Jednym z kilku wskaźników opisujących kondycję branży biurowej są pustostany, czyli powierzchnie biurowe, które nie zostały wynajęte. W 2019 roku w Trójmieście ten współczynnik wynosił zaledwie 4,9%, by w pandemicznym 2020 roku wzrosnąć do poziomu 9,5%. To jednak i tak znacznie mniej niż w konkurencyjnym Krakowie (14%) i Wrocławiu (15,5%). 

- Na koniec marca 2021 roku w Trójmieście współczynnik pustostanów zanotował spadek o 0,4 pp. i zakończył kwartał wynikiem na poziomie 9,1% - mówi Karol Grejbus, szef Działu Reprezentacji Najemców  w Knight Frank, międzynarodowej firmie doradczej w dziedzinie nieruchomości. - W porównaniu z innymi rynkami regionalnymi wynik ten był jednym z najlepszych, a Trójmiasto wyprzedził jedynie Szczecin, który jest znacznie mniejszym rynkiem biurowym. Tak dobry wynik współczynnika pustostanów Trójmiasto zawdzięcza ożywionej aktywności najemców na rynku, którzy w I kwartale podpisali umowy na 38 000 m kw. powierzchni biurowej, co stanowiło 40% regionalnego wolumenu transakcji najmu.

W drugim kwartale 2021 roku współczynnik pustostanów w Trójmieście wyniósł 9,2%, co oznacza wzrost 0,1 punkta procentowego w stosunku do pierwszego kwartału. To świetny wynik wobec tego, że średnia dla 8 największych rynków regionalnych w Polsce wyniosła aż 13,4%. Tym samym Trójmiasto jest wciąż na drugim miejscu po Szczecinie.

- Ważnym atutem Trójmiasta, który szczególnie wyróżnia aglomerację w porównaniu do pozostałych ośrodków miejskich w kraju, jest bezpośrednia dostępność do największego w Polsce portu morskiego, lotnisko oraz dobre połączenie komunikacyjne z Warszawą. Trójmiasto cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem firm z branży TSL (transport, spedycja, logistyka). W dalszym ciągu przyciąga również najemców biurowych ze Skandynawii, dla których region ten od lat stanowi bramę do rynków Europy Środkowej i Wschodniej. Trójmiasto jest coraz częściej jednym z trzech analizowanych rynków biurowych, w którym warto podkreślić wskaźnik pustostanów nie osiągnął dwucyfrowej wartości, a odnotowany popyt był wyższy niż przed rokiem – cenia Karol Grejbus.

Nie do przecenienia jest też położenie Trójmiasta, jego walory naturalne i oferta. Dzięki niej Trójmiasto jest coraz bardziej atrakcyjniejszym miejscem do życia, a tym samym i pracy.

Trzecie miejsce niezagrożone

Podstawowym wskaźnikiem oceny rynków biurowych jest ich wielkość, czyli podaż. Największą powierzchnią dysponuje Warszawa, która wg raportu Colliers za rok 2020 posiadała 5,9 mln m kw. powierzchni. Poza nią jest tzw. rynek regionalny, na którym pierwsze miejsce zajmuje Kraków z 1,55 mln metrów, drugie Wrocław 1,23 mln, a trzecie Trójmiasto z powierzchnią 888 tys. m. Kolejno są Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin. 

Eksperci ze światowych firm doradczych sektora nieruchomości zgodnie przyznają, że pandemia spowodowała nieznaczne wyhamowanie inwestycji w nowe biurowce. 

- Po ostatnich latach gdzie mieliśmy do czynienia ze stale rosnąca aktywnością deweloperską, wolumen powierzchni w budowie spada. Deweloperzy znacznie ostrożniej podchodzą też do rozpoczynania nowych budów, a w ciągu ostatnich miesięcy nowe inwestycje uruchomiło tylko kilku z nich – wyjaśnia Karol Grejbus.

Mimo to wszyscy podkreślają, że Trójmiasto na tle kraju tutaj też najlepiej sobie poradziło.

-  Spośród wszystkich miast Warszawa odnotowała największy spadek wolumenu powierzchni w trakcie realizacji, bo aż o 52 proc. do około 400 tys. m kw. W porównaniu z Krakowem i Wrocławiem sytuacja podaży nowej powierzchni biurowej utrzymuje się na stabilnym poziomie. Rok 2019 w Trójmieście zakończył się z wynikiem 60 tys. m kw., a 2020 z bardzo zbliżonym rezultatem. Warto przy tym dodać, że w I kwartale br. rynek biurowy w Trójmieście odnotował najlepsze wyniki spośród wszystkich miast regionalnych – podkreśla Grejbus.

