Które kierunki najbardziej kuszą Polaków?

Drugie miejsce zaraz po Hiszpanii pod względem zainteresowania zajmuje, o dziwo, Bułgaria, później mamy Grecję i Cypr. Na kolejnym miejscu przed eskalacją konfliktu na Bliskim Wschodzie był Dubaj – choć w największym mieście Zjednoczonych Emiratów Arabskich liczba transakcji ostatnio spadała, bo powstało tam już bardzo dużo nieruchomości. W Dubaju największe zwroty są z nieruchomości premium położonych w pierwszej linii brzegowej. Za widok turyści z całego świata są naprawdę gotowi wiele zapłacić. Jednocześnie wynajem apartamentu z dwoma, trzema sypialniami, mimo wysokiej ceny, i tak jest często tańszy niż topowe hotele.

Dubaj długo uchodził za atrakcyjny kierunek i bezpieczną przystań. Ale wojna na Bliskim Wschodzie zmienia ten wizerunek.

Rzeczywiście, wojna na Bliskim Wschodzie sprawiła, że na rynku pojawiło się więcej ofert. Niektórzy inwestorzy chcą pozbyć się nieruchomości. Pojawiły się również przeceny w ofertach deweloperów. Ale chętnych raczej w obecnej sytuacji nie ma. Klientom nie proponujemy obecnie Dubaju. Kiedy sytuacja się uspokoi, wznowimy sprzedaż.

Można spodziewać się spadków cen?

Myślę, że ceny się ustabilizują. Natomiast nie sądzę, że będą spadać, mogą natomiast pojawić się drobne korekty.

Kiedy Dubaj traci, inne kierunki zyskują?

Na pewno kierunki europejskie, które gwarantują większe bezpieczeństwo. Kiedy przestrzeń powietrzna na Bliskim Wschodzie jest czasowo zamykana, ludzie zaczynają myśleć o lokalizacjach do których można dojechać samochodem. Zyskać mogą więc Włochy, Grecja, Hiszpania czy Chorwacja.

Jaka minimalna kwota pozwoli spełnić marzenie o zakupie mieszkania za granicą?

Inwestorzy najczęściej dysponują budżetem między 250 tys. a 500 tys. euro – czyli zbliżonym do cen mieszkań inwestycyjnych w Warszawie. Oczywiście, tańsze opcje też są dostępne, ale zwykle w słabszych lokalizacjach. Przy podobnym budżecie za granicą inwestorzy często dostają jednak wyższy standard, bo mieszkania są nierzadko wykończone pod klucz.

A jaki jest dziś próg wejścia dla mniej zamożnych inwestorów? Gdzie zaczyna „Kowalski”?

Jeszcze trzy lata temu można było znaleźć mieszkania w Bułgarii za 45–50 tys. euro. Dziś to już przeszłość. Ceny mocno wzrosły m.in. w związku z perspektywą wejścia tego kraju do strefy euro. Bułgaria nadal pozostaje jednym z najbardziej dostępnych kierunków – choć obecnie, żeby myśleć o sensownej nieruchomości, trzeba liczyć się z budżetem powyżej 80 tys. euro.

Kto kupił przed 1 stycznia 2026 r., czyli przed wejściem Bułgarii do strefy euro, sporo zyskał?

Rzeczywiście, zdarzały się transakcje, gdzie inwestorzy zarobili nawet 30 proc. wartości zakupu w rok. Kupili mieszkanie, wynajęli, a gdy ceny urosły – sprzedali z zyskiem. Dziś nie ma już co liczyć na tak spektakularne wyniki w krótkim czasie, ale wciąż są miejsca, gdzie taka inwestycja może się po prostu opłacać.

A Grecja i Włochy? To popularne kierunki?

Włochy wciąż przyciągają inwestorów, choć nowych mieszkań jest tam mniej. Rynek deweloperski nie jest tak rozwinięty jak w Hiszpanii, więc przeważają nieruchomości z rynku wtórnego.

