Ewa Karendys: Trudno oprzeć się wrażeniu, że wielu deweloperów nadużywa haseł takich jak mixed-use czy „miasto 15-minutowe”. Co musi mieć dzisiaj osiedle, by rzeczywiście było wielofunkcyjne?

Krzysztof Granatowicz, dyrektor kreatywny NDI Development: Zgadzam się z tym, że dobre idee są często nadużywane. Ukuty przez Carlosa Moreno termin „miasto 15-minutowe” opisuje model codzienności, w którym podstawowe potrzeby można zaspokoić w zasięgu 15-minutowego spaceru. Nasz projekt, realizowany na terenie dawnej cukrowni w centrum Pruszcza Gdańskiego, dobrze wpisuje się w tę ideę. W przypadku koncepcji mixed-use nadrzędne znaczenie ma właśnie lokalizacja: inaczej kształtuje się przestrzeń w śródmieściu, inaczej na peryferiach. Jeszcze inaczej wygląda to w sytuacji, gdy - jak w naszym przypadku - pracujemy z zabytkiem o pierwotnie odmiennej funkcji i przekształcamy go w tętniącą życiem tkankę miejską.

Bez jakich funkcji nie obędzie się dzisiaj dobre osiedle mixed-use?

Myślę, że ważna jest różnorodność i niepowielanie istniejących funkcji. W Pruszczu Gdańskim zagospodarujemy ok. 20-hektarowy teren dawnej cukrowni. Na jednej czwartej powierzchni mamy ulokowany zabytkowy kompleks poprzemysłowych budynków. To około 30 historycznych obiektów powstających na przestrzeni blisko 120 lat. W zabytkowym kompleksie planujemy ok. 15 tys. mkw. powierzchni usługowej. Trzeba wiele wysiłku, by połączyć ze sobą zabytkowe budynki tak, aby funkcjonalnie stworzyły spójną całość. W sąsiedztwie historycznych budynków cukrowni powstanie ok. 1700 mieszkań. Lokale usługowe planowane są też w parterach nowych budynków. Powstanie intensywna przestrzeń o śródmiejskim charakterze, która ma szansę stać się sercem Pruszcza Gdańskiego.

Do zabytkowych obiektów dawnej cukrowni wróci życie?

W parterach lokowane będą najbardziej pożądane funkcje, czyli gastronomia i handel. Na wyższych kondygnacjach planujemy funkcje biurowe oraz lokale związane z branżą zdrowia i urody. Stary budynek stolarni, samotnie stojący nad Radunią, planujemy przeznaczyć na klub muzyczny. Masyw cukrowni będzie stanowił swoisty ekran akustyczny dla zabudowy mieszkaniowej. Na zewnątrz chcemy zrealizować miejski ogród oraz tereny rekreacyjno-sportowe.

Choć funkcja biurowa to ważny komponent wielofunkcyjnych kompleksów, to wielu inwestorów z niej dziś rezygnuje. Boom na pracę zdalną mocno spowolnił ten rynek. Tak dzieje się na przykład na terenach Młodego Miasta w Gdańsku - gdzie zamiast funkcji biurowej powstają mieszkania lub apartamenty na wynajem.

Rzeczywiście pandemia sprawiła, że wielu ludzi przeszło na pracę zdalną. Natomiast człowiek potrzebuje kontaktu z drugą osobą. Nie zgadzam się z tezą, że popyt na powierzchnie biurowe jest w odwrocie. Nadal obserwujemy zainteresowanie najmem powierzchni w nowoczesnych, klimatycznych biurowcach. W Cukrowni planujemy około 3800 mkw. powierzchni biurowej.

Najem krótkoterminowy i PRS (Private Rented Sector), czyli najem instytucjonalny, są rozwiązaniami, które oczywiście wychodzą naprzeciw potrzebom rynku, natomiast ich przesadne nasycenie powoduje utratę więzi społecznych. W takich modelach zabudowy łatwiej o anonimowość mieszkańców, słabsze relacje sąsiedzkie i ograniczone życie w przestrzeni publicznej. Aby wykreować tętniące życiem miejsce trzeba więc zachować odpowiednie proporcje tego typu funkcji. Natomiast decyzje poszczególnych nabywców dotyczące ewentualnego wynajmu krótkoterminowego - już nie zależą od nas.

