Budowa stop!

Dariusz Wojdyński, prezes zarządu Inopa S.A. wyjaśnia, że budowa inwestycji C300 została zawieszona na etapie stanu surowego otwartego ze względu na sytuację na rynku biurowym. - Popyt na powierzchnie biurowe zdecydowanie zmalał po pandemii z uwagi na powszechną zmianę trybu pracy. Znacznie zmniejszyła się też liczba i skala nowych najemców, niewiele jest dużych relokacji, dominuje rekomercjalizacja i to zazwyczaj wiążąca się ze zmniejszeniem wynajmowanej powierzchni – mówi Wojdyński.

Dodaje, że firma analizuje różne możliwości, m.in. zmianę funkcji budynku: np. na PRS, czyli mieszkania na wynajem. Nie wyklucza też powrotu do pierwotnej wizji C300, czyli funkcji biurowej. Decyzje nie zapadły.

Wznoszony po sąsiedzku kompleks biurowy Palio Office Park (inwestor: Cavatina) także napotkał kłopoty. Inwestor wcześniej postawił już w tym miejscu dwa biurowce, budynek C miał być trzecim i wcale nie ostatnim. Ale po wykonaniu prac podziemnych budowa stanęła. Wprawdzie Cavatina otrzymała od miasta zgodę na zmianę sposobu użytkowania: z biur na PRS, czyli instytucjonalny wynajem mieszkań, to nie podjęła w tej sprawie ostatecznej decyzji.

Młode Miasto stawia na mieszkania

Ale posypały się też inne z rozmachem zapowiadane plany budowy biurowców na Młodym Mieście. Przykładem są Doki - wspólna inwestycja Euro Stylu i firmy Torus podzielona na dwie części: mieszkaniową Doki Living i biurową Doki Office. W ramach tej drugiej nieopodal Europejskiego Centrum Solidarności miały powstać dwa biurowce. Otwarcie planowano już w... 2023 r., ale nie wbito nawet pierwszej łopaty. Inwestorzy zaczęli za to snuć plany innego wykorzystania przyszłych budynków. Zamiast biur i usług powstaną – a jakże – mieszkania i usługi. Co dalej? - Założenia przekształcenia funkcji z biurowo-usługowej (Doki Office) na mieszkaniowo-usługową są aktualne. Ma być to kontynuacja charakteru zabudowy realizowanej już przez Euro Styl na Dokach – deklaruje Przemysław Ryś, prezes zarządu spółki Torus.

Los tej działki uzależniony jest jednak od decyzji radnych miejskich. To oni będą głosować nad wnioskiem o realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej „lex deweloper”. Zdecydują o możliwości stworzenia zabudowy mieszkaniowej z usługami, ale również wypracowanych już z miastem inwestycji towarzyszących, jak budowa nowej szkoły czy parku linearnego wzdłuż ul. Rybaki Górne.

Biurowce miały powstać też na terenach Stoczni Cesarskiej. Obecnie deweloper, który jest właścicielem ok. 16 ha gruntów na terenach postoczniowych, szykuje się do budowy 388 mieszkań i 34 lokali usługowych. Co z miejscami do pracy?

- Obecnie koncentrujemy się na przygotowaniach do pierwszej inwestycji mieszkaniowo-usługowej i choć pracujemy już nad kolejnymi projektami, to nie są one jeszcze na etapie pozwalającym na ujawnienie szczegółów – mówi Jadwiga Kosińska, dyrektorka projektu w Stocznia Cesarska Development. - Funkcje usługowe i biurowe pozostają istotnym elementem wielofunkcyjnej dzielnicy, dlatego trudno wyobrazić sobie, aby takich funkcji mogło zabraknąć. Budynek Dyrekcji [w 2020 r. spółka zrewitalizowała zabytek i podtrzymała tam funkcję biurową – red.] nadal cieszy się dużym zainteresowaniem najemców, co potwierdza realne zapotrzebowanie na powierzchnie usługowo-biurowe z charakterem.

Nieco bardziej precyzyjne plany ma spółka Stocznia Centrum Gdańsk użytkownik wieczysty 9 ha gruntów na terenach postoczniowych – obejmujących działki dawnej Stoczni Schichaua oraz nabrzeża półwyspu Drewnica. Firma podtrzymuje, że planuje biurowce: trzy budynki o powierzchni 30 tys. mkw. pomiędzy zabudową mieszkaniową a ul. Elektryków.

