Trójmiejski rynek powierzchni biurowych

Według raportu CBRE pod koniec III kwartału 2024 roku całkowita powierzchnia biurowa w Trójmieście wyniosła prawie 1,07 mln mkw., a przyzwoity wskaźnik pustostanów niebawem zostanie zmniejszony w związku ze wstrzymaniem projektów budowlanych.

„Ukończono dwa nowe budynki, dodając 14,5 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Pozostała liczba projektów jest nadal najniższa od 10 lat, a w budowie jest tylko 35,2 tys. mkw. w ramach pięciu projektów. Współczynnik pustostanów pod koniec III kwartału wyniósł 12,73 proc., co przekłada się na 135,9 tys. mkw. łatwo dostępnej powierzchni. Oznacza to wzrost o 0,35 pp. w porównaniu z kwartałem poprzednim i spadek o 0,23 pp. w porównaniu z III kwartałem 2023 roku. (…) W porównaniu z innymi regionalnymi rynkami biurowymi, Trójmiasto wykazuje niezwykłą odporność, utrzymując rozsądne wskaźniki pustostanów i przyciągając stałe zainteresowanie najemców. Wraz ze spowolnieniem aktywności budowlanej i wstrzymaniem przez wielu deweloperów planowanych projektów, oczekuje się, że rynek zrównoważy nadwyżkę dostępnej powierzchni i wkrótce zacznie ją absorbować.”

„Rynek biurowy POLSKA 2023/2024” Colliers plasuje Trójmiasto na trzecim miejscu wśród miast regionalnych pod kątem zasobów biurowych, których aktualny poziom to ponad 1 mln mkw. Najwięcej, bo 75 proc., istniejącej powierzchni biurowej jest w Gdańsku. W Gdyni to 21 proc., a w Sopocie jedynie 4 proc., Najpopularniejsze obszary znajdują się wzdłuż trasy Szybkiej Kolei Miejskiej, Drogi Gdańskiej, al. Grunwaldzkiej, lotniska oraz centrum miasta. Młode Miasto, wskazane w raporcie jako jedna z dynamicznie rozwijających się lokalizacji, zboczyło jednak z wcześniej obranego kursu.

Doki Living bez Doki Office

Doki na Młodym Mieście to wspólna inwestycja Euro Stylu i firmy Torus podzielona na dwie części: mieszkaniową Doki Living i biurową Doki Office. Pierwsza z nich realizowana jest z powodzeniem, a ważna jej część to foodhall Montownia. Tymczasem Doki Office - czyli dwa biurowce o powierzchni 37 tys. mkw. - początkowo miały zostać oddane do użytku na przełomie 2022 i 2023 roku. Potem rozpoczęcie budowy przełożono na wiosnę 2024 roku. Sęk w tym, że ostatecznie została ona zatrzymana.

- Projekt Doki Office, w ramach którego miały powstać dwa budynki biurowe, został zawieszony. Aktualnie, wspólnie z naszym partnerem, firmą Euro Styl, podejmujemy starania, aby w ramach procedury „lex deweloper” wybudować na tej działce dwa budynki mieszkalno-usługowe, czego elementem byłyby również inwestycje towarzyszące. Cała inwestycja dopełniłyby miastotwórczego charakteru miejsca, jakim są Doki – twierdzi Przemysław Ryś, prezes zarządu spółki Torus.

„Lex deweloper” to kontrowersyjna ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która funkcjonuje już od pięciu lat. Umożliwia budowę mieszkań w miejscach przeznaczonych pierwotnie na przykład na biura lub zakłady przemysłowe. Miastu daje - większą niż w przypadku pozwolenia opartego o plan miejscowy - możliwość wpływu na architektoniczny kształt planowanych inwestycji. Deweloper korzystający z tej specustawy musi zaproponować miastu inwestycje towarzyszące.

