Ciemne chmury wokół apartamentów kupowanych inwestycyjnie zbierają się od dawna. Regularnie pojawiają się informacje o obostrzeniach wprowadzanych przez kolejne europejskie miasta dla rynku mieszkań oferowanych na platformach Airb’n’B czy Booking.com. Wiele negatywnych opinii o rynku condo nie pozwala już tak entuzjastycznie podchodzić również do tej formy inwestowania. Czy zbliża się odwrót inwestorów od tego segmentu rynku? 

W okresie niskiego oprocentowania lokat bankowych, inwestorzy licząc na wzrost wartości apartamentów oraz zyski z wynajmu chętnie lokują swój kapitał w nieruchomościach. Wynika to z kilku powodów. Jednym z nich jest pewność. Nieruchomość zabezpieczona aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej zalicza się do grupy twardych aktywów, które lubiane są przez osoby stroniące od ryzyka. Ponadto dobra lokalizacja często powoduje, że nieruchomość stale zyskuje na wartości, a popularność podróżowania na własną rękę otworzyła nowe perspektywy wynajmu krótkoterminowego dla ludzi posiadających lokal w atrakcyjnej lokalizacji.

Dwa najpopularniejsze modele inwestycji w nieruchomości to zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem oraz zakup pokoju hotelowego w ramach modelu condo. Oba warianty niosą ze sobą wiele korzyści, ale i ryzyka. Należy więc pokusić się o analizę obu opcji i uporządkować wiedzę na temat dostępnych rozwiązań.

Zakup lokalu i wynajem na własną rękę

Korzyści:

• Zysk z najmu przewyższający oprocentowanie lokat bankowych
• Możliwość odliczenia podatku VAT przez przedsiębiorców oraz osób fizycznych, zarejestrowanych jako płatnicy VAT od zakupu i wyposażenia lokalu.
• Nieograniczone pobyty właścicielskie.
• Swoboda w dysponowaniu lokalem.
• Atrakcyjnie kupiony lokal może zyskiwać na wartości i stanowić w przyszłości zabezpieczenie finansowe najbliższych.

Ryzyka:

• Nieokreślony poziom zysku z najmu (wiele zależy od lokalizacji: atrakcje turystyczne, bliskość ośrodków uniwersyteckich, parków biurowych czy obiektów zabytkowych wpływają na zwiększenie zysku)
• Duże trudności w koordynacji najmu na własną rękę (nienormowane godziny wydawania kluczy, sprzątanie, promocja).
• Ograniczenia w zakresie możliwości zamieszkania w lokalu usługowym w przyszłości.
• Ryzyko wystąpienia szkód w lokalu oddawanym najemcom bez kontroli.
• Niepewna przyszłość: mnożące się ograniczenia w regulacjach wielu miast, dotyczące najmu wynikające ze zjawiska overturismu.

Condo

Condohotel to obiekt hotelowy, którego pokoje są własnością wielu inwestorów. Każdy z nich, kupując lokal, równolegle podpisuje umowę na jego zarządzanie z przyszłym operatorem obiektu. Pozwala to utrzymać jednolity standard hotelu zarówno pod względem wyposażenia, jak i polityki cenowej i promocyjnej. Condo to model finansowania inwestycji – przez wielu inwestorów. Obiekty hotelowe typu condo to normalnie funkcjonujące hotele, mające swój indywidualny brand lub działające pod większą marka hotelową. Dla korzystającego z niego gościa ten model nie wpływa na odbiór hotelu.

Czym jest model condo: nabywca, podpisując umowę, przenosi na operatora hotelu wszystkie obowiązki związane z obsługą nieruchomości.  Jest to ciekawa propozycja dla osób, które nie są zainteresowane samodzielnym wystawianiem apartamentów na wynajem, ich promocją, sprzątaniem czy remontami, a chcą czerpać stałe zyski, wypłacane przez operatora przez okres wynoszący przeważnie 10-15 lat. Standardem w modelu condo są również pobyty właścicielskie, co w przypadku atrakcyjnie położonych obiektów może stanowić ciekawe rozwiązanie na coroczny odpoczynek w komfortowych warunkach. Podobnie jak w przypadku apartamentów, tak i w przypadku condo zarejestrowany, czynny płatnik VAT może sobie odliczyć  podatek  wpłacony przy zakupie pokoju w hotelu condo.

