Tomasz, lat 34, trzy lata temu zamieszkał w dzielnicy Piecki-Migowo. Mieszkanie ma 70 metrów i znajduje się w nowej inwestycji. – Na sam lokal nie mogę narzekać, ale z czasem zacząłem dostrzegać coraz więcej mankamentów otoczenia. Mam dwoje dzieci i niewiele miejsc, gdzie można spacerować. Mało przestrzeni, trzy place zabaw wypełnione dziećmi, garstka drzew. Kiedy po pracy wychodzimy na spacer, kręcimy się w koło. Wszędzie beton, latem nawet na placu zabaw trudno wysiedzieć – mówi Tomasz.

Ma porównanie, bo zanim wykończył mieszkanie przez kilka miesięcy mieszkał z rodziną na Zaspie. – Wprawdzie to było blokowisko, ale pod względem infrastruktury: zupełnie inny świat. Boiska, wiele placów zabaw, kilkudziesięcioletnie drzewa, na każdym kroku zieleń – wylicza Tomasz, który zaczął już rozglądać się za mieszkaniem w innej

dzielnicy.

Odległość ma znaczenie

Alternatywą dla nowych mieszkań w sektorze popularnym są stare osiedla z wysoką zielenią, przestrzeniami między budynkami i usługami na wyciągnięcie ręki.

- Nieruchomości starego typu bardzo dobrze się sprzedają - mówi Jakub Kawa właściciel Galerii Nieruchomości. - Jednym z powodów jest różnica cen. Przykład? W falowcu na Obrońców Wybrzeża cena za mkw. wynosi około 11 tys. zł. Po drugiej stronie ulicy mamy nową inwestycję Tarasy Bałtyku, gdzie stawki zaczynają się od 20 tys. zł za mkw. Lokalizacja jest niemal ta sama – blisko plaży, dwa kroki od Parku Reagana.

Nie bez znaczenia jest też bliskość sąsiedniej zabudowy. - Nawet jeśli mieszkanie jest ładne, w nowoczesnym budynku, z dużymi oknami, to jeśli okna są tak blisko, że widzimy co sąsiad kładzie sobie na talerzu, to zawsze będzie niekomfortowa sytuacja – mówi Jakub Kawa. - Tymczasem w blokach starszego typu, budowanych kilkanaście, kilkadziesiąt lat temu lat, odległości między budynkami były większe. A to daje duży komfort i jest doceniane przez klientów.

Poza tym, jeśli chodzi o jakość wykończenia, mieszkanie z rynku wtórnego wcale nie musi być gorsze. - Technologia poszła do przodu, tutaj stare bloki tracą, ściany są bardziej krzywe itd. – przyznaje Jakub Kawa. - Ale z drugiej strony wewnątrz można zrobić praktycznie wszystko. Jeszcze 15 lat temu mało kto korzystał z pomocy architekta wnętrz, dziś jest to coraz popularniejsze, a dzięki temu mieszkania, także w starych blokach, wyglądają lepiej.

Niewątpliwe stare bloki często są położone w bardzo dobrych lokalizacjach. A w bliskim sąsiedztwie coraz mniej jest miejsca, gdzie można wybudować dla nich konkurencję.

- Jeżeli ktoś chce mieszkać np. na Żabiance, to w grę wchodzi głównie stara zabudowa. Bardzo rzadko deweloperzy tu coś budują ze względu na brak działek. Oprócz Żabianki klienci cenią dzielnice takie jak Przymorze i Zaspa. I tu znów wracamy do cen, bo przykładowo dwa pokoje w dobrym standardzie, w czteropiętrowym bloku na Przymorzu kosztują ok. 470 tys. zł, w falowcu – około 400 tys. zł. Natomiast jeżeli chcemy mieszkanie w nowej inwestycji to zapłacimy między 700 a 900 tys. zł. Ten przeskok cenowy jest bardzo duży.

Jasną farbą w pastelozę

Na korzyść starych bloków przemawia też fakt, że ich wizerunek się zmienia. Przy użyciu farby i pędzla spółdzielnie mieszkaniowe odmieniają kolejne budynki. Jeszcze do niedawna na elewacjach królowała pasteloza: dotąd szare bloki przybierały pstrokate barwy.