Grecja przez lata była mniej dostępna dla inwestorów zagranicznych – odstraszały ich skomplikowane procedury i wysokie koszty transakcyjne, w tym notarialne.

Dziś sytuacja się poprawia. Wprowadzono elektroniczne rejestry nieruchomości i uproszczono formalności, co pozwala szybciej sprawdzić wszystkie dokumenty i bezpieczniej kupić mieszkanie. Dodatkowo programy wizowe dla osób spoza Unii Europejskiej otwierają rynek dla nowych inwestorów. Dzięki tym zmianom Grecja staje się coraz bardziej przyjaznym i atrakcyjnym miejscem dla osób szukających nieruchomości na wynajem czy własny drugi dom.

Jak wygląda zainteresowanie Chorwacją – czyli jednym z ulubionych krajów Polaków na wakacje? Niedawno wróciłam z Zadaru i byłam zaskoczona tym, jak wiele buduje się w okolicy.

Jeszcze kilka lat temu rynek nieruchomości wydawał się tam mocno ograniczony, ale dziś widać znaczący wzrost aktywności. Coraz więcej inwestycji powstaje w popularnych miejscowościach – można też znaleźć takie, które są realizowane przez polskich przedsiębiorców.

Drugiego domu w Chorwacji szukają przede wszystkim osoby zakochane w tym kraju, które często przyjeżdżają tam na wakacje i zapragnęły mieć drugi dom. Klientom radzimy, żeby szukali takich inwestycji, które są już na ukończeniu lub rozglądali się na rynku wtórnym. W Chorwacji obowiązuje zakaz prowadzenia prac budowlanych w sezonie urlopowym. To może wpływać na dotrzymanie terminów realizacji.

Na Cyprze deweloperzy kuszą wysokimi zwrotami z inwestycji. Rzeczywiście inwestowanie na tym rynku się opłaca?

Południowy Cypr jest stosunkowo drogi, ale oferuje wysoki standard, nieruchomości są w pełni wykończone i wyposażone, nie trzeba martwić się na przykład o meble. Obecnie dość popularne są domy szeregowe w znanych kurortach, w okolicach Larnaki czy Ajia Napy. Cypr jest bezpieczną przystanią dla kupujących z całego świata – wiele osób z rejonu basenu Morza Śródziemnego, ale i Izraela czy Arabii Saudyjskiej lokuje tu swój kapitał.

Przyciągają ich właśnie zyski?

Raczej kwestia bezpieczeństwa. Natomiast zwroty są dobre, bo sezon jest długi. Cypr to jeden z nielicznych regionów w Europie, który ma ok. 320–340 słonecznych dni w roku. Pogoda sprzyja: kiedy u nas zimą było -20 stopni, na Cyprze była łagodna wiosna: temperatura sięgała ok. 15 stopni.

Jakie zwroty z inwestycji za granica są realne?

Wiele zależy od firmy, która będzie zarządzała naszą nieruchomością. Bezpieczna wartość, którą podajemy klientom to między 4 a 12 proc., w zależności od lokalizacji. W większości nieruchomości, które są wynajmowane krótkoterminowo w wakacyjnych kurortach, osiągają ok. 8 proc., przy dobrym zarządzaniu.

Przed zaostrzeniem konfliktu na Bliskim Wschodzie Azja była postrzegana jako bezpieczniejsza alternatywa dla Europy. Jednocześnie coraz więcej mówi się o Polakach kupujących nieruchomości w Tajlandii czy na Bali. Ten kierunek rzeczywiście zyskuje na popularności?

Azja przyciąga przede wszystkim ceną – to jej największy atut. Mieliśmy w ofercie nieruchomości m.in. w Tajlandii, na Koh Samui i Phuket a także w Indonezji - na Bali - ale zainteresowanie ze strony polskich klientów nie było aż tak duże, jak można by się spodziewać.