Podobnie uważa Błażej Kucharski, dyrektor regionalny Colliers w Gdańsku, międzynarodowej firmy zajmującej się rynkami nieruchomości w kilkudziesięciu krajach: - Obecnie w Trójmieście jest rekordowa liczba realizowanych inwestycji biurowych - ponad 110 tys. m2. Jednak już widzimy spowolnienie realizacji kilku inwestycji i przesunięcie ich oddania na pierwszy, bądź drugi kwartał 2022. W tym roku w  jeszcze na rynek trójmiejski dostarczonych zostanie 75 tys. m2  - wylicza Błażej Kucharski.

To oznacza, że choć Trójmiasto póki co daleko ma  do Krakowa i Wrocławia to jednak zachowuje bezpieczną przewagę nad pozostałymi rynkami regionalnymi.

- Jeśli deweloperzy nie odnotują opóźnień i pozwolenia na użytkowanie zostaną uzyskane według planu, pod koniec 2021 Trójmiasto przekroczy 1 milion metrów kwadratowych całkowitej nowoczesnej podaży biurowej – mówi Mariusz Wiśniewski, szef biura CBRE w Trójmieście, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych CBRE, firmie działającej w segmencie nieruchomości na całym świecie. -  Aktualnie Wrocław posiada zbliżoną liczbę powierzchni biurowej w budowie, więc jego pozycja drugiego miejsca w regionach jest bezpieczna na najbliższe lata. Plany rozwoju Trójmiasta oraz pozostałych miast przebiegają na stabilnych poziomach, więc aktualnie przewaga Trójmiasta nie jest zagrożona.

W Trójmieście 27 procent transakcji regionalnych

Kolejnym istotnym wskaźnikiem jest popyt, który w pierwszym kwartale 2021 roku w całej Polsce spadł o 55% licząc rok do roku. I tutaj znów Trójmiasto zabłysnęło niczym gwiazda.

- Całościowy popyt w miastach regionalnych spadł r/r 55%, w 2022 powinno nastąpić odbicie oraz powrót na ścieżkę wzrostową. Trójmiasto jako jedyny ośrodek regionalny w tym okresie odnotował wzrost popytu o 15%. Z kolei w Łodzi spadek nastąpił o ponad 94%. Kraków i Wrocław również mocno ucierpiały, odpowiednio 57% i 55% - wylicza Mariusz Wiśniewski z CBRE.

Oceny analityków potwierdzają praktycy. 

- Rok 2020 był bardzo dobry, choć nasza aktywność w jakiejś części została przyhamowana przez epidemię, zwłaszcza w drugim kwartale – wyjaśnia Maciej Kotarski, dyrektor działu komercjalizacji w gdańskiej Olivia Business Centre, największym kompleksie biurowym w Polsce. -  Oczywiście, jak na całym rynku, w 2020 roku w Olivii również dominowały przedłużenia umów. Mimo to podpisaliśmy również umowy z zupełnie nowymi rezydentami, jak Grupa RMF, Weco Travel, Grupa PZU, Aabax. Skandynawskiej firmie Abax mimo pandemii wynajęliśmy biuro, które jest położone najwyżej w Polsce poza Warszawą – na 31 piętrze. Rok 2021 to rok gwałtownych zmian. Jak wskazują dane firm doradczych, pierwszy kwartał 2021 był jednym z najgorszych w historii jeśli chodzi o wolumen m2 zawartych transakcji, jednak w drugim kwartale nastąpiło dynamiczne odbicie. Jeżeli trend z drugiego kwartału się utrzyma, dla Olivii będzie to kolejny, bardzo dobry rok.

Wg najnowszych danych Knight Frank pierwsze półrocze 2021 zamknęło się wzrostem aktywności najemców na największych rynkach regionalnych. W I połowie br. na 8 rynkach regionalnych podpisali umowy na 264 tys. m kw. Najwięcej transakcji odnotowały rynki biurowe w Krakowie i Trójmieście, odpowiednio 74 tys. m kw. i 72 tys. m kw. 

