miastach takich jak Łódź czy Gdańsk.

- Ceny mieszkań będą rosły jeszcze do I kwartału 2025 r., osiągając swój szczyt w III kw. 2024 r., a od II kwartału 2025 r. można spodziewać się spadków cen - napisali w raporcie o rynku nieruchomości analitycy Pekao SA.

Sprzedający sypią ofertami mieszkań z wielkiej płyty

- Obecnie na rynku jest dużo więcej ofert wystawionych na sprzedaż niż to było jeszcze w poprzednim kwartale. W większości są to mieszkania znajdujące się w budynkach z wielkiej płyty, w różnym stanie technicznym. Zdarzają się również oferty mieszkań kilkuletnich, ale są one w mniejszości. Co za tym idzie, z punktu widzenia kupującego: jest duży wybór, więc można znaleźć wymarzone mieszkanie w bardziej atrakcyjnej cenie lub lepszym standardzie przy zakładanym budżecie niż to miało miejsce jeszcze niedawno – dodaje mówi Kamil Estrop, kierownik ds. rozwoju w Dom & House.

Rynek nieruchomości w Trójmieście stale rośnie, co powinno cieszyć zarówno kupujących, jak i sprzedających. Jeśli ceny nieruchomości spadną, to raczej będą to minimalne spadki. Szukając odpowiedniego mieszkania dla siebie, musimy zwrócić uwagę na wiele aspektów i zdecydować, które z nich są dla nas ważniejsze. Być może rynek wtórny będzie nam w stanie zaoferować więcej niż moglibyśmy się spodziewać. To opcja, którą warto rozważyć szukając odpowiedniego miejsca dla nas i naszych bliskich.

Kiedy więc jest najlepszy moment na zakup mieszkania z rynku wtórnego?

- Parafrazując stare chińskie przysłowie: najlepszy czas był dwadzieścia lat temu, a druga najlepsza pora jest dzisiaj - podsumowuje Piotr Zwoliński, dyrektor zarządzający agencją nieruchomości Pepper House.