Dlaczego podaż bije rekordy?

U podstaw wysokiej podaży stoi kilka czynników. Przede wszystkim sytuacja makroekonomiczna i finansowa. Z jednej strony, wysokie stopy procentowe wciąż ograniczały dostępność kredytów hipotecznych, istotnie obniżając popyt ze strony kredytobiorców. Z drugiej strony wysokie raty zmuszały część właścicieli do sprzedaży nieruchomości z powodów finansowych.

Równie istotne są działania deweloperów i rządu. Ostatnie kwartały przyniosły zakończenie dużych inwestycji rozpoczętych w latach boomu, w efekcie jednoczesne oddanie do użytku tysięcy nowych lokali masowo zasiliło rynek pierwotny. Co więcej część transakcji mogła być wstrzymywana w oczekiwaniu na programy takie jak „Kredyt 0%” czy też koniec „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Nie bez znaczenia są także potencjalne zmiany regulacyjne, w tym dyskusje o podatku od pustostanów, które skłaniają posiadaczy wielu lokali do szybkiej wyprzedaży.

Między elastycznością cenową a benefitami

Duża podaż wyhamowała wzrost cen i zmusiła oferentów do większej elastyczności. Zamiast obniżania ceny „na papierze”, częściej pojawiają się bonusy zwiększające realną wartość zakupu.

– Deweloperzy rzadko obniżają ceny ofertowe ze względów wizerunkowych, ceny transakcyjne rzadko negocjują, ale w ostatnim czasie faktycznie można się załapać. Zwłaszcza, gdy w danej inwestycji pozostało sporo lokali. Zdecydowanie częściej można spotkać się z rabatami np. w postaci miejsca w hali, preferencyjnymi systemami płatności np. 20% / 80%, bonusami w postaci pakietu wykończenia w cenie itd. – wylicza Piotr Zwoliński.

Inny sposób to wprowadzenie usług dodatkowych

– Nasi klienci mogą też skorzystać z oferty wykończenia zakupionego lokalu pod klucz – mamy tutaj kilka programów, pozwalających wraz z architektami wykonać mniej lub bardziej zindywidualizowany projekt aranżacji. Ponadto oferujemy doradztwo w zakresie sfinansowania zakupu mieszkania kredytem, co dla wielu jest znacznym udogodnieniem – mówi Anna Tuszyńska, dyrektor sprzedaży w spółce Euro Styl.

Jednocześnie nie wszystkie segmenty rynku reagują na presję cenową tak samo. W inwestycjach o wyższym standardzie liczą się przede wszystkim lokalizacja, komfort życia i jakość wykonania.

– Obserwujemy rynek i to, co robi nasza konkurencja, jednakże nie ulegamy za bardzo presji cenowej. Okresowo wprowadzaliśmy promocje, ale okazuje się, że w naszym przypadku nie do końca cena wpływa na wielkość sprzedaży – przyznaje Beata Cygan, Dyrektor ds. sprzedaży Alfa Park. – Wyróżniamy się kluczowymi atutami, które w ocenie naszych klientów mają większe znaczenie. Przede wszystkim jest to lokalizacja, komfort życia, solidne wykonanie i funkcjonalne rozwiązania, co zapewnia jakość i bezpieczeństwo na lata – podkreśla.

Ekonomia kontra luksus

Rynek nieruchomości jest zróżnicowany, a czynniki decydujące o sukcesie transakcji diametralnie różnią się w zależności od segmentu. Segment ekonomiczny podlega negocjacjom, promocjom i presji rat kredytowych. W segmencie premium liczą się zupełnie inne priorytety.

– W segmencie ekonomicznym liczy się przede wszystkim cena czy też możliwości negocjacyjne, terminy płatności, a w przypadku rynku wtórnego również wysokość zadatku i zaliczki. Tu często nabywca jest kredytowy, więc trzeba uwzględnić dodatkowy czas na zorganizowanie finansowania – tłumaczy Piotr Zwoliński. – Segment premium kieruje się innymi prawami. Kupując apartament lub dom wolnostojący, klienci przede wszystkim zwracają uwagę na lokalizację, standard wykończenia, widok z okna, otoczenie - najlepiej zieleń lub woda. Cena oczywiście też jest ważna, ale już nie najważniejsza. Większość transakcji jest gotówkowych, co też powoduje, że rynek ten jest mniej wrażliwy na sytuację związaną z dostępnością kredytów hipotecznych.

Pożądana dywersyfikacja i unikalna wartość

W obliczu ogromnej konkurencji deweloperzy stawiają na szeroką i zróżnicowaną ofertę — zarówno pod względem lokalizacji, jak i charakteru projektów.

- Nasza oferta jest mocno zróżnicowana, zarówno pod względem lokalizacji, charakteru, jak również metrażu. To pozwala nam odpowiadać na potrzeby różnych grup klientów – od singli, przez pary, po rodziny z dziećmi, a także inwestorów poszukujących atrakcyjnych nieruchomości w Trójmieście i okolicach. W sprzedaży mamy obecnie blisko 1000 mieszkań i apartamentów w kilkunastu realizowanych inwestycjach. W Gdańsku powstają m.in. DOKI, Jaskółcza, Esencja, Przystań Brzeźno, Leśna Góra czy Osiedle Warszawska. W Pogórzu k. Gdyni buduje się Konstelacja, z kolei w Rumii doskonale znane Osiedle przy Błoniach, Widoki oraz Locus 2. Wysoka jakość architektury i wykończenia, atrakcyjne zagospodarowanie terenów wspólnych i osiedlowa zieleń – to ważne dla nabywców elementy, do których przykładamy szczególną wagę – podsumowuje Anna Tuszyńska.