- Rynek biurowy jak każdy inny segment rynku nieruchomości przechodzi przez różne fazy – od zbyt małej po zbyt dużą podaż. Oceniamy, że za 2-3 lata popyt na nowe biura będzie na poziomie zapewniającym odpowiednią rentowność - zapowiada Krzysztof Sobolewski prezes zarządu Stocznia Centrum Gdańsk.

Opłacalność rządzi rynkiem

Wielki projekt Młodego Miasta w Gdańsku, który zakłada transformację terenów poprzemysłowych – bardzo często porównywany do Hafen City w Hamburgu czy zabudowy terenów poportowych w Rotterdamie – od początku był projektowany jako dzielnica wielofunkcyjna. Planowano handel, kulturę, gastronomię oraz budynki biurowe, ale z tych ostatnich inwestorzy ostatnio wyraźnie się wycofują.

Błażej Kucharski z ITRA Polska, firmy reprezentującej najemców biurowych i magazynowych, tłumaczy, że wynika to z większej opłacalności dla deweloperów projektów mieszkaniowych.

- Obecna stopa zwrotu dla projektów biurowych jest niewielka, dlatego fundusze inwestycyjne są bardziej zainteresowane inwestycjami mieszkaniowymi i najmu instytucjonalnego – zaznacza Błażej Kucharski. - Dzisiaj łatwiej sprzedać cały budynek mieszkaniowy pod wynajem niż budynek biurowy – mówi ekspert.

Tylko dlaczego inwestorzy nie decydują się na inne funkcje?

– Rozrywka czy kultura to raczej funkcje społeczne i mało kto potrafi na nich zarabiać – wyjaśnia Błażej Kucharski. - Często są dotowane z budżetu państwa lub miast, bo same rzadko się utrzymują. Natomiast, aby biurowce lub budynki mieszkalne mogły dziś funkcjonować, muszą być obudowane dodatkowymi funkcjami – sklepami, restauracjami, usługami. Projekty wielofunkcyjne są dziś w cenie – podsumowuje.

Zdaniem prof. Piotra Lorensa, Architekta Miasta Gdańska, przyszłość biurowców na Młodym Mieście zależy od tendencji na rynku i tego, czy wrócimy do biur i na ile ugruntuje się praca zdalna.

- Moim zdaniem funkcja biurowa na Młodym Mieście powinna się pojawić, szczególnie tam, gdzie mamy duże skupiska funkcji mieszkaniowo-usługowej. Zastanawiam się także nad racjonalnością działań inwestorów, którzy mają rozpoczęte budowy biurowców, ale ich nie kończą - mówi prof. Piotr Lorens, Architekt Miasta Gdańska.

Sęk w tym, że „zwijanie się” nowych inwestycji biurowych nie jest jedynie domeną Młodego Miasta. Przy głównej arterii Gdańska – al. Grunwaldzkiej – wbrew wcześniejszym zapowiedziom inwestorzy też mają dziś większe zakusy na mieszkaniówkę niż na biurowe centra.

Mieszkania powstają na terenie rozwijającego się w Oliwie wielkiego kompleksu biurowego Olivia Centre. Pierwsza wieża będzie liczyła 16 pięter i 245 wykończonych pod klucz lokali na długoterminowy wynajem.

Budynek z lokalami hotelowo-apartamentowymi zamiast kolejnego biurowca powstanie też obok wieży Wave, przy al. Grunwaldzkiej. Taką decyzję podjął inwestor, firma Skanska. Przy ruchliwej arterii będą mieszkać też studenci: w budowie jest akademik Collegia i hotel. Otwarcie planowane jest na 2026 r.

Piotr Lorens podkreśla, że w Planie Ogólnym miasta, w paśmie Al. Grunwaldzkiej od Traktu św. Wojciecha na Oruni po granicę z Sopotem, założono rozwój zorientowany na transport zbiorowy z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej i biurowej.

- Natomiast nowa zabudowa mieszkaniowa, która pojawi się przy al. Grunwaldzkiej powinna przeplatać się z usługami – mówi prof. Lorens.