Żurawie tylko na mieszkania

Z tego rozwiązania skorzysta prawdopodobnie także YIT Development odpowiedzialny za inwestycję Żurawie przy ul. ks. Jerzego Popiełuszki i Nowomiejskiej na Młodym Mieście. Za całą koncepcją stoi profesor Rainer Mahlamäki, znany architekt z Finlandii, autor m.in. projektu Muzeum Żydów Polskich POLIN. Łączna powierzchnia użytkowa Żurawi to ponad 40,5 tys. mkw., 243 mieszkania, 156 lokali inwestycyjnych oraz biurowiec liczący 23 tys. mkw. powierzchni najmu. O ile mieszkania i lokale zostały zrealizowane w ramach dwóch etapów: Żurawie I i Żurawie II, o tyle biurowiec z charakterystycznym przejściem w postaci bramy, pozostał jedynie w obszarze koncepcyjnym.

- Na ten moment nie przewidujemy budowy III etapu inwestycji Żurawie – ucina Natalia Szatkowska, specjalistka ds. sprzedaży w YIT Development.

Centrala - jeden budynek z czterech

Podobny scenariusz może czekać także spółkę Inopa S.A., która na ul. Marynarki Polskiej planowała kompleks biurowy „Centrala” o powierzchni 91 tys. mkw. Inwestycję rozpoczęła w 2016 roku od modernizacji starego stoczniowego biurowca nazwanego C200. Trzy lata później ruszyła budowa kolejnego – C300, a w planach były jeszcze C250 i C400. W 2020 roku, po wybuchu pandemii, budowa C300 została jednak przerwana. Bardzo możliwe, że powstaną tu mieszkania na wynajem lub akademiki.

- Ze względu na to, że rynek biurowy w Trójmieście rozwija się obecnie wolniej, nasze wysiłki koncentrujemy na innych inwestycjach i obszarach działalności. Budowa biurowca C300 przy ul. Marynarki Polskiej w Gdańsku jest czasowo wstrzymana. Dążymy do tego, aby w perspektywie kilku miesięcy wznowić prace, ale równolegle rozważamy też zmianę funkcji, przeznaczenia budynku. Analizujemy możliwość stworzenia w nim akademika lub mieszkań na wynajem, czyli inwestycję typu PRS. Budynek jest atrakcyjnie zlokalizowany, w rozwijającej się części Gdańska, więc jestem przekonany, że w perspektywie czasu inwestycja odniesie komercyjny sukces – twierdzi Dariusz Wojdyński, prezes zarządu Inopa S.A.

PRS (ang. Private Rented Sector) to sektor najmu instytucjonalnego realizowany przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot – osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną – prowadzący działalność polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych lub usługowych.

Kolejne budynki Palio Office Park bez biur

Budowany przez krakowskiego dewelopera Cavatina, Palio Office Park to inwestycja przy ul. Jana z Kolna zakładająca 90 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz osiem budynków, mających od trzech do ośmiu kondygnacji naziemnych. Projekt zakładał także zielone strefy relaksu na dachach, rude płyty kompozytowe na fasadach oraz wodne lustra przed ścianami frontowymi, co miało korespondować z przemysłowym charakterem Młodego Miasta i jego tradycjami morskimi i portowymi. Jednak do tej pory powstały jedynie dwa budynki: Palio A (16,6 tys. mkw.) - w 2020 roku oraz Palio B (7,7 tys. mkw.) - w 2022 roku. Trwa budowa kolejnego z nich - Palio C, nie wiadomo jednak, kiedy zostanie oddany do użytku. W mediach pojawiają się informacje, że deweloper kolejne budynki chciałby przeznaczyć na funkcję zamieszkania zbiorowego typu hotel, motel, schronisko czy dom studencki. Albo też kilkunastometrowe mikroapartamenty z częściami wspólnymi.

- Na ten moment kolejne etapy projektu Palio są w trakcie opracowania projektowo-formalnego. Więcej informacji będziemy mogli udzielić w późniejszym czasie – kwituje Łukasz Zarębski, Head of Marketing & Communications w Cavatina.

Stocznia Cesarska – po Budynku Dyrekcji  i Remizie czas na mieszkania

Kolejną inwestycję na terenach postoczniowych realizuje Stocznia Cesarska Development - spółka utworzona przez dwóch belgijskich deweloperów. Za cel przyjęła rewitalizację historycznych budynków stoczniowych takich jak dawna Dyrekcja i Remiza. Te inwestycje spotkały się z pozytywnym odbiorem. Aktualnie trwają prace porządkowe na terenie za budynkiem Dyrekcji, tym razem pod inwestycję mieszkaniowo-usługową.

