Do transakcji, która po kilku dekadach zmieniła układ właścicielski koło Skweru Kościuszki doszło w grudniu 2022 roku. Ghelamco, belgijski deweloper kupił od PZŻ 80% udziałów w spółce Nowa Marina Gdynia Sp. z o.o., która formalnie jest użytkownikiem wieczystym gruntów pomiędzy Skwerem Kościuszki, a Mariną Gdynia. W zamian inwestor ma sfinansować nową zabudowę wokół basenu portowego.

- W ubiegłym roku ogłosiliśmy konkurs na stworzenie nowego projektu. Został już rozstrzygnięty, ale sam projekt nie jest jeszcze gotowy. Trwają prace, a jednocześnie wszystkie związane z nim konsultacje i procedury – potwierdza Tomasz Chamera, prezes PZŻ, dodając, że w zależności od stanu ich realizacji prace budowlane mogą rozpocząć się nawet jesienią tego roku. - Chcemy skutecznie połączyć funkcje żeglarskie, komercyjne i historyczne, tak ważne dla terenów Mola Południowego. Liczę, że niebawem będziemy w stanie podać więcej szczegółów.

Zaczęło się w latach 70.

Choć do otwarcia nowych obiektów jeszcze daleka droga to sama transakcja – w kontekście wieloletnich dyskusji - jest już sporym przełomem. Obszar, który znajduje się pomiędzy Skwerem Kościuszki, a basenem portowym od lat zajmują kluby sportowe – Stal, Gryf, YKP, a do niedawna także CWM ZHP. W latach 70. XX wieku wybudowano tam cztery pawilony, po jednym dla każdego z klubów. Od strony ulicy ulokowały się usługi, głównie mała gastronomia.

W 1983 roku użytkownikiem wieczystym tego terenu został Polski Związek Żeglarski. W kolejnych latach rozpoczęły się pierwsze, nieśmiałe rozmowy o przebudowie terenu. Wyraźny konkret pojawił się dopiero w 2014 roku. Właśnie wtedy PZŻ, pod zarządem ówczesnego prezesa Wiesława Kaczmarka z wielkim hukiem zaprezentował projekt Nowej Mariny Gdynia autorstwa Studia Kwadrat. Koncepcja była imponująca. Zakładała budowę 3 budynków o powierzchni prawie 33 tys. m kw. Miało w nich być nowoczesne zaplecze konferencyjno - szkoleniowe dla klubów i PZŻ, a w części komercyjnej hotel z 200 pokojami (10 tys. m kw.), powierzchnia handlowa i usługowa (5,7tys. m kw.), biura (5 tys. m. kw), centrum fitness, garaż. Start budowy ogłoszono na 2016 rok.

Kosztowne spółki

Największym wyzwaniem okazało się jednak sfinansowanie tej koncepcji. Jej realizację wyceniono na 160 mln zł. PZŻ powołało do życia dwie spółki o tej samej nazwie Nowa Marina Gdynia. Pierwsza, spółka akcyjna – miała być operatorem całej inwestycji, a druga, spółka akcyjna spółka komandytowa - właścicielem gruntu. Związek wycenił wtedy wartość gruntu na którym miała stanąć budowa na 42 mln zł i zapisał w umowie spółki, że wniesie go aportem do spółki.

Ruszyły więc poszukiwania zainteresowanych inwestycją, ale póki co dwa podmioty o nazwie Nowa Marina Gdynia nie miały dochodów, za to generowały duże koszty. Nie tylko z powodu projektu architektonicznego, który pochłonął 4 mln zł. Sporo szło na wynagrodzenia zarządu i rady nadzorczej do której oddelegowało się ówczesne kierownictwo PZŻ. Konieczna była więc kroplówka w formie pożyczek z kasy związku. W ten sposób przez lata narastał dług. Wg bilansu za 2019 rok zobowiązania i rezerwy spółek sięgnęły 9 mln zł.

PZŻ miał jeszcze jedną działkę obok mariny, która nie była brana pod uwagę w planach budowy. W 2014 roku sprzedał ją za około 21 mln zł. To grunt na którym mieściły się lokale gastronomiczne, parking i wesołe miasteczko, a w 2022 roku rozpoczęła się budowa hotelu. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zasiliły specjalny fundusz infrastruktury, który rozpoczął działalność pożyczkową na projekty żeglarskie na terenie całego kraju. Część z nich trafiła w formie pożyczek do gdyńskich spółek PZŻ.

W poszukiwaniu inwestorów

W 2017 roku doszło do zmiany władzy w PZŻ. Podczas sejmiku wyborczego oponenci Wiesława Kaczmarka, znużeni problemami finansowymi zarzucali mu zrobienie z PZŻ związku bankowo - pożyczkowego. Nowym szefem z dużą przewagą głosów został gdynianin Tomasz Chamera, który przejmował nie tylko zadłużone spółki, ale i zadłużony związek, generujący po kilka milionów strat rocznie. Rozwiązanie kwestii gdyńskiej mariny, obok innych spraw majątkowych stawało się więc palącym problemem.

