Ceny mieszkań systematycznie rosną, a koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego jest wyższy niż z rynku pierwotnego – wynika ze wspólnego raportu branżowych serwisów bankier.pl i otodom.pl. W sytuacji stale rosnącego popytu i wzrostu cen, inwestowanie w nieruchomości pod wynajem wymaga dużej wiedzy i orientacji na rynku, by rentowność takiej inwestycji była satysfakcjonująca – przekonuje w rozmowie z Prestiżem, Miłosz Andrzejczyk, właściciel Andrzejczyk Nieruchomości.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena transakcyjna zakupu metra kwadratowego mieszkania w największych polskich miastach wzrosła o 8,5 proc. To dużo?
Rosnące ceny to efekt rosnącego popytu, ale też coraz większych kosztów materiałów budowlanych, kosztów pracy i coraz mniejszej dostępności atrakcyjnych działek pod deweloperkę. Od dłuższego też czasu nie rosną stopy procentowe, co ma wpływ na koszty kredytów. W 2018 roku byliśmy też świadkami historycznego wydarzenia. Średnia cena ofertowa używanych mieszkań w Warszawie przekroczyła 10.000 zł/mkw. Do tego pięciocyfrowego progu zbliża się Gdańsk, gdzie za mkw. płaci się średnio 9486 zł. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego jest trochę lepiej. 8477 zł/mkw. – to cena w Warszawie, w Gdańsku jest to 7757 zł/mkw., w Łodzi 5675 zł/mkw., we Wrocławiu 7146 zł/mkw.
Kupno mieszkania na wynajem to najpopularniejsza forma inwestowania w nieruchomości, którą w ostatnich latach wybrało wielu Polaków. Skąd się wziął ten boom?
Z niskiego oprocentowania bankowych depozytów. Według danych Narodowego banku Polskiego, przeciętne oprocentowanie depozytu o czasie zapadalności od 6 do 12 mies. włącznie to zaledwie 1,7 procenta, co po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych, zostawia mniej niż 1,4 proc. zysku w ciągu roku. Z wynajmu zysk jest większy.
O ile większy?
Kilka razy większy. Według danych innego branżowego serwisu domiporta.pl średnia rentowność najmu netto dla największych miast w Polsce wynosi obecnie 5,35 proc. w skali roku. Netto, czyli już po odliczeniu podatku, czynszów i przy założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie stoi puste w oczekiwaniu na najemców i tylko
generuje koszty.
Rosnące ceny mieszkań nie wpływają na opłacalność inwestycji?
I tak, i nie. Oczywiście przekłada się to na konieczność zaangażowania większych środków na zakup mieszkania pod inwestycję, z drugiej jednak strony rosną też stawki najmu. Opłacalność takiej inwestycji uzależniona jest od wielu czynników. Jednym z ważniejszych jest to, gdzie chcemy zainwestować. Z danych Domiporta.pl wynika, że w Gdańsku w ciągu roku stawki najmu wzrosły o ponad 13 procent. W Warszawie o prawie 8 procent. Na drugim biegunie jest Wrocław ze wzrostem zaledwie 2-procentowym. W ostatnim czasie obserwujemy coraz większy napływ na rynek wynajmu mieszkań nowych, w bardzo dobrym standardzie i w atrakcyjnych lokalizacjach. To się przekłada na wyższe stawki najmu, ale też warto zauważyć, że starsze mieszkania trzymają cenę, stawki najmu nie spadają.
A jak wygląda rentowność?
Tutaj znowu podeprę się danymi z raportu domiporta.pl. W Gdańsku średnia rentowność z wynajmu 6,81 procent i jest ona sporo wyższa od średniej krajowej. W Warszawie stopa zwrotu wynosi 5,63 procent, w Łodzi 5,47 procent, w Katowicach 5,61 procent.
Czy opłaca się zakup mieszkania pod inwestycję w mniejszych miejscowościach?
To zależy jak bardzo ta mniejsza miejscowość jest atrakcyjna. Weźmy na przykład Sopot. Ekskluzywny kurort nazywany letnią stolicą Polski, odwiedzany przez setki tysięcy turystów. Obłożenie hoteli w sezonie letnim jest bliskie stu procent, nic więc dziwnego, że wynajem krótkoterminowy jest tutaj bardzo popularny, a ceny są wysokie. Po sezonie zaś, gdy wyjeżdżają turyści, ich miejsce zajmują studenci. Reasumując, w Sopocie z wynajmem nie ma problemu, popyt przewyższa podaż. Ale kalkulując opłacalność takiej inwestycji należy wziąć pod uwagę fakt, że to właśnie w Sopocie mieszkania są najdroższe w Polsce, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W ogóle w Sopocie buduje się bardzo mało nowych mieszkań, w 2018 roku oddano do użytku zaledwie około 100 nowych lokali. I są to inwestycje segmentu premium.
Rynek wynajmu w Polsce cały czas jest w fazie wzrostowej?
Tak, ale co ciekawe, w porównaniu z innymi nacjami, Polacy wciąż bardziej przywiązani są do kultu własności, nawet obciążonej kredytem na 30 lat, niż do wynajmu. Z badań Eurostatu wynika, że lokale mieszkalne wynajmuje w Polsce tylko około 16 procent mieszkańców. W Niemczech jest 48,6 procent, czyli prawie połowa populacji, w Holandii 30,6 proc., a w Czechach 21,5 proc. Myślę, że powoli będziemy gonić Europę w tych wskaźnikach, co oczywiście jest dobrym prognostykiem dla tych, którzy rozważają inwestycję w nieruchomość pod wynajem.
ANDRZEJCZYK NIERUCHOMOŚCI
www.andrzejczyk.pl | tel: 58 781 94 00
Warszawa: ul. Tyszkiewicza 13/u5 | Gdynia: ul. Świętojańska 110/13 | Reda: ul. Gdańska 31