- To na szczęście się zmienia – przyznaje Michał Lech ze stowarzyszenia Traffic Design, które za pomocą sztuki i designu odmienia przestrzenie miast. W internecie furorę robiły zdjęcia budynków, które stowarzyszenie upiększyło we współpracy z Morską Spółdzielnią Mieszkaniową w Gdyni. Metamorfozę przeszły bloki przy ul. Lelewela 7-9, elewacje przemalowano na biało. Za tym poszły kolejne zmiany – jasne, minimalistyczne barwy upiększyły bloki przy ul. Kołłątaja 10 i na osiedlu Moniuszki.

Michał Lech docenia, że zmiany zainicjowała spółdzielnia. – Przedstawiciele spółdzielni pokazali nam stary projekt w pastelowych kolorach i zapytali czy pomożemy zrobić coś lepszego. Było to dla nas pozytywne zaskoczenie, bo dla spółdzielni oznaczało przecież dodatkową robotę. Trzeba było zorganizować nowe spotkania z mieszkańcami, zmienić zamówienie u wykonawcy, choć to „tylko” tynkowanie i malowanie. Mieszkańcy też nas zaskoczyli. To właśnie oni powiedzieli, że chcieliby elewację w perłowym kolorze.

Dobrych przykładów jest w Trójmieście więcej. Spółdzielnie powoli remontują budynki, klatki schodowe, chodniki. Małymi krokami zmienia się kolorystyka falowców, co widać na Kołobrzeskiej, Jagiellońskiej i Rzeczypospolitej.

- Wracamy do jasnych, białoszarych kolorów – mówi Władysław Wojtkiewicz, prezes Powszechnej Spółdzielni Mieszkaniowej „Przymorze”. - Na remonty, w tym naprawy galerii, malowanie, nowe instalacje wydajemy ok. 14 mln zł rocznie. Duża zainteresowanie mieszkaniem w starych blokach widzimy po liczbie transakcji kupna i sprzedaży mieszkań oraz rosnących cenach.

Fotowoltaika w wielkiej płycie

Działania z dużym rozmachem zrealizowała sopocka Spółdzielnia Mieszkaniowa "Przylesie". W ciągu kilku lat wyremontowała dziewięć 11-kondygnacyjnych wieżowców w których znajduje się 800 mieszkań. Prace pochłonęły ponad 30 mln zł, część środków pochodziło z preferencyjnych pożyczek i dotacji z Wojewódzkiego i Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.

- Drugiej tak kompleksowej modernizacji w Polsce nie ma – cieszy się Piotr Kurdziel, prezes zarządu SM "Przylesie". – Kiedy przedstawiliśmy pomysł w NFOŚiGW, urzędnicy patrzyli na nas z niedowierzaniem. Dopiero gdy pokazaliśmy projekty uwierzyli, że realizacja jest możliwa. We wszystkich budynkach wycięliśmy stare balkony i wstawiliśmy większe – 4,5 metrowe (wcześniej powierzchnia liczyła zaledwie 1 mkw.). Elewacje ociepliliśmy, wymieniliśmy instalację centralnego ogrzewania, wodociągową i elektryczną, odmalowaliśmy elewacje.

Na dachach wszystkich wieżowców spółdzielnia zamontowała łącznie 542 panele fotowoltaiczne. Na osiedlu porządku pilnuje 130 kamer, są nowe windy, park kieszonkowy, odnowione zostały niemal wszystkie chodniki.

- Osiedle zrobiło się elitarne. Co chwilę słyszę pytania: „czy na Przylesiu są wolne mieszkania?” – mówi Piotr Kurdziel.

- Estetyka starych bloków zmienia się na lepsze – potwierdza Michał Lech. – W zarządach spółdzielni zachodzą zmiany pokoleniowe. Przychodzą młodzi ludzie, którzy chcą coś zmienić, nie idą po linii najmniejszego oporu. Co więcej, ludzie przestali stygmatyzować blokowiska, które przez lata postrzegane były jako szare i brzydkie. A zaczęli doceniać, że mają one dostęp do terenów zielonych i usług, urbanistycznie są dobrze zaplanowane.

Powrót do przeszłości

Skąd dawniej tak duża popularność elewacji w pastelowych kolorach? – Pomysły wychodziły z biur projektowych, później uzgadniano je z mieszkańcami, którzy otrzymywali kilka wersji do wyboru - wspomina Lucyna Walczak, członek Zarządu Morskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Gdyni. - Była moda na pastele, ale nie tylko na elewacjach, również we wnętrzach. Być może te kolory wydawały się bardziej przytulne, ciepłe. Natomiast kolorami Gdyni od początku jej istnienia były barwy piaskowe, beżowe, szare w jasnym odcieniu; na elewacjach budynków budowanych w latach 30. często stosowano okładziny z naturalnego kamienia, głównie z piaskowca i wapienia. Miasto historycznie malowane było w naturalnych kolorach i tak powinno zostać.

