Trójmiasto rośnie na drugi, zaraz po Warszawie, rynek nieruchomości premium. Według ubiegłorocznego raportu firmy doradczej JLL, przygotowanego we współpracy z deweloperem Invest Komfort, w sześciu największych miastach w Polsce w 2021 r. sprzedano prawie 3200 apartamentów. W samym Trójmieście zaś: ponad 900. Nie powinno to dziwić. Nadmorskie położenie jest magnesem na klientów spragnionych atrakcyjnej lokalizacji. A to właśnie ona ma największe znaczenie na rynku apartamentów, w tym także tych określanych jako luksusowe.

Morza szum

- Najbardziej pożądana przez klientów jest lokalizacja nad morzem – wyjaśnia Paweł Czerniawski z agencji nieruchomości Premium Apartments. - I to najlepiej w pierwszej linii brzegowej. Duże znaczenie ma też wysoki standard wykończenia części wspólnych budynku oraz atrakcyjny widok. Klienci premium są dość wymagający, zwykle nie są zainteresowani stanem deweloperskim, poszukują apartamentów gotowych do zamieszkania.

Liczy się także wysokiej jakości architektura. Dlatego tego typu projekty deweloperzy zlecają uznanym, często lokalnym, pracowniom architektonicznym. Inwestycje takie jak: Portova, Brabank i apartamenty na Wyspie Spichrzów zaprojektowało gdyńskie Studio Kwadrat, Nowe Orłowo i Yacht Park - gdyńska Arch Deco, a Opacką i Nowe Kolibki - sopockie Roark Studio.

Z tym, że im więcej inwestycji premium, które mają równie prestiżową lokalizację, dobrą architekturę i wykończenie, tym bardziej inwestorzy muszą szukać rozwiązań przyciągających uwagę wymagających klientów. W ofercie znajdziemy na przykład bezpłatną usługę „złotej rączki”, projekt architektoniczny i wykończenie apartamentu pod klucz, czy współpracę z właścicielem sieci aparthoteli, który na życzenie klienta może zarządzać najmem jego lokalu.

Technologia i odpoczynek

Co jeszcze? - Coraz częściej inwestorzy decydują się na rozwiązania ekologiczne, takie jak panele słoneczne, materiały o niskim wpływie na środowisko czy zielone dachy – wylicza Jakub Kawa, właściciel Galerii Nieruchomości. - Nieruchomości premium są wyposażane w zaawansowane technologie, takie jak systemy automatyki domowej, inteligentne oświetlenie, zarządzanie energią czy inteligentne systemy bezpieczeństwa. Poza tym, dodanie elementów sztuki do części wspólnych budynku, takich jak hol, lobby czy winda, może podnieść prestiż i estetykę inwestycji.

Wśród udogodnień są także funkcje rekreacyjne dla mieszkańców np. tarasy widokowe na dachu. Choć trendy się zmieniają.

- Deweloperzy coraz częściej odchodzą od rozbudowanych części wspólnych – tłumaczy Paweł Czerniawski. - Bo generują dla mieszkańców dodatkowe koszty. Przykładowo coraz rzadziej inwestorzy decydują się na budowę basenu, bo jego utrzymanie jest niezwykle kosztowne. Dużym atutem części wspólnych nieruchomości premium pozostaje jednak strefa fitness oraz „klub lokatora”, który możemy zarezerwować na wyłączność oraz spędzić czas w gronie rodziny i znajomych.

Enklawy luksusu

Inwestorów przyciąga woda. Enklawą apartamentów premium są przede wszystkim: Orłowo w Gdyni, Sopot, nadmorskie części Gdańska - głównie Jelitkowo i Brzeźno, gdyński waterfront oraz tereny położone nad wodami Motławy, w historycznym sercu Gdańska. Według firmy JLL, która przyjrzała się sześciu głównym rynkom w kraju (Warszawa Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź) prawie co trzeci nowy apartament na koniec 2021 r. był do kupienia właśnie w Trójmieście.