Z jednej strony kusi niższy próg wejścia (już nawet 10-11 tys. zł za mkw. w przypadku wykończonego i umeblowanego apartamentu), z drugiej – pojawiają się obawy dotyczące bezpieczeństwa i formy własności. W wielu przypadkach inwestor nie staje się właścicielem nieruchomości w klasycznym rozumieniu, tylko korzysta z niej w ramach długoterminowego użytkowania. Proces zakupu bywa bardziej złożony i wymaga wsparcia lokalnych prawników, ale ich rolą jest właśnie zabezpieczenie inwestora.

Dla wielu cena może być kluczowym argumentem. W Tajlandii za 400–500 tys. zł można kupić apartament w nowoczesnym kompleksie – czego w dobrej lokalizacji w Polsce raczej nie znajdziemy.

Te rynki są coraz bardziej aktywne – przyciągają zarówno zagranicznych inwestorów, jak i deweloperów, zwłaszcza w najbardziej popularnych lokalizacjach turystycznych, takich jak Phuket czy Koh Samui. To właśnie takie miejsca – nadmorskie, nastawione na turystykę – cieszą się największym zainteresowaniem.v

Czy pojawiają się dziś nowe, mniej oczywiste kierunki, które zaczynają przyciągać inwestorów?

Jednym z nich jest Oman. Ten kraj uważnie przyglądał się temu, co wydarzyło się w Dubaju. I postanowił pójść w podobnym kierunku. Zmieniono przepisy i dziś zagraniczni inwestorzy mogą kupować tam nieruchomości na własność – choć tylko w wybranych miejscach.

To daje większe poczucie bezpieczeństwa i zachęca do inwestowania. Oman stawia też na stabilność – unika konfliktów i podkreśla, że jest jednym z bezpieczniejszych krajów w regionie.

Nowe inwestycje powstają zarówno w stolicy, Muskacie, jak i na południu kraju, gdzie rozwijają się kurorty nastawione na turystów.

To kierunek z dużym potencjałem, ale problemem wciąż jest niewielka liczba bezpośrednich lotów – a im trudniej tam dotrzeć, tym wolniej może rosnąć zainteresowanie.

A ceny?

Są bardzo atrakcyjne – wyraźnie niższe niż w Polsce. Wynika to m.in. z niższych kosztów pracy. Ceny apartamentów zaczynają się od około 100–140 tys. dolarów, a zdarzają się też tańsze – na przykład około 117 tys. dolarów za lokal o powierzchni ok. 55 mkw.

Wiele z nich jest już niemal gotowych do zamieszkania – wykończonych, wymagających jedynie umeblowania.

Można zakładać, że wraz ze wzrostem zainteresowania tym rynkiem ceny będą rosły.

A Wyspy Zielonego Przylądka? Słyszałam od pośredników, że to jeszcze nieodkryty kierunek z potencjałem na wysokie zwroty.

Przyglądaliśmy się temu rynkowi, natomiast wśród naszych klientów nie wzbudził on większego zainteresowania.

Za duże ryzyko?

Podobnie jak w przypadku Omanu, głównym problemem jest dostępność. Przez jakiś czas funkcjonowały połączenia, ale raczej czarterowe niż regularne. To oznacza, że podróż jest dłuższa i bardziej skomplikowana. Nawet przy bezpośrednim locie trzeba liczyć się z czasem przelotu rzędu co najmniej siedmiu godzin. Dla wielu osób to istotna bariera.

Czy trafiają do was rozczarowani klienci, którzy kupili nieruchomość za granicą, ale nie przyniosła ona oczekiwanych zwrotów? Niedawno rozmawiałam z Polakiem, który kupił trzy apartamenty w Tajlandii. Wcześniej sprzedał dom w Hiszpanii. Powód? Zaostrzające się przepisy dotyczące najmu i… za wysokie temperatury.

Tak, zdarzają się takie sytuacje, choć najczęściej problem nie leży w deweloperze, a w organizacji najmu. Największe rozczarowanie pojawiaj się, gdy ktoś kupuje nieruchomość na własną rękę i potem nie może jej wynająć.