Michał Lech: – Myślę, że u starszego pokolenia stare bloki przywoływały skojarzenia z traumą czasów PRL-u. Tymczasem moda kolorowania na milion pastelowych kolorów była próbą maskowania pewnego realnego charakteru tych obiektów, tej architektury. Trend, który obserwujemy dzisiaj - malowanie na biało jest zgodny z tym, czym ten budynek rzeczywiście jest: prostokątem z kwadratowymi oknami. Prostą architekturą bez żadnych ozdobników.

Morska Spółdzielnia Mieszkaniowa zamierza odnawiać kolejne bloki. Lucyna Walczak podkreśla, że sam remont elewacji, odpowiednia kolorystyka i wkomponowanie w przestrzeń powodują wzrost wartości mieszkań. A czy przyciągają nowych mieszkańców?

- Być może jest coś w tym, że ludzie wracają dziś do starych bloków, które mają zieleń i dostęp do rozbudowanej infrastruktury - mówi Lucyna Walczak. – Osiedla spółdzielni mieszkaniowych usytuowane są zazwyczaj w centrum lub blisko centrum miasta, z urządzoną infrastrukturą na terenie osiedla i przyległych

terenach.

Jednak zdaniem Rafała Zdebskiego, dyrektora handlowego Inpro stare budynki nie konkurują z nową zabudową. - To są rynki, które funkcjonują obok siebie i się uzupełniają. Sprzedajemy nawet 1000 mieszkań rocznie, konkurencją jest dla nas inny deweloper, który buduje na tym samym osiedlu.

Zasada jednostki sąsiedzkiej

- Osiedla modernistyczne były budowane z założeniem, że każdy ma równe prawo do dostępu do zieleni, usług, transportu. To, co kiedyś było standardem, dziś zostało zmonetyzowane i za mieszkania na nowych osiedlach z tak rozwiązaną infrastrukturą trzeba więcej zapłacić – mówi dr Łukasz Pancewicz z Katedry Urbanistyki i Planowania Regionalnego Politechniki Gdańskiej i pracowni A2P2.

Jego zdaniem modernistyczne osiedla mają trzy elementy, które często biją na głowę osiedla deweloperskie.

– Po pierwsze: dużo przestrzeni wspólnych – mówi Pancewicz. – Przykładowo na Zaspie są one wypełnione boiskami, placami zabaw, zielenią wysoką i to jest duży plus osiedla. Kolejny: budowanie osiedli zgodnie z zasadą jednostki sąsiedzkiej. Koncepcja ta powstała w Nowym Jorku, w opozycji do miast zdominowanych przez auta. Sercem każdego osiedla miała być szkoła z bezpiecznym dostępem, niekolidującym z ruchem samochodowym. W modernistycznych osiedlach ruch kołowy jest mocno ograniczony, co daje dużo komfortu mieszkańcom. Trzeci element to zapewnienie usług i dobry dostęp do transportu zbiorowego. Osiedla te powstawały w czasach przed masową motoryzacją i chodziło o to, żeby zapewnić dojazd do fabryk czy centrum miasta. Niemal zawsze przy takich osiedlach była linia tramwajowa albo sprawne połączenia

autobusowe.

Co ważne, stare osiedla były projektowane jako duże zespoły mieszkaniowe, biura projektowe przygotowywały dla nich spójne koncepcje. Korzyści z mądrego zaplanowania funkcji czerpiemy do dziś.

– Tymczasem nowe osiedla są przede wszystkim budowane z myślą o zyskach – mówi Łukasz Pancewicz. - Zabudowa nie daje "oddechu", bo nie ma u deweloperów chęci, żeby tworzyć przestrzenie ogólnodostępne. Wielu inwestorów zapewnia absolutne minimum zieleni, które wymuszają przepisy prawa. Deweloperzy działają oportunistycznie. Budują tam, gdzie mogą nabyć teren, a niekoniecznie w miejscach z dostępem do komunikacji i usług.

