W Polsce nie można zagwarantować, że nie pojawią się inwestorzy próbujący stosować różne agresywne praktyki rynkowe. Ważnym graczem jest tutaj miasto, które poprzez dostępne narzędzia, takie jak plany miejscowe czy negocjacje z inwestorami, powinno dążyć do wysokiej jakości tych obiektów już na etapie planistycznym – mówi Łukasz Pancewicz, urbanista, nauczyciel akademicki na Politechnice Gdańskiej, współwłaściciel biura A2P2.
Czy i w jaki sposób duża koncentracja mieszkań PRS w jednym miejscu może wpłynąć na bezpośrednie otoczenie?
Widzę tu dwa duże ryzyka. Jedno to nadmierna selekcja wynajmujących. Operatorzy mogą dążyć do chęci maksymalizacji zysku i unikać wynajmowania osobom, które nie spełnią założonych przez nich wymagań finansowych. W efekcie może to prowadzić do powstawania dzielnic o specyficznym profilu mieszkańców i ich dużej rotacji. Docelowo może to osłabiać lokalne więzi sąsiedzkie czy zmniejszać poczucie odpowiedzialności za najbliższe otoczenie. Już dzisiaj, przyglądając się komunikatom analityków, bardzo często mówi się o preferowaniu młodych, bezdzietnych najemców, aktywnych na rynku pracy. Sam najem jest traktowany jako etap przejściowy, przed zakupem lub budową własnościowego miejsca zamieszkania.
Drugim efektem ubocznym, związanym z wzmacnianiem rynku najmu, może być uruchomienie działań gentryfikacyjnych. Przy braku prawnej regulacji czynszów, zwiększenia bezpieczeństwa najemców i chęcią maksymalizacji zysków, prowadzi to do ograniczenia dostępności tej formy najmu dla mniej majętnych najemców oraz nieplanowanej segregacji. Boleśnie odczuwał to np. Berlin, gdzie ostatecznie opór przeciwko praktykom najmu instytucjonalnego zaowocował referendum ws. nacjonalizacji części z zasobu czynszowego.
Oczywiście nie oznacza to, że w wynajmowanych mieszkaniach będą mieszkały osoby niezainteresowane dobrem swojej dzielnicy czy aktywnością obywatelską. Rynek najmu działa dzięki zmianom w stylach życia i zamieszkania, między innymi wzrostu mobilności młodych i to jest pozytywny aspekt działania takiej formy zamieszkania. W badaniach preferencji najemców autorstwa ThinkCo i Fundacji Rynku Najmu, istotnym czynnikiem ocenianym przy wyborze mieszkań na wynajem jest lokalizacja, dostęp do usług, gastronomii, zieleni, transportu zbiorowego – czyli dostępu do miasta.
Budynki przeznaczone do PRS są budowane wg parametrów, innych niż przy mieszkaniach na sprzedaż. Są w nich wyłącznie małe mieszkania. Jak mogą wpłynąć na estetykę miasta?
Specyfika polskiego rynku mieszkaniowego, duże rozdrobnienie i zróżnicowanie podmiotów budujących mieszkania pokazuje, że trudno tu generalizować. Dotychczasowa praktyka wskazuje raczej na słabość działań samoregulacyjnych rynku i niestety często dążenie do eksternalizacji negatywnych kosztów. Najlepszym przykładem jest obchodzenie norm dotyczących minimalnej powierzchni mieszkań w odniesieniu do sektora najmu poprzez kwalifikowanie ich jako lokali użytkowych.
Błędem byłoby tu jednak stosowanie typowych praktyk z branży deweloperskiej, np. maksymalizacji PUM (powierzchni użytkowej mieszkań), jednorazowego wysiłku związanego z realizacją inwestycji i pozostawiania klientów samym sobie po oddaniu obiektu i upływie okresu gwarancyjnego. Dlatego też niekoniecznie drapieżne „wyciskanie” mieszkań-klitek w każdej inwestycji będzie trafnym działaniem.
Najem czynszowy wymaga całkowicie innego podejścia. W branży PRS bardziej liczy się zapewnienie wygodnej alternatywy dla zakupu własnego mieszkania. Mam tu na myśli sprostanie potrzebom wymienianych w badaniach przez kupujących – gabarytu, komfortu, funkcjonalności mieszkań, wyposażenia w dodatkowe usługi czy zieleń, wyboru dobrej lokalizacji. Wynajmujący w branży PRS nie chcą czuć, że dostają gorszy produkt niż w przypadku mieszkania na własność, chcą także korzystać z innych plusów takiej formy zamieszkania, np. remontów i utrzymania obiektu przez wynajmującego. Kluczem branży PRS jest długoterminowa relacja między właścicielem, a najemcą, a główny atut to profesjonalizacja najmu. Dlatego też istotnym elementem jest dobre projektowanie zespołów zabudowy, tzn. uwzględnienie estetyki zespołu mieszkaniowego, zaprojektowanie zieleni i usług powiązanych z obiektem czy atrakcyjnych przestrzeni wspólnych. Jeśli inwestorzy chcą przyciągnąć młodszych najemców, muszą liczyć się z tym, że to grupa o określonych wymaganiach dotyczących jakości oferty mieszkaniowej, zwracająca uwagę na markę operatora i unikająca mieszkania w substandardowych warunkach.
W Polsce nie można jednak zagwarantować, że nie pojawią się inwestorzy próbujący stosować różne agresywne praktyki rynkowe. Ważnym graczem jest tutaj miasto, które poprzez dostępne narzędzia, takie jak plany miejscowe czy negocjacje z inwestorami, powinno dążyć do wysokiej jakości tych obiektów już na etapie planistycznym.
Korzyści jakie uzyskają fundusze i operatorzy z otwierania kolejnych inwestycji są oczywiste – to jest dobry biznes. A dla samego Trójmiasta? PRS da więcej korzyści, czy też ryzyk?
Ponieważ rynek najmu PRS jest oceniany jako posiadający znaczny potencjał wzrostu, będzie on coraz silniej oddziaływał na nasze miasta. Nowe budownictwo czynszowe może urozmaicić ofertę mieszkaniową w warunkach rosnącej mobilności – wyjazdów na studia czy za pracą. Skorzystają na tym duże miasta, o ile uda się ograniczyć negatywne efekty, nieuchronnie związane z działaniem rynku najmu. Kluczem jest tu ochrona praw lokatorskich, egzekwowanie standardów jakościowych zabudowy przez władze miast i samych wynajmujących. Z perspektywy miasta ważne też jest zagwarantowanie zachowania miksu mieszkaniowego, czyli kombinacji mieszkań własnościowych, czynszowych i komunalnych. Na pewno branża PRS może pomóc w profesjonalizacji i poprawie warunków najmu komercyjnego dzięki podnoszeniu poprzeczki w jakości projektowanych osiedli.
