Michał Stankiewicz: W trakcie pandemii jeżeli chodzi o o handel „wygranymi” były apteki, sklepy spożywcze, no i sklepy wolnostojące. I chyba nie muszą się obawiać kolejnych restrykcji. A jak z retail parkami?

Agnieszka Kozłowska: Przyszłość zdecydowanie należy do parków handlowych, obiektów generujących niższe koszty utrzymania, odpowiadających na podstawowe potrzeby konsumpcyjne. Dobry miks najemców, w połączeniu z dobrą lokalizacją są przepisem na sukces. 

Jak zmieniła się liczba retail parków w Pomorskiem w ostatnich latach? Czy pandemia zatrzymała ich rozwój, czy też stało się odwrotnie?

Pandemia nie tylko nie spowolniła tempa powstawania kolejnych inwestycji handlowych, ale można nawet zauważyć większą liczbę projektów, nad którymi pracujemy, co wynika też z rozwoju samej firmy. Natomiast to co rzuca się w oczy, to znaczący wzrost świadomości społeczeństwa, czy choćby zainteresowania mediów tym  tematem, a także inwestorów, którzy szukają lepszych źródeł inwestowania niż np. rynek mieszkaniowy.

Gdzie są lokowane nowe parki? W dużych miastach czy też tych mniejszych?

Ogólnopolska tendencja jest taka, że uzupełniana jest oferta handlowa dużych miast i nowe parki handlowe powstają na obrzeżach aglomeracji. Stąd nasze budowy w Baninie, Nowym Dworze Gdańskim, czy Cieplewie tuż obok Pruszcza Gdańskiego. Lub też Lesznowoli, na obrzeżach Warszawy. W dużych miastach, powyżej 50 - 100 tys. mieszkańców coraz trudniej jest o grunt w atrakcyjnej lokalizacji i atrakcyjnej cenie. Czołowe sieci handlowe zagęszczają obecnie swoje punkty w mniejszych miejscowościach, liczących 10-20 tys. mieszkańców. Dobrym przykładem jest tu choćby nasz park w Łęcznej w Województwie Lubelskim, który otworzymy późną jesienią tego roku.

Wg urbanistów jedną z koncepcji przyszłości jest tzw. 15 minutowe miasto, w myśl, którego wszystkie potrzeby można zaspokoić w kwadrans. Chodzi o zwarte, kompletne obszary. Tak też mogą rozwijać się duże aglomeracje tworząc oddzielne „miasteczka”. Czy taki scenariusz to także szansa dla małych parków handlowych?

To już się dzieje, choćby w Trójmieście. Podstawowym celem zagęszczania miast, jest obniżenie kosztów rozbudowy infrastruktury drogowej, czy choćby wodociągowej, skracanie czasu dotarcia do szkoły, pracy, czy sklepu. Dobrym przykładem może być Młode Miasto, które jednak pomimo fantastycznych planów właścicieli, zostało wyhamowane przez działania konserwatorskie. Inną, udaną próbą, jest osiedle Garnizon, skupiające funkcję mieszkalną, rozrywkową, kulturalną, sportową, handlową i biurową, a do tego działania rewitalizacyjne. 

Idea „miasta w mieście” realizuje się także na gdyńskim Chwarznie - Wiczlinie, choć z racji położenia poza TPK, z dala od centrum. Mieszkania, sklepy, szkoły, przedszkola. Wszystko blisko i wygodnie. Bo wygoda jest tu podstawowym czynnikiem. A parki handlowe są obiektami typu „convenience” idącymi w ślad za zmianą przyzwyczajeń zakupowych. Biorąc jednak pod uwagę to co zostało powiedziane wyżej, przy wysokich cenach gruntów w miastach oraz stosunkowo niewielkich dostępnych powierzchniach, przyszłość należy do tzw. mixed use, czyli łączonej funkcji: sklepy w parterze, a wyżej mieszkania (ewentualnie biura) i taki projekt mamy już w przygotowaniu.

