A co z Sopotem? NBP w kwartalnych opracowaniach pomija popularny kurort, bo tutejszy rynek pierwotny jest po prostu zbyt mały (niska dostępność gruntów, nowe inwestycje można policzyć na palcach jednej ręki), aby przeprowadzić wiarygodne pomiary. Nieco światła rzuca za to roczny raport NBP, w którym analitycy biorą pod lupę mieszkania z rynku wtórnego. W styczniu 2024 r. (nowszych danych brak) ich ceny wahały się między 14,2 tys. a 16,7 tys. zł za mkw.

Jeszcze dalej idzie firma JLL, zajmująca się analizami rynku mieszkaniowego, która obliczyła, że jesienią 2024 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Trójmieście sięgnęła 16,4 tys. zł. W skali roku to wzrost o prawie 15 proc. Trzeba mieć jednak na uwadze, że wyliczenia JLL winduje Sopot i atrakcyjnie położone dzielnice Gdańska i Gdyni.

Pusty jak apartamentowiec

Deweloperzy mają jednak mniej powodów do zadowolenia niż rok temu. Takie wnioski płyną z warszawskiej giełdy, gdzie notowani są najwięksi gracze na rynku nieruchomości, m.in. Atal, Dom Development, Murapol czy Echo Investment. Już czwarty kwartał z rzędu notują niższą sprzedaż w czterech z sześciu największych aglomeracji w Polsce: Łodzi (minus 25 proc. w ujęciu rok do roku), Poznaniu (minus 22 proc.), Trójmieście (10 proc.) i Wrocławiu (6 proc.).

Rośnie też odsetek gotowych niesprzedanych mieszkań. W samym Trójmieście jest ich już kilka tysięcy.

- Może to wynikać m.in. z tego, że w całej ofercie duży udział, wyraźnie wyższy niż w innych regionach, stanowią apartamenty oraz apartamenty luksusowe - mówi Magdalena Wróbel, dyrektorka trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Ten segment z natury rzeczy wyprzedaje się nieco wolniej - w ofercie na koniec trzeciego kwartału odnotowano w tych segmentach odpowiednio 30 proc. i 15 proc. lokali gotowych.

Za zakupową stagnacją może też stać... pogoda. - Piękne lato, drogie kredyty, wysokie ceny i niepewność co do kształtu przyszłej polityki mieszkaniowej rządu zniechęcały do kupowania mieszkań tych, którzy pilnie nowego mieszkania nie potrzebują - wylicza Aleksandra Gawrońska, analityczka JLL. - Z drugiej strony niezbyt atrakcyjna rentowność najmu, w połączeniu z niepewnymi prognozami wzrostu cen i zmian w opodatkowaniu wynajmowanych lokali lub pustostanów, nie zachęcały do zakupów inwestycyjnych.

“Zakupów nie da się odkładać  w nieskończoność”

Inaczej sprawę ocenia NBP. Ekonomiści wiążą mieszkaniowy zastój z wygaśnięciem rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. To dość powszechna opinia także wśród trójmiejskich deweloperów.

- W pierwszych dwóch kwartałach br., po zakończeniu “Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” spora grupa klientów wstrzymała się z decyzjami w oczekiwaniu na uruchomienie kolejnego programu - zauważa Magdalena Wróbel.

Chodzi o program “Kredyt na start”. Miał obowiązywać od stycznia 2025 r., ale dotąd nie został jeszcze przejęty przez rząd, nie mówiąc już o całej procedurze parlamentarnej. W rządzie nie ma zgody co do tego rozwiązania. Lewica oraz Polska 2050 otwarcie zadeklarowały, że nie poprą programu, który może doprowadzić do kolejnych podwyżek cen mieszkań.

Co ciekawe, zdarzają się tacy, którzy nie zamierzają już czekać. Z BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wynika, że w październiku 2024 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 34,52 tys. potencjalnych kredytobiorców. To wzrost, w porównaniu do września 2024 r.,  o 21,1 proc.

