PUŁAPKI WYNAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO

Poszukiwanie nowych produktów inwestycyjnych przez inwestorów instytucjonalnych, wzrastająca mobilność społeczeństwa oraz stopniowe odchodzenie od stereotypu mieszkania na własności stają się czynnikami rozwoju segmentu mieszkań na wynajem. Jeśli posiadasz lub chcesz kupić apartament pod wynajem, stajesz przed dylematem – wynajem krótkoterminowy, czy długoterminowy? Agata Karolina Lasota, właścicielka Lasota Business Consulting, w rozmowie z Prestiżem rozwiewa wątpliwości.


Max Radke

Pani Agato, konkretnie, wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy?

W czasach, gdy rynek prywatnych apartamentów na wynajem dopiero się kształtował i był rynkiem rozwijającym się, faktycznie wynajem krótkoterminowy, najczęściej turystom na doby, był bardziej opłacalny. Dzisiaj mamy jednak bardzo duże nasycenie rynku i dochodzimy do masy krytycznej. Stopień obłożenia tego typu apartamentów nigdy nie wynosi 100%, jest dużo mniejszy i z roku na rok jest coraz niższy, bo konkurencja na rynku jest coraz większa. Szala zaczyna się przechylać na korzyść wynajmu długoterminowego, szczególnie w przypadku apartamentów segmentu premium, w bardzo dobrej lokalizacji, w wysokim standardzie. 

300-400 zł za dobę w sezonie robi jednak wrażenie...

Tylko, że sezon u nas trwa 3-4 miesiące. Po sezonie ciężko o duże obłożenie, a i ceny trzeba obniżać, często nawet o połowę. Bardziej się opłaca stały najemca, płacący regularnie niemały przecież czynsz, dbający o mieszkanie, z którym wiąże nas umowa, a nie regulamin wynajmu. Proszę nie zapominać, że wynajem krótkoterminowy jest czasochłonny i wiąże się z wyższymi kosztami obsługi. Rotacja lokatorów jest bardzo duża, stan mieszkania szybko ulega degradacji, trzeba myśleć o tym, żeby dostarczać klucze, ręczniki, zmieniać pościel, sprzątać. To są koszty, a jeśli oddamy apartament pod zarządzanie firmie zewnętrznej, to trzeba z nią dzielić się przychodem. Jak doliczymy do tego koszty eksploatacyjne, które są po stronie właściciela i podatek to zostaje w kieszeni około 40% przychodu. Trzeba jeszcze wziąć pod uwagę fakt, że dzisiaj organy podatkowe zaostrzają stanowisko w zakresie rozliczania zysków z najmu nie godząc się na ryczałt w wysokości 8,5%, a narzucając opodatkowanie w 18% lub 32%.

Ludzie kupują jednak coraz więcej apartamentów pod wynajem, coraz więcej jest też firm zajmujących się zarządzaniem wynajmem krótkoterminowym. 

Jest popyt, jest podaż, ale tylko i wyłącznie przemyślane inwestycje, dobrze skalkulowane mają szansę powodzenia. Wspomniał Pan o firmach zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami pod wynajem. Ci najwięksi dyktują często warunki, które inwestorom ciężko zaakceptować, a ci mniejsi pojawiają się i znikają. Kupuje Pan apartament, wyposaża go, by przed wakacjami trafił na rynek, oddaje Pan w zarządzanie firmie, w wakacje nawet jest ruch, ale po sezonie wiatr hula po korytarzach i okazuje się, że firma znika z rynku. Takich przypadków jest mnóstwo. 

Żyjemy w Trójmieście, na brak turystów nie narzekamy, przyjeżdża ich coraz więcej, również po sezonie. Czy aby nie za bardzo dramatyzujemy? 

Wynajem krótkoterminowy jest w dużym stopniu uzależniony od czynników wpływających na koniunkturę – pogoda, sezon turystyczny, duże imprezy odbywające się w okolicy, itp. Raty kredytu trzeba bowiem spłacać regularnie, a wpływy z wynajmu mogą być mocno uzależnione od pory roku. Owszem, turystów w Trójmieście nie brakuje, ale warto spojrzeć na to, co się dzieje w innych krajach, bo my podążamy dokładnie tą samą ścieżką. Weźmy na przykład Hiszpanię, turystyczny raj. Boom budowlany spowodował, że budowano i kupowano nieruchomości w ogromnych ilościach. Przeważnie na kredyt. W 2007 roku przyszedł krach, dochody z najmu przestały wystarczać nawet na raty kredytu, a wszystko w Hiszpanii, gdzie
sezon trwa cały rok. 

Mówiła Pani, że planując zakup nieruchomości pod wynajem trzeba dobrze wszystko zaplanować i skalkulować. Co to znaczy?

Z punktu widzenia inwestora bardzo ważne jest, aby pamiętać, że tworzona oferta najmu krótkoterminowego jest w większym stopniu alternatywą dla hoteli, aniżeli dla tradycyjnego wynajmu. W obliczu tych wszystkich okoliczności, o których mówiłam, warto zdecydować się na najem długoterminowy, szczególnie dla firm i instytucji, w tym dużych korporacji międzynarodowych, dzięki czemu mamy spokój i stosunkowo większe przychody z najmu. Muszę zaznaczyć tutaj, iż moja agencja może poszczycić się dużą skutecznością działań w wynajmie długoterminowym apartamentów o wysokim standardzie dla sektora biznesu, która kształtuje się na poziomie 92,6 procent.

 

LASOTA BUSINESS CONSULTING REAL ESTATES

Gdynia, Al. Zwycięstwa 241/13, tel. 793 730 792, www.lbconsulting.pl, info@lbconsulting.pl

 

 

90
03/2018

W dzieciństwie marzyła o zdobyciu Nagrody Nobla z... geografii. Małej marzycielce nikt nie powiedział, że nie jest to możliwe, bo w tej akurat dziedzinie, nagroda ta nie jest przyznawana.