Idealne biuro to...

Idealne biuro to utopia. Jako eksperci Colliers analizujemy za każdym razem szereg potrzeb naszego klienta, w tym jego bardzo indywidualnych cech. Z tych najważniejszych to oczywiście lokalizacja - czy ma być centralna, czy poza centrum? Kolejnymi parametrami są: dostępność komunikacyjna, liczba miejsc parkingowych, udogodnienia dla rowerzystów. Równie szczegółowo analizowanym parametrem jest efektywność powierzchni. Jako doradcy, mocny nacisk kładziemy na elementy techniczne. Im biurowiec ma wyższe standardy wentylacji i chłodu, tym komfort pracy będzie wyższy. Ważne są oczywiście nałożone na to wszystko koszty najmu, opłat serwisowych, standard wykończenia części wspólnych, czy liczba i jakość zainstalowanych wind w biurowcu. 

Nowoczesne biurowce walczą o najemców, najemcy walczą o pracowników, więc dzisiaj trzeba się wyróżniać. Jak to wygląda w Trójmieście, gdzie i jakie innowacje, niestandardowe rozwiązania, propozycje? 

Obecnie projektowane biurowce są mocno naszpikowane technologiami i rozwiązaniami ułatwiającymi zarządzanie przestrzenią i organizacją budynku. Na przykład projekt Wave (Skanska) dla najemców w standardzie udostępnia w pełni funkcjonalną aplikację na telefon, która zastąpi karty dostępu do budynku, pomoże w znalezieniu miejsca postojowego, czy potwierdzi rezerwację stolika w kantynie. W budynkach Alchemii dostępny jest system oświetleniowy „Dali”, który pozwala strefować i zmieniać natężenie oświetlenia w zależności od wykrycia obecności pracowników w danej części biura. Współczesne budynki klasy A w standardzie posiadają BMS (Building Managment System), który pozwala w dowolny sposób parametryzować „funkcje życiowe budynku” i zarządzać w bardziej ekonomiczny sposób. W największym kompleksie w Trójmieście - Olivia Business Centre pracownicy mają dostępną platformę do rezerwacji myjni samochodowej, czy car-sharing’u.

Wraz z dojrzewaniem rynku biurowego w Polsce, przybywa budynków biurowych klasy A, oferujących coraz szerszą gamę udogodnień dla najemców. Gdzie w Trójmieście mamy takie obiekty i jakie oferują udogodnienia? 

Standardem na rynku trójmiejskim jest towarzysząca infrastruktura dla rowerzystów z komfortowymi szatniami i pełnym zapleczem sanitarnym. Obecnie w większości biurowców na terenie Trójmiasta są kantyny, restauracje, punkty InPost, czy bankomaty. Najwięcej udogodnień znajdziemy w Alchemii i w Olivia Business Centre. Alchemia jest jedynym kompleksem z własnym basenem, halą do piłki wraz ze ścianką wspinaczkową. Natomiast w OBC znajdziemy przychodnię lekarską, centrum konferencyjne, pralnię, przedszkole i szkołę. Dużą popularnością wśród pracowników cieszą się również eventy animowane przez deweloperów, jak Torus Triatlon in da House, czy Biznes Liga Żeglarska w Olivia Business Centre.

Rynek biurowy a ekologia? Jakie są dzisiaj standardy, trendy, wymagania? 

Od lat deweloperzy certyfikują biurowce, co przyczynia się do dbałości o środowisko. W Polsce najpopularniejsze są wielokryteriowe certyfikaty ekologiczne BREEAM i LEED. Niemniej od czterech lat coraz większego znaczenia nabiera metodologia WELL. W systemie certyfikacji WELL budynki oceniane są pod kątem ich wpływu na zdrowie i samopoczucie korzystających z nich ludzi. Zgodnie z tym w centrum zainteresowania jest człowiek. Budynek jest oceniany w siedmiu kategoriach, tj. powietrze, woda, pożywienie, fitness, komfort, oświetlenie, umysł. Obecnie w 9 na 10 projektowanych biur przez Colliers jednym z priorytetów jest roślinność w biurze. Klienci doceniają strefy zielone i chcą ich mieć jak najwięcej. Takie podejście do projektowania ma również korzyści w postaci czystszego powietrza, co dla mnie osobiście jest numerem jeden, jeśli chodzi o komfort. Większość najemców z dużą dbałością podchodzi również do segregacji odpadów, czy zmiany oświetlenia na LED.

Nowe czasy niosą nowe wymagania. Jaka jest współczesna filozofia tworzenia miejsc pracy? 

IV rewolucja przemysłowa wywiera głęboki wpływ na rynek pracy. Ponad 60 procent dzieci rozpoczynających dziś naukę, będzie wykonywało zawody, które jeszcze nie istnieją. Dzisiejszym wyzwaniem jest pogodzenie potrzeb kilku pokoleń w jednym miejscu pracy. Cały czas bardzo popularny jest trend zwany Activity Based Working. Jego głównym założeniem jest zaprojektowanie różnych stref w zależności od wykonywanych zadań i indywidualnych preferencji. Podejście to daje możliwość stworzenia biura optymalnie wspierającego rozwój procesów biznesowych i służącego do przyciągania najlepszych pracowników. W biurach dzisiaj standardem są miejsca na relaks, pracę projektową, pracę w ciszy, czy rozwiązania do spotkań nieformalnych. Współczesne biura są bardzo udomowione. Obecnie w zespole Colliers, oprócz architektów jest socjolog od workplace strategy, ekspert od HR i osoba od nowych technologii.