Wspomniana zieleń oraz sam sposób projektowania przestrzeni, integrujący nieruchomości z naturą, może być tym pożądanym i unikatowym wyróżnikiem inwestycji. Kluczem do tego jest projektowanie biofiliczne (biophilic design), które zakłada świadome włączanie elementów przyrody – takich jak naturalne światło dzienne, starannie dobrana roślinność, naturalne materiały i dźwięki otoczenia – do przestrzeni mieszkalnej. To kreowanie środowisk, które odtwarzają naturalne wzorce (np. rośliny, wodę, światło, kolory ziemi). To holistyczne podejście obejmuje zarówno wnętrza mieszkań, jak i całe osiedla, budynki biurowe wraz z otaczającą je przestrzenią zewnętrzną.

– Zieleń nie powinna być traktowana jako dekoracja inwestycji, to jeden z najważniejszych elementów projektu, uwzględniany już na etapie tworzenia koncepcji. Nie ma tu miejsca na przypadkowość. Miesiącami dobieramy odpowiednie gatunki roślin, oświetlenie, materiały. W tym celu architekci współpracują z ekspertami od zieleni. Wspieramy się także badaniami z zakresu neuroarchitektury, by tworzyć przestrzenie, które realnie wspierają dobrostan i przywracają naturalny balans. To nie chwilowy trend, to dojrzałe podejście do projektowania, które stawia człowieka na pierwszym miejscu – mówi Paulina Rowińska, kierownik Działu Kreowania Przestrzeni Allcon.

Perspektywiczne planowanie inwestycji

W obliczu mnogości inwestycji trzeba wykazać się ogromną wiedza rynkową i strategicznym planowaniem, by nie wpaść w pułapkę nadmiernej ekspansji i braku dopasowania do realnego popytu. Dziś sukces deweloperski mierzy się nie tylko liczbą sprzedanych metrów kwadratowych, ale przede wszystkim zdolnością do adaptacji do dynamicznie zmieniających się oczekiwań klientów. W tej perspektywie, kluczowe staje się etapowe, metodyczne podejście do realizacji projektów, które pozwala na bieżącą optymalizację oferty.

- Nasze inwestycje realizujemy w stosunkowo niewielkich etapach. Od 2012 roku zamknęliśmy ich już pięć, oddając łącznie 1260 mieszkań. W obecnym, który jest w sprzedaży, mamy 112 mieszkań o powierzchni od 35 do 80 m2. Nieduża skala każdego kolejnego etapu pozwala nam na bieżąco planować następne inwestycje, np. poprzez projektowanie mieszkań o metrażu dostosowanym do oczekiwań naszych klientów – tłumaczy Beata Cygan.

Rynek wtórny bardziej elastyczny

W obliczu stabilizacji, a nawet lekkiego spadku cen na rynku nieruchomości, uwaga kupujących coraz częściej kieruje się w stronę mieszkań gotowych do zamieszkania. Choć różnice w cenach ofertowych między rynkiem pierwotnym a wtórnym często się zacierają, decydującym czynnikiem okazuje się elastyczność cen transakcyjnych.

- Sprzedający na rynku wtórnym jest bardzo zróżnicowany. Jego elastyczność cenowa w dużej mierze zależy od prywatnej sytuacji. Bardzo często jest równocześnie kupującym nieruchomość, a zakup uzależnia od sprzedaży. Z drugiej strony, przeważnie sprzedaje jedno mieszkanie, najczęściej to, gdzie mieszka i może nie mieć ciśnienia – opowiada Piotr Zwoliński. – Z naszych obserwacji wynika, że dziś większym zainteresowaniem cieszy się rynek wtórny. Zgodnie z ostatnim raportem NBP, ceny ofertowe mieszkań w Gdańsku na rynku pierwotnym i wtórnym są zbliżone, ale już ceny transakcyjne bardziej atrakcyjne w przypadku tych gotowych. Nie bez znaczenia jest też z pewnością możliwość zamieszkania od zaraz i większe bezpieczeństwo samej transakcji.

Co dalej z podażą?

Obecny rekord podaży to zjawisko przejściowe. Ewentualne programy wspierające popyt oraz obniżki stóp procentowych szybko mogą wchłonąć nadmiarową ofertę. Deweloperzy dodatkowo działają dziś w warunkach pełnej transparentności — obowiązek publikowania historii cen ogranicza możliwości szybkiego reagowania „w dół”. W konsekwencji wymusza to długoterminową rozwagę w polityce cenowej, ponieważ każda korekta pozostawia trwały, publiczny ślad cenowy.

To wszystko sprawia, że obecna sytuacja jest dla kupujących momentem wyjątkowym: szeroki wybór, realna przestrzeń do negocjacji i dostęp do benefitów, które jeszcze niedawno były rzadkością…