 Jaka jest dzisiaj struktura najemców małych parków? Czy oferują wyłącznie podstawowe artykuły i usługi, czy też już coś więcej?

Z naszych obserwacji wynika, że parki obecnie nie muszą się zmieniać, gdyż szczęśliwie ich założenia (ukształtowane na długo przed pandemią) doskonale wpisują się w obecne realia. Rzeczywiście, wśród najemców dominują dostawcy zaspokajający pierwsze potrzeby: branża spożywcza, drogeryjna, odzieżowo-obuwnicza, RTV-AGD, do tego lokalna gastronomia. Z usługami sytuacja po pandemii jest nieco trudniejsza, bo o ile dla właścicieli salonów fryzjerskich, czy kosmetycznych nasze lokalizacje są bardzo atrakcyjne, to w tyłach ich głów pozostają obawy wynikające z obaw o potencjalne kolejne zamknięcia. Niemniej z naszego punktu widzenia, różnorodności oferty, usługi są pożądane. O ile duże sieci handlowe nie mają obaw przed podpisaniem umów najmu na 5, czy 10 lat, doskonale znając rynek retail parków, to mniejsi, lokalni przedsiębiorcy czasem chyba jeszcze nie doceniają ich potencjału. A jest on bardzo duży. 

Najemcy i ich oczekiwania, możliwości finansowe to jedno. Po drugiej stronie są właściciele parków, którzy też przecież chcą zarabiać. 

To z czego część osób nie zdaje sobie jeszcze sprawy, to fakt, że rynek parków handlowych jest obecnie jednym z najlepszych źródeł inwestowania. Biorąc pod uwagę wspomniane wyżej plany rozwoju, nie będzie problemu z wynajmem powierzchni. W handlu umowy są długoterminowe: na 5, 10 a nawet 15 lat. Dlaczego jest to tak istotne? Dla porównania posłużmy się modelem inwestycji mieszkaniowych: indywidualni inwestorzy od kilku lat skupiają się głównie na rynku mieszkaniowym, stosując prosty mechanizm: kupno mieszkania i wynajem. Czynsz albo spłaca kredyt, albo jest źródłem dochodu. Tyle tylko, że nie ma gwarancji jak długo utrzyma się najemca. W przypadku najmu krótkoterminowego, wynajmujących w ostatnim roku prawie w ogóle nie było. A mieszkanie nadal generowało koszty. Wracając do parków handlowych – tu najemcy będą przez długi czas, sklepy działają, czynsze wpływają. Stopy zwrotu są wyższe niż w przypadku mieszkań, co więcej osiągane są całkowicie pasywnie. Pasywnie, czyli pieniądze pracują samodzielnie, bez ingerencji inwestora. Od pewnego czasu obserwujemy stały wzrost zainteresowania inwestorów nieruchomościami handlowymi, szczególnie tych, którzy do tej pory zyski czerpali właśnie z mieszkań, czy też condohoteli.

Jaką rolę będą więc pełnić duże centra handlowe?

Patrząc na rynek trójmiejski, centra handlowe zlokalizowane w strategicznych lokalizacjach, z dużym oddziaływaniem, o ugruntowanej pozycji, jak Riviera w Gdyni, Forum Gdańsk czy Galeria Bałtycka w Gdańsku, przetrwają i będą dalej funkcjonować. Z obserwacji trendu oraz zachowań młodszej części społeczeństwa myślę, że model rozrywkowy w tym „food halle” będą stanowiły siłę galerii handlowych jako miejsca spędzania wolnego czasu z rodziną i przyjaciółmi. Dodając do tego taki czynnik jak choćby długi okres nieprzyjaznej pogody, zimna i deszczu w naszym klimacie, a na dodatek długi czas pandemii, to chyba mamy już dość spędzania czasu w domach. Powstał w nas „głód normalności”, w tym tęsknota do dawnych nawyków spędzania wolnego czasu, choćby w galerii handlowej, gdzie dostępny jest zestaw „rozrywka-jedzenie-zakupy”.