Część agencji, które zajmują się zarówno sprzedażą, jak i wynajmem, zwykle nie zarządza nieruchomościami spoza własnej oferty. Dlatego wielu inwestorów nie znajduje firmy do obsługi najmu i trafia do nas z pytaniami: „Czy możecie polecić kogoś, kto się tym zajmie?”. Niestety, nie zawsze możemy pomóc – lokal może być położony w miejscu, gdzie wynajem nie jest opłacalny, albo odległe dojazdy na sprzątanie i wymianę pościeli sprawiają, że całe przedsięwzięcie traci sens. Dlatego większość agencji ogranicza się do konkretnych, sprawdzonych miejsc. Niektóre lokalizacje po prostu się nie kalkulują.

Kto dziś kupuje drugi dom za granicą – elita wielkich miast, przedsiębiorcy, lekarze i specjaliści?

Najczęściej są to przedsiębiorcy, właściciele firm, prawnicy i lekarze – osoby, które samodzielnie zarobiły i odłożyły kapitał, który mogą teraz bezpiecznie zainwestować. Oczywiście zdarzają się też osoby z wysokimi dochodami, np. menedżerowie zagranicznych korporacji, którzy inwestują premie, ale największą grupę stanowią ci, którzy prowadzą biznes. Nie brakuje też wyjątkowych historii – szukaliśmy mieszkania dla nauczycielki, która chciała przeprowadzić się za granicę na emeryturze.

Udało się?

Tak, wybrała Grecję. Sprzedała swoje mieszkanie w Polsce i poleciała na Kretę, tam prowadziła zdalne korepetycje.

Ceny mieszkań nad polskim morzem rosną w szybkim tempie. Czy w związku z tym Polacy coraz chętniej szukają okazji za granicą?

Zastój na rynku jest zauważalny nie tylko w segmencie premium, ale w nieruchomościach w ogóle. Widać to choćby po liczbie reklam inwestycji deweloperskich, które w Polsce przewijają się w mediach. Część osób wstrzymuje się z zakupem, obawiając się wysokich cen, a także niepewnej sytuacji geopolitycznej. W takich warunkach inwestowanie za granicą staje się atrakcyjną alternatywą – czasem bezpieczniejszą, a często też bardziej przystępną cenowo.

Na co uważać przy zakupie nieruchomości za granicą, żeby nie żałować decyzji?

Zawsze powtarzamy, że kluczowe jest zaufanie do agencji i agentów, z którymi współpracujemy. To nasza praca – weryfikujemy oferty, przeprowadzamy klienta przez cały proces zakupu i dbamy o to, by nie pojawiły się po drodze żadne niespodzianki. A jeśli coś się takiego zdarzy, pomagamy to rozwiązać.

Najbezpieczniej jest inwestować w nieruchomości z rynku pierwotnego – mamy wtedy pewność, że nie ma ukrytych wad prawnych. Na rynku wtórnym zdarzają się hipoteki czy inne obciążenia, które mogą opóźnić lub skomplikować transakcję. Do tego dochodzą dodatkowe podatki – w wielu krajach coś w rodzaju polskiego PCC – które zwiększają koszty zakupu.

Jeżeli jest taka możliwość, warto rozważyć niewielkie finansowanie kredytem. Bank, który udziela kredytu, dodatkowo sprawdza nieruchomość i jej dokumenty. W praktyce oznacza to dodatkową ochronę – bank nie przyzna kredytu na nieruchomość z niepewnym statusem prawnym.

Najważniejsze jest jednak, by decyzję przemyśleć i nie podejmować jej ad hoc. Sprawdzić oferty, wybrać kilka interesujących, pojechać na miejsce, obejrzeć nieruchomość, porozmawiać z właścicielem czy przedstawicielem i dopiero wtedy zdecydować o zakupie.

Czyli nie kierować się tym, że w Marbelli kupił sąsiad czy znajomy – „to ja też tam kupię”?

Dobrze jest mieć sąsiadów w pobliżu, ale na pewno nie powinno to być głównym powodem, dla którego inwestujemy za granicą.