- W przypadku Krakowa, który jest największym rynkiem regionalnym w Polsce od stycznia do czerwca 2021 roku podpisano umowy obejmujące największą powierzchnię. Z tego popyt w drugim kwartale był o 78% wyższy niż w ubiegłym i o 10% niższy niż analogiczny okres w roku poprzednim, przy czym renegocjacje stanowiły aż 62% wolumenu transakcji – mówi Jadwiga Małek, konsultant z działu Badań Rynku Knight Frank. - We Wrocławiu podpisano umowy na 24,4 tys. m kw. z czego 50% popytu stanowiła jedna transakcja pre-let w budynku MidPoint71, a renegocjacje odpowiadały za 30% wolumenu transakcji. Nie słabnie zainteresowanie najemców trójmiejskim rynkiem biurowym, którzy wygenerowali wynik stanowiący 27% regionalnego wolumenu transakcji najmu. Wyższy o 10% popyt zanotował też Poznań, który w pierwszej połowie roku wyniósł 20 tys. m kw. Siedmiokrotny wzrost wolumenu transakcji względem ubiegłego kwartału dotyczy Katowic, w których najemcy w samym drugim kwartale podpisali umowy na 35 tys. m kw., co daje półroczny popyt na poziomie 39 tys. m kw. – dodaje Jadwiga Małek. 

Elastyczne biurowce

Eksperci z firm zajmujących się komercjalizacją powierzchni biurowych zauważają niepewność inwestorów i najemców spowodowaną przedłużającą się sytuacją pandemiczną. Jednak ich analiz wynika, że rynek biurowy jest na tyle elastyczny, że dopasuje się do nowych trendów, a tym samym wciąż będzie się rozwijać.

- Z przeprowadzonego ostatnio wśród 373 firm zatrudniających 10 mln ludzi na świecie badania, aż 90% ankietowanych zadeklarowało, że biuro jest strategicznym narzędziem ich firmy. Odnosząc się do pytania o potrzebie posiadania biura, 35% respondentów nie przewiduje zwiększenia zajmowanej powierzchni, a 30% planuje dalszą ekspansję. Co jest dzisiaj istotne -  to nowe strategie miejsca pracy, które będą skutkowały reorganizacją dotychczasowych powierzchni. Organizacje na nowo zdefiniują formę, funkcję, jakość i powierzchnię biura. Punktem wyjścia tutaj będzie zbadanie potrzeby pracowników i samej organizacji, czy będzie to praca hybrydowa, praca zdalna w całości czy „hub and spoke”, czyli siedziba główna będąca wizytówką firmy oraz mniejsze biura satelitarne rozproszone po mieście. Musimy sobie zdawać z tego sprawę, że biuro to nie tylko adres siedziby firmy, ale również miejsce, gdzie tworzą się relacje między ludzkie, a także zapewnione jest odpowiednie środowisko pracy, tj. ergonomiczne meble, komfortowe do pracy warunki-wentylacja, klimatyzacja, oświetlenie, wyciszenie, możliwość koncentrowania się na wykonywanych zadaniach, bezpieczny dostęp do sieci, możliwość konsultacji z kolegami z pracy na bieżąco, a dla nowych w firmie pracowników możliwość poznania kultury organizacyjnej swojego pracodawcy. Biura nie odejdą do lamusa –  przekonuje Karol Grejbus.

Na nowe zapotrzebowania najemców starają się szybko reagować nie tylko inwestorzy planujący nowe biurowce, ale również właściciele już istniejących.

- Tak w pandemii, jak i przed nią prowadziliśmy i prowadzimy staranną, ciągłą analizę potrzeb rezydentów, aby dopasowywać do nich nowe, jak i już istniejące budynki Olivii. Zmianom poddaliśmy zarówno istniejące, jak i projektowane budynki, wprowadzając np. bardzo zaawanasowany system jonizacji powietrza w centralach wentylacyjnych, co pozwoliło osiągnąć najwyższy na świecie wynik w certyfikacji Well HSR. Zmiany dotyczą też funkcji, rozważamy wprowadzenie do Olivii funkcji mieszkaniowej w formie mieszkań na wynajem – mówi Maciej Kotarski, dyrektor działu komercjalizacji w Olivia Business Centre.

Ekspert z Colliers prognozuje, że Trójmiasto nie straci swojej dynamiki w kolejnych latach.

- Z naszej prognozy wynika, że trójmiejski rynek biurowy będzie się nadal dynamicznie rozwijał w kolejnych latach – ocenia Błażej Kucharski. - W 2022 i 2023 szczególna dynamikę inwestycyjną będziemy widzieli na Młodym Mieście w Gdańsku. To ta dzielnica będzie najbardziej rozwijająca się częścią metropolii. Obecnie kilkunastu klientów Colliers rozważa otwarcie nowych biur w Trójmieście. Zdecydowana większość naszego biznesu będzie pochodzić ze Skandynawii i USA. Na pewno, jesteśmy mocni w sektorze IT i bardzo popularną lokalizacją dla firm ze Skandynawii. Sporo też w Trójmieście zainwestowało firm z USA, które stawiają centra rozwojowo badawcze.