Szybko zlikwidowano wynagrodzenia w spółkach, co zmniejszyło coroczne straty. Rozpoczęto też zmiany formalne – w 2018 wniesiono aportem grunty, których wartość została zmniejszona do 38 mln zł.

Kontynuowano poszukiwania pieniędzy. W tym samym roku Bank Gospodarstwa Krajowego zgodził się na udzielenie kredytu na zabudowę mariny w wysokości 95 mln zł. PZŻ nie zdecydował się jednak na to rozwiązanie.

- Decyzję podjęła rada nadzorcza spółki Nowa Marina Gdynia S.A. Po analizie oferty jednogłośnie uznaliśmy, że proponowane warunki były niemożliwe do spełnienia, mogły spowodować zagrożenie finansowe i funkcjonalne dla projektu – wyjaśnia Tomasz Chamera. – Najprościej było sprzedać prawa do użytkowania wieczystego, ale to nie było naszym zamysłem. Poszukiwaliśmy partnera biorą na siebie zarówno ryzyko biznesowe, jak i potencjalne zyski.

W pewnym momencie budową było zainteresowanych aż 8 podmiotów. W 2018 roku pojawiło się Ghelamco. I finalnie PZŻ zdecydowało się na kontynuację rozmów tylko z tym deweloperem.

Ile żeglarstwa, ile komercji

I tutaj pojawia się wątek żeglarski, który budzi spory wśród żeglarzy i gdynian. Główną osią dyskusji jest rola klubów w całym projekcie. Z jednej strony nowy obiekt musi zachować funkcję żeglarską, sportową, społeczną, a z drugiej strony być tak skonstruowany, by potencjalny inwestor zrealizował swoje cele, czyli osiągnął zysk.

Wg projektu z 2014 roku w marinie miały stanąć 3 budynki, a klubom miało być oddane w sumie 7500 m kw. powierzchni. Co więcej – każdy z nich miał być udziałowcem Nowej Mariny Gdynia S.A. Udziały były symboliczne, bo raptem po 2 akcje na klub (każda po 1000 zł) z 108 akcji serii B, ale dawały możliwość po jednym miejscu w składzie rady nadzorczej i wpływ na budowę mariny. Wówczas w marinie działały 4 podmioty: Jacht Klub Morski Gryf, Yacht Klub Stal, Yacht Klub Polski Gdynia i Centrum Wychowania Morskiego należące do ZHP. I to właśnie one w 2015 roku stały się udziałowcami spółki.

Mimo formalnej współpracy dochodziło do zgrzytów. Przede wszystkim na linii PZŻ - ZHP. Harcerze uważali, że grunt na którym działają powinien być ich własnością. Sprawa trafiła do sądu, a PZŻ naliczał im opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości. ZHP protestowało też przeciwko opłacaniu członków rady nadzorczej spółki (za kadencji Wiesława Kaczmarka). Tutaj ważne wyjaśnienie – pieniądze pobierali tylko ówcześni członkowie rady z ramienia PZŻ, a delegaci klubów – nie. Ostatecznie ZHP i PZŻ po latach zakończyły spór. Tym samym grze zostały trzy działające kluby.

Okazało się jednak, że zawarte porozumienia zdążyły już wygasnąć, stąd rozmowy trwały dalej. Wiadomo było, że nowy inwestor oczekuje zmian w projekcie, a kluby muszą liczyć się z mniejszą powierzchnią niż pierwotnie zakładano.

Czas na budowę

Aktualnie Ghelamco jest właścicielem 80% udziałów w Nowej Marinie Gdynia, a PZŻ ma 20%. Związek jako mniejszościowy udziałowiec zagwarantował w umowie jednomyślność w kluczowych sprawach, a Ghelamco poniesie koszt całej inwestycji.

Od nowa rozwiązano kwestię klubów. Już w 2021 roku podpisano nowe porozumienie zgodnie z którym każdy klub będzie zabezpieczony na czas budowy, a po jej zakończeniu otrzyma powierzchnię o wielkości 750 m kw. Każdy będzie mieć też prawo zakupu dodatkowej powierzchni po cenach rynkowych. Jednocześnie kluby sprzedały swoje akcje w spółce Nowa Marina Gdynia.

- Podpisaliśmy umowy zapewniające każdemu z tych klubów powierzchnie przeznaczone na działalność statutową, czyli realizację aktywności żeglarskich. Jako właściciele dbamy, aby kluby kontynuowały swoje bogate tradycje żeglarskie w zakresie sportu, edukacji morskiej i kultury – mówi Tomasz Chamera.

Dla wszystkich uczestników projektu, a także żeglarzy i gdynian finał budowy oznaczać będzie ostateczne zakończenie wieloletnich dyskusji i sporów wokół miejsca. Dla samego PZŻ to także możliwość poprawy finansów dzięki wpływom z komercjalizacji przestrzeni.