Co zrobić, by poprzemysłowy teren nie był tylko ładnie zagospodarowaną przestrzenią, ale miejscem, które naprawdę tętni miejskim życiem?

Zabudowę będziemy realizować zgodnie z wytycznymi planu miejscowego oraz warunkami technicznymi. Jednocześnie chcemy zadbać o jakość przestrzeni - w centralnej części inwestycji planujemy duży plac zabaw, ulokowany w zielonym kwartale. Powstaną także zbiorniki retencyjne, do których realizacji jesteśmy zobligowani - będą zatrzymywać wodę opadową na terenie inwestycji. Zależy nam jednak, by nie były to wyłącznie elementy infrastruktury, dlatego nadamy im charakter przestrzeni rekreacyjnych i spacerowych.

We wskazanych w planie miejscowym parterach wprowadzimy różnorodne funkcje usługowe ożywiające przestrzeń publiczną natomiast w samej zabytkowej cukrowni planujemy duży food hall oraz kilka kawiarni, które, mamy nadzieję, będą przyciągać zarówno lokalną społeczność, jak i gości spoza okolicy.

Na terenach rekreacyjnych przypisanych do Cukrowni pojawią się zarówno przestrzenie wypoczynkowe, jak i sportowe. Mamy ambicję, by wyciągać ludzi sprzed ekranów i zachęcać ich do aktywnego spędzania czasu na zewnątrz, choć wiemy, że to nie jest łatwe.

Wzdłuż Raduni powstanie ogólnodostępny ciąg rekreacyjno-sportowy, m.in. z kortem do gry w padla - jesteśmy w trakcie rozmów z potencjalnymi najemcami. Całą tę przestrzeń chcemy wypełnić możliwie różnorodnymi formami aktywności.

Czy teren dawnej cukrowni będzie przyjazny pieszym i rowerzystom?

Jak najbardziej. Jedną z kluczowych przestrzeni całej inwestycji będzie część pieszo-jezdna - planujemy tam strefę typu woonerf. Przestrzeń publiczna będzie w dużej mierze koncentrować się wokół cukrowni. Powstanie plac miejski oraz zielona przestrzeń w formie ogrodu miejskiego.

Jak będzie żył ten fragment miasta, kiedy inwestycja będzie już gotowa? Kto i w jaki sposób będzie z niego korzystał na co dzień?

Chcemy wykreować przestrzeń o śródmiejskim charakterze - przyjazną, nasyconą zielenią i zaprojektowaną z myślą o ludziach. Dużym wyzwaniem jest dla nas tak wysoki współczynnik miejsc postojowych - 1,5 miejsca na mieszkanie. To parametr rzadko spotykany w centrach miast, które dziś raczej odchodzą od tak dużego nasycenia parkingami na rzecz przestrzeni dla pieszych, rowerzystów i transportu publicznego. Dlatego robimy wszystko, by nie eksponować samochodów na poziomie terenu - parkingi będą w maksymalnym stopniu ukryte pod ziemią.

Mamy ambicję stworzyć kompleks o ponadlokalnym znaczeniu, który będzie ściągał do Pruszcza Gdańskiego zarówno ludzi z Trójmiasta, jak i z sąsiednich miast. Cukrownia to także interesujące wyzwanie architektoniczne - z jednej strony podchodzimy z dużym szacunkiem do historii i istniejącej tkanki, z drugiej zaś chcemy dodać współczesny akcent. Połączenie historii z nowoczesnością uważam za najtrafniejsze podejście do kształtowania architektury. Chcemy, aby nasz projekt stał się architektoniczną wizytówką nowoczesnego Pruszcza Gdańskiego.