Pancewicz wskazuje na południowe dzielnice Gdańska. - Miasto świadomie podjęło ryzyko, planując w latach 90. rozbudowę terenów sypialni w Gdańsku Południe. Najpierw przeznaczyło tereny pod zabudowę, a dopiero później myślało, jak je obsłużyć. Dopiero dziś są realizowane linie tramwajowe, sukcesywnie powstają szkoły i jest mowa o parku dla mieszkańców. Zapewnienie zaplecza, które mają osiedla modernistyczne, przychodzi więc 20-30 lat później.

Rafał Zdebski z Inpro mówi, że znajdzie się niejeden przykład, gdzie deweloper buduje wyłącznie bloki. - Ale od tego porządni deweloperzy odchodzą – przekonuje Zdebski. - Optima, nasze popularne osiedle na Jasieniu ma przedszkole, oczko wodne, sklepy, boiska. Inwestorzy, którzy myślą mądrze wiele rozwiązań wprowadzają już na etapie budowy nowych osiedli. Staramy się też zachowywać zacne odległości między

budynkami.

Chaotyczna infrastruktura

Zdaniem Pawła Mrozka z Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej blokowiska nie są pozbawione urbanistycznych mankamentów.

– Kompozycyjnie nie jest to dobra przestrzeń, bo każdy kto przechodził między tymi budynkami mógł na własnej skórze odczuć, że między nimi hula wiatr. Poza tym rozległe blokowiska nie tworzą kameralnej przestrzeni i umiejscowione są w sposób dość chaotyczny. Natomiast zostały zaprojektowane kompleksowo, ze wszystkim, co jest potrzebne do życia. I tu mają przewagę nad współczesnymi osiedlami, obliczonymi na zysk, które nie uwzględniają szkół, dojść, zieleni, usług. Młodzi ludzie, którzy kupują mieszkanie w nowym osiedlu potrzebują przedszkola już dziś, a nie za dziesięć lat kiedy będą mieli już duże dzieci. Dziś deweloperzy nie kwapią się do tworzenia usług, no bo to też nie jest ich rola. Infrastruktura podąża za mieszkańcami, jest spóźniona, chaotyczna, wciskana tam, gdzie się znajdzie miejsce, a nie tam, gdzie mogłaby najlepiej funkcjonować.

32-letnia Ula zamieszkała w bloku przy ul. Pomorskiej na Żabiance, bo jak tłumaczy, dobra komunikacja i lokalizacja to dla niej podstawa. - Jest zielono, parki pod nosem, plaża pod nosem – od morza dzieli mnie 15-minutowy spacer. Mimo że to blokowisko, to jednak czuję już trochę klimat kurortu. Tramwaje, autobusy, SKM - mogę poruszać się czymkolwiek chcę. Żabianka może i ma stare bloki, ale za to świetną infrastrukturę - od przychodni, po fryzjerów. Mogę załatwić wszystko podczas spaceru w pobliżu domu – wylicza zalety dzielnicy.

Myślała o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, ale – wyjaśnia Ula – „trudno znaleźć takie, które będzie zlokalizowane w rozwiniętej usługowo dzielnicy, a jego cena nie zwali z nóg”. – Gdańsk Południe odpada, ta część miasta zdecydowanie mnie nie kręci, dojazdy do pracy to byłaby prawdziwa mordęga. Łatwiej trafić na mieszkanie w dobrej lokalizacji z drugiej ręki. Dlatego moim zdaniem stare osiedla wygrywają.

Nieprzyjazne ceny

Powodów, dla których wiele dzisiejszych inwestycji buduje się „okno w okno”, jest kilka, w tym rachunek ekonomiczny i chęć uzyskania zysków przez dewelopera. A także to, że dostępnych do zabudowy atrakcyjnych działek w mieście jest jak na lekarstwo, a za grunty, które pozostały, trzeba słono płacić.

- W poprzedniej epoce spółdzielnia dostawała działkę i budowała osiedle – mówi Rafał Zdebski. - Dziś za grunt deweloperzy płacą grube miliony. Do tego dochodzi uzbrojenie działki, budowa dróg dojazdowych. Jeszcze zanim wbijemy łopatę koszty, które ponosimy są ogromne.

- Deweloperzy wiedzą, że nawet jeśli zbudują gęsto, mieszkania i tak się sprzedadzą. Ale jest i druga strona medalu. Ceny nieruchomości są w Trójmieście bardzo "nieprzyjazne". Zakup własnego M jest coraz droższy, więc deweloperzy budują masowo i gęsto – mówi Pancewicz.