Obecnie w Trójmieście w sektorze PRS (Private Rented Sector) funkcjonuje ponad 700 mieszkań. Kolejne 1800 jest w budowie lub też na etapie planowania.

- Trójmiasto jako jeden z największych ośrodków miejskich w Polsce, z dużą liczbą firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu oraz studentów jest na liście inwestorów jako ten z dużym potencjałem rozwoju – mówi Krzysztof Cipiur, szef działu Rynków Kapitałowych w Knight Frank. - Patrząc na liczbę mieszkań powstających mieszkań w Polsce, Gdańsk jest na 6 miejscu po Wrocławiu, Warszawie, Poznaniu, Łodzi i Krakowie. Spodziewamy się stabilnego rozwoju, który głównie skupi się na Gdańsku, biorąc pod uwagę jego biznesowy charakter.

Jeden standard, jedna kwota

Najem instytucjonalny różni się od indywidualnego. Dzisiaj w Polsce dominuje ten drugi model. Prywatni właściciele, którzy kupili mieszkania sami zajmują się ich najmem lub też oddają je w zarządzanie operatorom.

Z punktu widzenia najemców rozproszony rynek zwiększa różnorodność ofert i konkurencję, ale i też może rodzić problemy na każdym etapie najmu. Od rodzaju umowy, wymagań wynajmującego, podziału kosztów, ukrytych wad, czy wreszcie relacji na styku wynajmujący – najemca. Tych niewiadomych nie powinno być w sektorze PRS, którego cechą jest działalność instytucjonalna, z gotowymi, stałymi ofertami. Operatorzy oferują w pełni wyposażone mieszkania, na jasnych zasadach i z jedną ceną za wszystko. To jak kupowanie zestawów w McDonald’s – każdy ma dokładny opis, zdjęcie i cenę za całość. Tak np. jest w budynku Resi4Rent przy ul. Kołobrzeskiej w Gdańsku. Najemcy mają do wyboru kawalerkę, mieszkanie 2 - pokojowe albo 3 - pokojowe. Wszystkie w jednym standardzie. I cenę zawierającą całkowity koszt jaki trzeba co miesiąc ponosić. Jak podaje operator – mieszkania poszły błyskawicznie - oddany w czerwcu 2021 roku do użytku budynek ma już 94% obłożenie.

Więcej opcji cenowych ma Fundusz Mieszkań na Wynajem, dysponujący 210 mieszkaniami we Wrzeszczu. 

- Oferujemy mieszkania o zróżnicowanej strukturze i metrażach – od 28 do ponad 90 m. kw.  – mówi Ewa Syta, dyrektor biura komunikacji w Funduszu Mieszkań na Wynajem. - Stawki czynszu są uzależnione od wielkości lokalu i jego atrakcyjności - położenie w budynku, piętro, strona świata oraz dodatkowych udogodnień jak balkon, loggia, taras czy ogródek. Średnia stawka najmu w naszej inwestycji przy ul. Kilińskiego wynosi 44 zł za m. kw., a przy ul. Kołodzieja 32 zł. Obecnie dostępnych jest zaledwie 6 mieszkań.

Młodzi, bez zobowiązań

Tak mocne uproszczenie najmu jest możliwe, gdyż budynki już na etapie projektowania są dedykowane sektorowi PRS, a ich budowa odbywa się w formule BTR (Built to Rent). Fundusze inwestujące w ten sektor nie chcą gotowych obiektów, które trzeba przerabiać, dlatego zamawiają budynki, które mają spełniać ich określone wymagania. W ten sposób trójmiejski deweloper BMC wybudował w tym roku małe osiedle w Oliwie specjalnie dla Zeitgeist Asset Management, jednego z operatorów rynku PRS.

- Mieszkania z sektora PRS w przeciwieństwie do standardu deweloperskiego oferowanego w mieszkaniach na sprzedaż są wykończone i całkowicie wyposażone – mówi Przemysław Chimczak - Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu. - Budynki mają recepcje, sporo udogodnień jak np. paczkomaty, jest więcej miejsc na rowery, czy hulajnogi, ale za to mniej miejsc parkingowych. Mają cechy, których nie mają budynki z mieszkaniami na sprzedaż, np. przestrzenie wspólne, które są chętnie używane przez najemców.

Jak wyjaśnia Chimczak – Bratkowski różnice w budowaniu pomiędzy mieszkaniami na sprzedaż, a wynajem wynikają też z grupy docelowej PRS.

- Grupą docelową są wszyscy ci, którzy nie kupują jeszcze mieszkań, czyli mówimy o ludziach od 25 do 35 roku życia, młodych, ale już pracujących. To single lub też młode rodziny bez dzieci. W tej grupie są też obcokrajowcy przyjeżdżający w ramach różnego rodzaju programów – opisuje szef Fundacji Rynku Najmu.

Budynki pod rynkową presją

Mocne wejście na rynek funduszy inwestujących w PRS budzi różne oceny. Pozytywne są na pewno od potencjalnych najemców – mogą liczyć na jasne, czytelne umowy, stałe stawki, brak ukrytych wad. Tym bardziej, że operatorom działającym na rynku będzie zależeć na budowaniu dobrej opinię o swojej marce, by pozyskiwać kolejnych najemców do kolejnych inwestycji. Ryzyko monopolu cenowego, czy też głośna sytuacja jaka wydarzyła się w Berlinie, gdzie doszło do konfrontacji mieszkańców z wielkimi operatorami mieszkań podnoszącymi ceny – przy obecnym, marginalnym udziale PRS w Polsce również jest bardzo mało prawdopodobna. 

- Problemy mieszkaniowe Berlina wynikały z tego, że miasto nie przewidziało wystarczającej liczby nowych osiedli, co oznacza, że liczba dostarczonych mieszkań była niewystarczająca – ocenia Tom Leach, ekspert od rynku PRS. - W międzyczasie dziesiątki tysięcy nowych mieszkańców co roku rejestruje się w Berlinie, wyczerpując ofertę dostępnych mieszkań i powodując wzrosty cen sprzedaży i cen najmu. Napływ zagranicznych funduszy inwestycyjnych umożliwi szybszą budowę większej liczby mieszkań w Polsce, zwiększając tym samym zakres i jakość opcji najmu dla potencjalnych najemców i unikając niektórych problemów, z którymi borykał się Berlin, zatem – biorąc pod uwagę skalę przygotowywanych projektów – nie ma obawy spekulacyjnego pompowania cen, a perspektywa dla najemców jest optymistyczna.

Przemysław Chimczak – Bratkowski wskazuje, że budynki PRS mogą charakteryzować się wręcz lepszą jakością niż te budowane na sprzedaż, a co ma wynikać ze specyfiki biznesu.

- Budowanie mieszkań na sprzedaż odbywa się wg innej logiki, gdyż po ich sprzedaży sprzedawca znika. I tyle. Tymczasem budując mieszkania na wynajem myśli się perspektywą wieloletnią. Inwestor musi być pewien, że to mieszkanie będzie na tyle wygodne i funkcjonalne, że ludzie będą chcieli w nim mieszkać w kolejnych latach. Nieustannie będzie podlegać rynkowej ocenie – mówi Przemysław Chimczak - Bratkowski. - Jeżeli miałbym wskazywać jak to wygląda w krajach zachodnich, to tam budynki PRS częściej zwracają uwagę.