W ostatnich miesiącach pojawia się wiele ostrzeżeń dla nabywców lokali condo, kierowanych głównie ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Z czego one głównie wynikają? Przede wszystkim ze znacznej liczby inwestycji, które realizowane są w tym modelu. Jego popularność powoduje, że bardzo trudno jest nadzorować i kontrolować warunki, jakie oferowane są klientom takich projektów. Nabywcy muszą mieć świadomość, że w porównaniu z  apartamentami kupowanymi na wynajem, condo to model inwestycyjny, a więc nie powinni łączyć sentymentu z nabywanym lokalem, a skupić się na danych liczbowych, zapisach umowy i analizie podmiotu, z którym podpisują umowy. Wśród zapisów umów, które KNF rekomenduje do zweryfikowania są: lokalizacja obiektu, status prawny nieruchomości, finansowanie inwestycji, przedmiot umowy, jej zapisy, status dewelopera, jego doświadczenie w zarządzaniu hotelem, plan operacyjny i sposób generowania zysku przez obiekt, jak również możliwość wyjścia z inwestycji/sprzedaży lokalu. Oczywiście nie ma jednej umowy, którą można potraktować jako standard i ją przeanalizować. Można jednak skupić się na wybranych czynnikach ryzyka.

Korzyści:

• Zysk z najmu przewyższający oprocentowanie lokat bankowych.
• Możliwość odliczenia podatku VAT przez przedsiębiorców oraz osób fizycznych, zarejestrowanych jako płatnicy VAT od zakupu i wyposażenia lokalu.
• Pobyty właścicielskie (najczęściej w komfortowych hotelach, zwykle 14-21 dni w roku).
• Stały, określony w umowie poziom zysku (najczęściej występują poziomy od 5-7% wypłaty w skali roku przy umowach obejmujących okres 10-20 lat).
• Kwestie promocji, zarządzania, serwisowania nieruchomości spoczywają na operatorze hotelu.

Ryzyka:

• Zła lokalizacja: najmniejsze ryzyko w obiektach położonych w doskonałej lokalizacji, popularnych kurortach czy w pobliżu atrakcji turystycznych. Ryzykowne będzie inwestowanie w tanie lokalizacje, z dala od miejsc generujących ruch turystyczny bądź pozbawionych zaplecza konferencyjno-biznesowego.
• Wysycenie lokalnego rynku zbyt dużą bazą noclegową: nawet najlepszy hotel, położony wśród wielu innych obiektów będzie miał problem z pozyskaniem gości i zmuszony będzie konkurować cenowo, jeżeli otacza go wiele podobnych hoteli, a to przekłada się na jego rentowność, a więc podnosi ryzyko zagwarantowania wypłat zysku dla właścicieli pokoi hotelowych w przyszłości
• Status prawny nieruchomości: należy zweryfikować czy lokal nabywany jest w obiekcie z pozwoleniem na budowę lub na użytkowanie obiektów już funkcjonujących. Warto zweryfikować co nabywca kupuje wraz z pokojem hotelowym w częściach wspólnych obiektu. Powinien mieć dzięki temu wpływ na sposób zarządzania całym obiektem czy udział w podejmowaniu decyzji dotyczących całego obiektu.
• Doświadczenie dewelopera: należy zweryfikować zarówno doświadczenie budowlane, jak i w prowadzeniu obiektów wypoczynkowych. Branża hotelowa należy do wyjątkowo wymagających, a przyszły operator obiektu deklaruje konkretne zyski z prowadzonej przez siebie działalności, więc należy sprawdzić jak zamierza je wypracować, aby móc wypłacać obiecaną dywidendę właścicielom pokoi. 
• Możliwość wyjścia z inwestycji: znaczna część umów zastrzega prawo dewelopera do  pierwokupu lokalu, co może ułatwiać jego zbycie czy wyjście z inwestycji w innej formie, co na pewno świadczy o odpowiedzialności i przezorności sprzedawcy.

Nieruchomości są i będą popularną formą inwestowania pieniędzy. Nawet pomimo faktu, że mnożące się i zmieniające przepisy będą utrudniały życie inwestorów. Inwestycja w nieruchomości to jak widać wieloaspektowa decyzja, więc warto podjąć ją po wnikliwej analizie, a najlepiej skorzystać z pomocy wyspecjalizowanego doradcy, który pomoże podjąć właściwą decyzję.