Potwierdzają to deweloperzy z Trójmiasta. - “Kredyt na start” jest wciąż niepewny, dlatego część klientów postanowiła realizować zamierzenia zakupowe, co było widać w III kwartale br., w którym wzrosło zainteresowanie kredytami, chociaż nadal są one drogie - mówi Magdalena Wróbel.

- Mimo szumu medialnego stan zawieszenia nie mógł trwać zbyt długo. Zakupu mieszkania nie da się odkładać w nieskończoność - mówi Piotr Zwoliński z trójmiejskiego biura nieruchomości Pepper House.

Deweloperzy trzymają ceny...

Czy będzie taniej? - Nie ma podstaw do tego, aby ceny poszły teraz w dół. Spora część nowych inwestycji uruchamiana jest z myślą o zamożnych nabywcach, dysponujących albo dużymi oszczędnościami, albo zdolnością kredytową. Na to, co dzieje się z cenami ofertowymi, wpływ mają przy tym nieliczne inwestycje w rekordowo wysokich cenach, wprowadzone do sprzedaży w ostatnich miesiącach - rozwiewa wątpliwości Aleksandra Gawrońska. Dodaje jednak: - Na pewno spółkom giełdowym będzie zależało na tym, żeby ten rok zamknąć najlepiej, jak się da. Deweloperzy będą walczyli o klientów i być może wykażą się większą elastycznością cenową.

Wtóruje jej Sebastian A. Roy, ekonomista Banku Pekao S.A: - Wzrosty cen nieruchomości w Polsce jeszcze się nie skończyły. W końcówce 2025 r. za metr kwadratowy zapłacimy o 7 proc. więcej niż obecnie - prognozuje.

Roy uważa, że “Kredyt na start” to tylko zasłona dymna. Rządowy program jedynie odsunie w czasie podwyżki. - W dłuższej perspektywie rosnące płace, napływ mieszkańców do aglomeracji i przede wszystkim strukturalne braki krajowego rynku (mieszkań jest zbyt mało i są za ciasne) sprawią, że ceny mieszkań będą coraz wyższe - tłumaczy ekonomista.

...a może nadchodzi rynek kupującego (zza granicy)?

Piotr Zwoliński codziennie odbiera po kilka, kilkanaście telefonów od potencjalnych kupujących. - Nastroje są bardzo dobre, a liczba transakcji - na podobnym poziomie do analogicznych okresów w latach poprzednich - mówi. Zaraz jednak dodaje, że kupujący są bardziej wymagający. - Chcą dopasowanej nieruchomości do potrzeb, jak i liczą na negocjacje. Wynika to ze wzrostu cen nieruchomości i odczucia, że przyszedł rynek klienta kupującego.

Przeważają ci, którzy mogą pozwolić sobie na kupno mieszkania za gotówkę. - To klienci znacznie lepiej zarabiający niż ogólnokrajowa średnia. Kupują lokale w celach inwestycyjnych - wyjaśnia Piotr Zwoliński.

Z jego obserwacji wynika, że obecnie w Trójmieście wzięcie mają mieszkania trzypokojowe, od 55 do 70 mkw. Lokalizacja jest mocno uzależniona od możliwości finansowych, jak i przeznaczenia nieruchomości. Z kolei zdaniem Magdaleny Wróbel spada zainteresowanie małymi mieszkaniami, bo - jak twierdzi - nasycił się nimi “segment inwestycyjny”.

Na horyzoncie widać już jednak czynniki, które mogą znacząco zmienić sytuację na rynku. Dariusz Marczyński, dyrektor departamentu ochrony ludności i zarządzania kryzysowego MSWIA, przyznał w Sejmie, że jesienią jest możliwy “duży napływ ludności ukraińskiej do Polski, co wynika z ataków Rosji na infrastrukturę energetyczną, ciepłowniczą i transportową, których skutki są coraz bardziej odczuwalne”.

- To może po raz kolejny podbić stawki najmu, co przełoży się na wzrost rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Inwestorzy znów mogą chętniej kupować mieszkania, co może zatrzymać spadki cen - tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. - Należy jednak dodać, że nie wiadomo jaka będzie skala tego napływu oraz jak rozłoży się na terytorium naszego kraju. Wpływ na rynek nieruchomości może być znaczący tylko w części miast.