- W listopadzie przedstawiliśmy pierwszą inwestycję mieszkaniowo-usługową, która zlokalizowana będzie w bezpośrednim sąsiedztwie budynku Dyrekcji, domykając tym samym pierwszy kwartał na 16-hektarowym terenie Stoczni Cesarskiej. W ramach inwestycji powstanie łącznie pięć nowych budynków, a zabytkowy budynek dawnej Formierni zostanie poddany rewitalizacji. Powstaną w nim pierwsze w trójmieście lofty z unikalnym historycznym kontekstem – opowiada Jadwiga Kosińska, dyrektorka projektu Stocznia Cesarska Development. - W połowie 2025 roku do sprzedaży wprowadzonych zostanie łącznie 388 mieszkań i 34 lokale usługowe, z czego 19 lokali związanych będzie z usługami noclegowymi.

Choć aktualnie Stocznia Cesarska Development koncentruje się na inwestycji mieszkaniowo-usługowej, nie traci z oka kompleksowej wizji dla tego terenu, która zakłada stworzenie przestrzeni miejskiej o charakterze wielofunkcyjnym, w tym wprowadzenia kolejnej oferty biurowej. Powierzchnia biurowa w budynku Dyrekcji cieszy się niezmiennie bardzo dużym zainteresowaniem ze strony najemców, co pozwala wierzyć, że przyszła oferta biurowa w tej lokalizacji również spotka się z dużym popytem, wzmacniając pozycję Stoczni Cesarskiej jako atrakcyjnego miejsca do pracy, mieszkania i spędzania czasu.

Stocznia Centrum Gdańsk

Wśród ważnych graczy na terenie Młodego Miasta jest Stocznia Centrum Gdańsk - użytkownik wieczysty 9 ha gruntów na terenach postoczniowych – obejmujących działki dawnej Stoczni Schichaua oraz nabrzeża półwyspu Drewnica. Projekt – według inwestora - zakłada „koegzystencję odrestaurowanych zabytkowych hal i innych budynków stoczniowych z nowoczesną, wysokiej jakości architekturą, uwzględniającą historyczną siatkę ulic i podchodzącą z szacunkiem do dawnego planowania przestrzennego Stoczni Gdańskiej”. Spółka planuje zbudować dwa ciągi zabudowy mieszkaniowej w okolicy ulic Elektryków i Narzędziowców. Pierwotny plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał tu budynki usługowe – hotele, biura etc., ale w roku 2018 zostało przyjęte nowe Studium Zagospodarowania Przestrzennego, które przewiduje funkcję mieszkaniową na obszarze Półwyspu Drewnica. Inwestycja, w ramach tzw. procedury „lex deweloper”, będzie wiązała się z działaniami na rzecz miasta takimi jak rewaloryzacja Parku Steffensów, postawienie windy przy Żółtym Wiadukcie oraz nowej sali gimnastycznej przy szkole przy ul. Aksamitnej. Planowane są także prace drogowe na ul. Popiełuszki, Narzędziowców, Jana z Kolna i Nowomiejskiej.

Za projekt odpowiada biuro JEMS Architekci, które w swoim portfolio ma realizację ponad 200 projektów budynków użyteczności publicznej, obiektów kulturalnych i biurowych w całym kraju, takich jak Hala Koszyki w Warszawie czy Międzynarodowe Centrum Konferencyjne w Katowicach. Według SCG aktualna koncepcja to efekt dialogu społecznego i odpowiedź na postulat mieszkańców tzw. „otwartego miasta” – do mieszkania, życia, pracy i wypoczynku. Wizja ma także wpisywać się w formułę miasta 15-minutowego, w którym mieszkańcy mają łatwy i szybki dostęp do najważniejszych usług i udogodnień – tj. sklepów, szkół, parków, miejsc do pracy i placówek medycznych. Ostatnie informacje na temat postępu prac na stronie internetowej SCG pochodzą jednak ze stycznia 2023 roku.