Skończyły się czasy „jednorazowo” zaprojektowanych przestrzeni pracy. Biuro musi się zmieniać wraz z potrzebami użytkownika? 

Kontynuując wątek Activity Based Working, to mobilność biura i jego dopasowywanie do zmieniających się potrzeb jest pewnego rodzaju kluczem do zwiększenia efektywności prowadzonych procesów w organizacji. Dzisiaj wiele organizacji przebudowuje zespoły w zależności od wykonywanego projektu. Możliwość przebudowywania powierzchni, przygotowania stref dla zwiększających się i zmniejszających zespołów jest odpowiedzią na współczesne potrzeby. 

Jednym z wyraźnie rozwijających się trendów na rynku biurowym są przestrzenie coworkingowe... 

Obecnie powierzchnie „wspólnej pracy” zdobywają coraz większy udział w rynku najmów. Jest to odpowiedź na zapotrzebowanie już nie tylko sektora start-up, ale i dużych międzynarodowych korporacji, które szukają elastyczności najmu i nie chcą wiązać się kontraktem długoterminowym. Przestrzeń dzielimy z innymi firmami, optymalizując koszty i dostosowując do bieżących potrzeb powierzchnię. Możemy wynająć jedno biurko, jak i 300 stanowisk. W Trójmieście najpopularniejszymi coworkami są: City Space w Trytonie, O4 w OBC, czy Regus w Alchemii.

Jednym z czynników generujących wysoki popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych jest ekspansja firm z sektora usług dla biznesu. To dominujący najemcy w Trójmieście? 

Do tego segmentu zalicza się centra usług wspólnych realizujące procesy „in-house” (Shared Services Centers), centra outsourcingowe (Business Processing Operations) świadczące usługi z na rzecz klientów zewnętrznych, centra IT oraz centra zajmujące się działalnością badawczo-rozwojową, w tym rozwojem oprogramowania. W Trójmieście mamy kilkadziesiąt firm tego typu. Są to oddziały globalnych marek, jak Bayer, Nordea, Staples, czy WNS. Z perspektywy doradztwa, największym wyzwaniem jest dynamiczny wzrost zatrudnienia w tych organizacjach, który również z punktu widzenia powierzchni biurowych trzeba zabezpieczyć i wynegocjować z deweloperami. W BSS również charakterystyczne jest wielokulturowe i międzynarodowe środowisko. Często wykonywane procesy prowadzone są dla wielu stref czasowych, co wpływa na potrzebę nieprzerwanej pracy systemów 24 godziny na dobę. Bardzo ważnym elementem jest również poziom zabezpieczenia danych i procesów pod względem ciągłości zasilania, ale i bezpieczeństwa przetwarzanych danych, czy testowanych technologii. Tak wysokie wymagania spełniają wyłącznie biurowce klasy A. 

Jakie ciekawe inwestycje biurowe są planowane lub zostaną oddane w najbliższym czasie w Trójmieście? 

Według danych za 1 kwartał 2019 r. w budowie znajdowało się 145 tys. m2. Wśród największych projektów w fazie realizacji są m.in.: IV etap kompleksu biurowego Alchemia – Neon (33,7 tys. m2), kolejny budynek w kompleksie Olivia Business Centre – Olivia Prime B (26 tys. m2), budynek A w kompleksie biurowym WAVE (22,6 tys. m2), Heweliusza 18 (10 tys. m2), czy biurowiec GATO – w ramach projektu Garnizon (10 tys. m2). Za chwilę ruszy projekt 3T Park Office w Gdyni. Wszyscy z zapartym tchem czekają na projekty biurowe w obszarze Młodego Miasta, takich deweloperów jak Echo Investment, RWS, czy Cavatina.

Mówimy o dużych centrach biurowych, ale swoją obecność na rynku zaznaczają też kameralne inwestycje biurowe. Jaka jest ich specyfika? 

Najczęściej są to projekty o niższej zabudowie, kilkukondygnacyjne, w zróżnicowanym standardzie. Kameralne inwestycje są alternatywą dla firm, które nie mają dużych potrzeb ekspansji, zwiększania zatrudnienia i szukają indywidualnego charakteru zabudowy. Deweloperzy często rezygnują z szeregu udogodnień, typu podłoga techniczna wraz z okablowaniem, ale za to są w stanie zaproponować bardziej konkurencyjną stawkę najmu, krótsze kontrakty o większej elastyczności zakończenia umowy. Popularne są również tzw. mixed-use – projekty, które łączą dziś wiele różnych funkcji: biurową, handlową, hotelową, mieszkaniową, a czasem nawet kulturalną. Liderem na gdańskim rynku jest w tym obszarze Garnizon.