Do wynajmu nieruchomości trzeba się odpowiednio przygotować. Po pierwsze, należy zastanowić się komu chciałoby się powierzyć swoje mieszkanie. Podstawową sprawą jest jednak jego wielkość i lokalizacja. Kawalerka lub niewielkie mieszkanie na pewno będzie atrakcyjne dla singli lub bezdzietnej pary. To właśnie oni wydają się jednym z bezpieczniejszych typów najemcy. W większości są to pracujący lokatorzy, zapewniający wypłacalność w terminie, spędzający większość czasu poza miejscem zamieszkania. Jeszcze bardziej pożądane są bezdzietne małżeństwa. Rodziny z dziećmi również zadbają o stan lokalu, jednak trzeba liczyć się z mniejszymi lub większymi szkodami. Warto zadać sobie pytanie, co jest ważniejsze: czyste ściany czy długoterminowy, stabilny lokator.

NAJEM OKAZJONALNY 

Bez względu na okoliczności, zawsze należy się odpowiednio zabiezpieczyć. W dzisiejszych czasach nieuczciwych najemców nie brakuje, dlatego tak ważna jest weryfikacja lokatorów. Należy pamiętać, że w razie jakichkolwiek problemów eksmisja rodziny z dziećmi będzie trudna do przeprowadzenia, ale nie niemożliwa. Z pomocą przyjdzie tu umowa najmu okazjonalnego. Ta forma dotyczy każdego najemcy, nie tylko rodzin. Na czym polega? To specyficzny rodzaj najmu wprowadzony do polskiego prawa na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów. Gwarantuje on właścicielom mieszkań skuteczniejszą ochronę ich nieruchomości niż standardowa umowa. W praktyce wyglada to tak, że najemca do umowy najmu załącza oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Co to oznacza? Najemca w oświadczeniu wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, w przypadku konieczności opuszczenia dotychczasowego lokum. Co ważne, nie musi być jego właścicielem. Wystarczy oświadczenie właściciela tegoż lokalu lub osoby mającej prawo do dysponowania nim, że wyraża zgodę i przyjmie niefrasobliwych najemców pod swój dach. Najemca zaś zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wyznaczonym w żądaniu egzekucyjnym. Taki komplet dokumentów musi zostać złożony przez właściciela w Urzędzie Skarbowym w ciagu 14 dni od podpisania umowy. Jeśli warunek nie zostanie spełniony, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, regulowaną przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawą o ochronie praw lokatorów. Nieruchomość na podstawie umowy najmu okazjonalnego moje zostać wynajęta na maksymalnie 10 lat. Z takiej umowy mogą skorzystać jedynie osoby prywatne wyłącznie w odniesieniu do lokali mieszkalnych.

NAJEM INSTYTUCJONALNY

Właściciele, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, mogą z kolei skorzystać z innego rozwiązania - umowy najmu instytucjonalnego. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, osób prawnych, jak i spółek jawnych lub komandytowych. W odróżnieniu do najmu okazjonalnego czas trwania umowy musi być uwzględniony, ale nie ma tutaj górnej granicy. Strony ustalają to indywidualnie, może to być nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Umowa tego typu musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, ale nie musi być zawierana u notariusza. Powinna jednak zawierać załącznik - oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji, opróżnienia i opuszczenia lokalu, ale prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. W najmie instytucjonalnym kaucja nie może przekraczać trzykrotność miesięcznego czynszu, dlatego przewidziano tu jej waloryzację, co oznacza ze zwrot następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana w dniu podpisania umowy. 

KAUCJA I PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY

Co w przypadku, gdy stan mieszkania po zakończeniu umowy najmu daje wiele do życzenia? Tu z pomocą przyjdzie nie tylko dobra umowa, ale również kaucja pobierana w dniu podpisania umowy. Kaucja pozwoli też zweryfikować zdolność finansową potencjalnego najemcy i może uratować od niepewnych lokatorów. Stanowi ona zabezpieczenie właściciela zarówno z tytułu zaległości w czynszu, jak i zniszczeń. Kaucja nie powinna być płacona w ratach. To jednorazowa wpłata, która powinna być pobierana w dniu podpisania umowy lub przekazania mieszkania. 

Istotną sprawą jest również protokół zdawczo-odbiorczy. To dokument niezbędny w momencie przekazywania mieszkania. Zawiera wszelkie informacje dotyczące lokalu, wyposażenie, stan liczników, ilość przekazanych kluczy, dokumentację fotograficzną, która powinna być nieodzownym załącznikiem każdego protokołu. Należy pamietać, aby przy wyborze najemców zapytać również o ich czworonożnych przyjaciół. Choć większość z nas kocha zwierzęta, czasami potrafią one wyrządzić ogromne szkody. Jeżeli już mają zamieszkiwać w lokalu, należy poinformować najemców na jakich zasadach i uwzględnić to w umowie. Jesteś niepalący? Nie bój zapytać o to klientów. Palący lokatorzy to przede wszystkim nieprzyjemny zapach, który pozostanie na długo i wiązać się będzie z kosztami ozonowania pomieszczenia. 

- Jeżeli zastanawiasz nie nad wszystkimi kwestiami dotyczącymi najmu, zapisami w umowie, nie masz czasu lub zwyczajnie cię to przerasta, pamiętaj że po to jesteśmy my, pośrednicy. Pamiętajcie, że prawidłowa weryfikacja najemcy i dokładna analiza sytuacji to podstawa każdej umowy najmu -  podkreśla Dominika Gończ-Grzelak, pośrednik w obrocie nieruchomościami InVilla.