Zaledwie 10 metrów od plaży w Gdańsku Brzeźnie, w sąsiedztwie Parku Reagana i Parku Brzeźnieńskiego, deweloper NDI wznosi Rezydencję Merwede. Według JLL inwestycje takie jak ta, określane jako „luksusowe”, w 2021 r. stanowiły jedynie 1 proc. oferty na sześciu głównych rynkach. Charakteryzują się między innymi najlepszą lokalizacją w prestiżowych dzielnicach. W Merwede ceny zaczynają się od 24,7 tys. zł za m. kw. A kończą na blisko 43 tys. Koszt najdroższego apartamentu to wydatek rzędu 3 mln zł brutto. Taka nieruchomość ma 28-metrowy balkon, widok na Zatokę Gdańską i jest zorientowana na trzy strony świata – południe, zachód oraz północ. Spośród 74 lokali, obecnie w sprzedaży pozostało już tylko siedem [stan na połowę maja].

Kto kupuje? - Klienci, którzy decydują się na zakup apartamentów w Rezydencji Merwede, głównie traktują je jako tzw. „second home”, czyli mieszkanie, które zapewnia wytchnienie od miejskiego zgiełku – mówi Bartłomiej Oset, wiceprezes NDI Development. - Mamy wśród klientów również osoby, które będą wykorzystywały lokale na docelowe zamieszkanie. Jednak najczęstszym motywem nabywcy jest cel inwestycyjny. Przeważają osoby, które kupują nieruchomości za gotówkę, świadome, że lokalizacja apartamentu tak blisko plaży jest czymś unikalnym, co w konsekwencji przełoży się na znaczny wzrost wartości ich nieruchomości w czasie.

W otulinie rezerwatu, blisko lasu i plaży

Lokalizacja jest kluczowa. Nowe apartamentowce rosną nawet w otulinie rezerwatu Kępa Redłowska w Gdyni Redłowie. W ramach kameralnej inwestycji Supernova, realizowanej przez firmę Spravia, powstanie 60 lokali. I tu, z racji bliskości plaży, inwestycja cieszy się zainteresowaniem zarówno tych, którzy kupują apartament do zamieszkania, jak i tych, którzy myślą o mieszkaniu wakacyjnym.

W cenie są też inwestycje butikowe. W sąsiadującej z Redłowem dzielnicy Wzgórze św. Maksymiliana, blisko morza i lasu, powstaje inwestycja Dolce Vita. Lokalny deweloper AB Inwestor buduje kamienicę składająca się z 8 apartamentów. Na brak zainteresowania narzekać nie może, bo właścicieli znalazło już 7 mieszkań [stan na koniec maja]. Największy, liczący 125 m. kw. apartament, z którego roztacza się widok na morze kosztuje aż 3 mln zł. O tym, że klienci mają apetyt na więcej świadczy fakt, że gdyński deweloper szykuje kolejną inwestycję. La Esquina powstanie w Śródmieściu Gdyni i będzie składać się z 20 ekskluzywnych apartamentów, w tym loftów.

Z widokiem na Motławę

Nieco inny charakter mają apartamentowce wybudowane na gdańskiej Wyspie Spichrzów, z których roztacza się widok na Długie Pobrzeże, Żurawia i Motławę. Część tych lokali kupowana jest bowiem inwestycyjnie i przeznaczana na krótkoterminowy najem. W przyszłym roku zakończy się budowa drugiego etapu Granarii: 500 mieszkań i 325 pokoi hotelowych. Tymczasem w sprzedaży zostały już tylko ostatnie, pojedyncze mieszkania. W budowie jest też trzeci etap powstającego nad Motławą osiedla Brabank, gdzie powstaje 110 mieszkań i 20 lokali usługowych. Ceny zaczynają się od 910 tys. zł brutto (jeden pokój) i sięgają 2,7 mln zł.

I choć apartamentowce mają swoje wady, bo ceny mogą przyprawić o zawrót głowy, często pozwalają odmienić zaniedbane tereny w centralnych częściach miast.

