RYNEK PIERWOTNY CZY WTÓRNY?

 

To jedno z pierwszych pytań, na które muszą odpowiedzieć sobie osoby zainteresowane zakupem mieszkania. Każda z możliwości ma swoje wady i zalety. O korzyściach, różnicach i praktycznym znaczeniu dla kupującego rozmawiamy z Klaudią Kappes, doświadczoną pośredniczką nieruchomości z trójmiejskiej InVilli.


prestiz

Każda lokalizacja czy metraż mieszkania jest obecnie dostępny. Wybór jest ogromny, ale odwieczne pytanie brzmi: kupić mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym?

To zależy od wielu czynników, m.in. lokalizacji, budżetu, czasu, przeznaczenia nieruchomości, infrastruktury, czy bliskości zatrudnienia – każdy z nas ma inne potrzeby, więc to kwestia absolutnie indywidualna. Mieszkania od dewelopera są oddane w stanie surowym i należy posiadać dodatkowe fundusze na wykończenie, zaś na rynku wtórnym oferowane są mieszkania „do wprowadzenia” lub lekkiego odświeżenia. W Trójmieście szczególnie istotna jest lokalizacja, która zależy od preferencji kupującego. Niektórzy chcą mieszkać w ścisłym centrum, inni lubują się w obrzeżach. Jednak w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod wynajem, warto postawić na lokalizacje blisko plaż czy uniwersytetów, tak aby mieszkanie pracowało zarówno w sezonie, jak i poza nim, i w zasadzie to jest najlepsze rozwiązanie.

Mieszkanie z rynku pierwotnego ma dużą przewagę nad mieszkaniem z rynku wtórnego, jednak czy nowe zawsze znaczy lepsze?

Niestety nie ma tutaj jednoznacznej odpowiedzi. Warto jednak zapoznać się z zaletami i wadami takiego mieszkania. Największą zaletą jest z pewnością nowoczesne budownictwo, a co za tym idzie estetyczny wygląd. Kupujący jest pierwszym właścicielem, ma wpływ na rozkład pomieszczeń i właściwie nieograniczone możliwości aranżacji. Do tego zazwyczaj na rynku pierwotnym czynsz jest tańszy, wszystko jest nowe, na gwarancji, a części wspólne nie będą wymagać dużych remontów przez kilkanaście najbliższych lat. Dodatkowo często podczas budowy wykorzystywane są nowe technologie, dzięki którym np. minimalizuje się stratę ciepła, budowane są też podziemne hale garażowe z komórkami lokatorskimi, co wiąże się z dużą wygodą. Ogromnym plusem są również transze wpłaty, przez co nie musimy wpłacać całej kwoty jednorazowo. Warto mieć na uwadze, że kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nabywca musi zapłacić 2% PCC, czyli podatku od czynności cywilno-prawnych, natomiast przy zakupie nieruchomości od dewelopera, taki podatek nie występuje, przez co koszt zakupu na starcie jest nieco niższy.

Jeżeli chodzi o wady, to największą z nich jest długi czas oczekiwania od momentu kupna do momentu wprowadzenia się. Z drugiej strony, nowe osiedla często są zlokalizowane na obrzeżach miast, które dopiero zaczynają się rozwijać, więc często wybierając mieszkania z rynku pierwotnego nie mamy pewności jaki widok za oknem będziemy mieli w najbliższej przyszłości - czy to nadal będzie piękna łąka, czy może już balkon nowego sąsiada. W przypadku nowego budownictwa wszystkie wady pojawią się tak naprawdę w trakcie użytkowania budynku, nie wszystko może przewidzieć nawet najuczciwszy i najlepszy deweloper.

Co przemawia zatem za mieszkaniem z drugiej ręki?

Z pewnością lokalizacja. Mieszkania na rynku wtórny są często doskonale zlokalizowane z bardzo dobrze rozbudowaną infrastrukturą, ze szkołami, przedszkolami, osiedlowymi sklepikami czy parkami. Ale lokalizacja to nie jedyny plus mieszkań z rynku wtórnego. Dla wielu kupujących ogromną zaletą jest możliwość wprowadzenia się zaraz po zakończeniu transakcji, bez uciążliwego wykańczania mieszkania ze stanu deweloperskiego. Kolejnym atutem jest mniejsze ryzyko, ponieważ widzimy co kupujemy i znamy stan budynku. Wiemy czy nie ma problemów z wentylacją czy garaż nie podmaka itp. Mieszkania z drugiej ręki często nie mają ograniczonego metrażu, np. w sopockich kamienicach znajdziemy perełki o ponad powierzchni ponad 100 m2. Wielu zainteresowanych kupnem nieruchomości w Trójmieście poszukuje również tutejszego klimatu, którego próżno szukać na rynku pierwotnym. Urok sopockich czy gdańskich kamienic, dla niektórych jest niezastąpiony.

Czy istnieje złoty środek? Kompromis między tym, co stare i tym, co często jest jedynie dziurą w ziemi?

Warto zwrócić uwagę na młode-wtórne mieszkanie, czyli nieruchomość z rynku wtórego, które ma dopiero kilka lat, lecz wpisuje się w nowoczesne ramy i nowe technologie. Wówczas mieszkania są praktycznie gotowe, a kupujący nie ponosi dużych nakładów finansowych w celu wyremontowania. Haczyk tkwi w tym, że takie nieruchomości mogą być nieco droższe, ponieważ właściciele sprzedają gotowe inwestycje, które pracują przynosząc stałe dochody lub mieszkania są wykonane z wysokiej jakości materiałów.

Najnowsze dane udostępnione przez NBP dotyczące sprzedaży nieruchomości w Gdańsku pokazują, że mieszkania z drugiego obiegu są paradoksalnie o 1% droższe niż nowe. Dlaczego tak się dzieje?

Nowe mieszkania często wymagają dużego wkładu własnego. Samo wykończenie jest również bardzo kosztowne, czego cena już nie uwzględnia. Tutaj pojawia się też bardzo istotny czynnik opisany powyżej – lokalizacja. Są oczywiście inwestycje deweloperskie w bliskiej odległości od centrum miasta, np. apartamenty nad Nową Motławą, lecz to zazwyczaj mieszkania z rynku wtórnego charakteryzują się bardzo dobrą lokalizacją, którą odpowiednio się ceni. Mieszkania z drugiej ręki często już są urządzone i są gotowe do wprowadzenia, dlatego często ich cena jest wyższa.