- Inwestycja Brabank nie tylko zmieniła ten fragment gdańskiego pejzażu, ale dała początek nowej części miasta, o bardzo ciekawej architekturze, wyznaczającej trendy w tym zakątku stolicy województwa – mówi Norbert Miętki, kierownik marketingu w Invest Komfort.

Śródmieście Gdańska upiększyło wybudowane w 2020 roku w sąsiedztwie Wyspy Spichrzów osiedle Riverview, z widokiem na Motławę i Stare Miasto. W planach jest drugi etap, w pierwszym powstało 231 mieszkań oraz 22 lokale usługowe i 29 biurowych.

- Oferowane mieszkania zostały zaprojektowane w kilku stylach i w pełni urządzone, dzięki czemu klienci mogli zamieszkać od pierwszego dnia po zakupie – mówi Ewa Łydkowska z firmy Vastint.

Ceny mieszkań były dość zróżnicowane, a ich rozpiętość wahała się od blisko 10 do ponad 25 tys. zł za m. kw. Za najdroższy, 217-metrowy, apartament trzeba było zapłacić ponad 4 mln zł. Był wykończony pod klucz, zajmował całe piętro, posiadał ogromny salon oraz trzy balkony z widokiem na Żuraw i Główne Miasto.

Pod lupą Oliwa. Sopot apartamentami stoi

Mocną pozycję na rynku premium ma Sopot, gdzie, według analityków JLL, udział w samym segmencie apartamentów jest wyraźnie wyższy niż udział tego miasta w całym rynku Trójmiasta. Ze względu na sąsiedztwo Parku Oliwskiego i zabytkową zabudowę, deweloperzy apartamentowce ochoczo budują także w Oliwie.

- Nasza inwestycja cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem ze względu na lokalizację w otulinie lasów oliwskich i jednocześnie świetne skomunikowanie z Sopotem i biznesową częścią Oliwy. Ponad 70 proc. oferty stanowią lokale trzy- i czteropokojowe. Takich lokali brakuje na rynku, a w tak dobrych lokalizacjach cieszą się szczególną popularnością – mówi o apartamencie Antracyt Szymon Nadolny z Moderny.

Ten złożony z 45 lokali projekt powstaje przy ul. Czyżewskiego, tuż obok Lasów Oliwskich. A jak kształtuje się zainteresowanie apartamentami w poszczególnych miastach? W Gdańsku wyraźnie rośnie od 2018 roku. W 2021 roku w stolicy województwa pomorskiego sprzedano prawie 570 apartamentów. W tym samym roku Gdynia odnotowała 240 sprzedanych apartamentów, Sopot zaś – 110.

W dobie szalejącej inflacji

Nie jest tajemnicą, że mimo wysokich stawek i pędzącej inflacji chętnych na zakup apartamentów nie brakuje.

- Owszem, obserwowaliśmy zahamowanie sprzedaży w marcu 2022, które trwało około roku – tłumaczy Paweł Czerniawski z agencji Premium Apartments. – Dziś widzimy dość duże ożywienie, inwestorzy są nastawieni optymistycznie, uważają, że zakup mieszkania czy apartamentu jest jedną z niewielu możliwości ochrony kapitału w dobie szalejącej inflacji.

Nie bez znaczenia jest fakt, że deweloperzy, czekając na rozwój sytuacji gospodarczej, wstrzymywali rozpoczęcie niektórych planowanych inwestycji. W pierwszym kwartale 2023 r. liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy spadła aż o 26 proc. (rok do roku, źródło danych: GUS). Hamowanie widać też na etapie przygotowań projektów. Liczba wydanych deweloperom pozwoleń na budowę zmalała wówczas bowiem aż o 34,9 proc.

- Z tego powodu mieszkań w kategorii premium jest obecnie na trójmiejskim rynku jak na lekarstwo. A te dostępne na rynku, szybko znajdują nabywców – podkreśla Paweł Czerniawski.