Dom w Trójmieście, czyli alternatywa dla zamożnych

Swoboda, przyroda i powietrze - wyliczają właściciele domów. Ale czy życie poza miastem to idylla?

Przed dylematem: kupno mieszkania czy domu, stanęli wiosną 2023 r. świeżo upieczeni rodzice: Darek i Katarzyna z Gdańska. Tuż po narodzinach synka zdecydowali, że czas rozejrzeć się za większym metrażem. Darek sprzedał - z kilkukrotnym przebiciem - swoją kawalerkę na Przymorzu. Z gotówką w kieszeni para zaczęła poszukiwania. Darek i Katarzyna oglądali mieszkania m.in we Wrzeszczu, Letnicy, Nowym Porcie i na południu Gdańska. Szło jednak jak po grudzie. A w międzyczasie dopadło ich - jak tłumaczy Maciej - “zmęczenie miastem”.

- Mieliśmy dość wszechobecnego hałasu, pośpiechu, betonozy i cen, które w dużej mierze reguluje polityka miasta, sprzyjająca bardziej turystom, niż mieszkańcom - wylicza mężczyzna, dodając, że z Gdańska ich wypchnięto. - Nowe osiedla, które powstają w atrakcyjnych lokalizacjach i dobrze skomunikowanych dzielnicach, deweloperzy budują pod kątem klienta-inwestora, który kupuje po kilka, kilkanaście mieszkań i przeznacza je na najem krótkoterminowy.

Para zaczęła przeglądać domy. Te na rynku wtórnym kosztowały tyle, ile 30-metrowe mieszkania (ceny - patrz w ramce). I wtedy stwierdzili, że kupno mieszkania nie ma większego sensu. Darek oczyma wyobraźni widział, jak urządza się w większym metrażu po niższej cenie, korzysta z tańszych usług, pije lemoniadę w zacisznym ogródku - zamiast na balkonie w wieżowcu, gdzie w każdy ciepły dzień trudno wytrzymać.

- Ważne jest też to, żeby dziecko miało gdzie i z kim spędzać czas, a na obrzeżach nie ma z tym większego problemu, bo terenów zielonych jest w bród, a mieszkańcy to głównie młode rodziny z dziećmi - tłumaczy mój rozmówca. - Niestety, zwłaszcza na nowych osiedlach położonych w lepiej usytuowanych dzielnicach, przestrzeń pomiędzy budynkami wypełnia głównie beton i parkingi, co praktycznie uniemożliwia aktywne spędzanie czasu na powietrzu zwłaszcza dla starszych dzieci.

- Dom to niezależność, własny kawałek zielonego trawnika, brak miesięcznego czynszu, często dodatkowe pomieszczenie do pracy zdalnej - wylicza Piotr Zwoliński z biura nieruchomości Pepper House. - A pandemia tylko to wzmocniła.

Pandemia wszystko zmienia, ale czy każdego stać na dom?

Nie ma wątpliwości, że koronawirus wpłynął na to, jak patrzymy na nasze cztery ściany. Jak czytamy w badaniu “Szczęśliwy dom” z 2021 r. autorstwa serwisu Otodom.pl i Uniwersytetu SWPS, w pandemii zdążyło się przeprowadzić 12 proc. ankietowanych, 6 proc. aktywnie szukało nowego mieszkania, a 15 proc. myślało o zamianie.

Analitycy zauważyli, że mieszkający w domach jednorodzinnych są zadowoleni z dostępnej powierzchni użytkowej, liczby pokoi, nasłonecznienia, izolacji akustycznej, widoku z okna, bezpiecznej okolicy, ciszy i jakości powietrza. Z kolei ci, którzy wybrali bloki i kamienice, chwalą sobie m.in. odległość od centrum i lokalnych usług oraz sprawniejszą możliwość załatwiania bieżących spraw.

Domy to jednak wciąż alternatywa dla zamożniejszych. Piotr Zwoliński zalicza do nich m.in. przedsiębiorców i informatyków. Według GUS są to zarabiający między 10 tys. a 15 tys. zł brutto.

- Zakup domu w centrum wymaga dysponowania bardzo wysokim budżetem. W najlepszych lokalizacjach możemy spodziewać się budynków do gruntownego remontu lub wręcz wyburzenia i postawienia na działce nowego obiektu - przyznaje Piotr Tarkowski, członek zarządu trójmiejskiego dewelopera Allcon, który w swojej ofercie ma też domy jednorodzinne. - Warunkiem jest więc posiadanie kilku milionów złotych lub więcej na zakup terenu, remont, a czasem budowę. Mogą sobie pozwolić na to nieliczni.

Co oczywiste, cena zależy od lokalizacji. - Dom w Sopocie czy dom w Orłowie dalej jest oznaką ogromnego luksusu, jednak mieszkania w centrum również mają się świetnie i wiele klientów wybiera właśnie taką opcję - zauważa Anna Zajączkowska, kierownik ds. marketingu w WhiteWood Nieruchomości. - Wybór między mieszkaniem a domem zależy od indywidualnych preferencji. Nie da się tego jednoznacznie określić, ponieważ każdy klient ma inny styl życia i do niego dopasowuje swoją wymarzoną nieruchomość. Bardzo istotny jest budżet jaki możemy przeznaczyć na zakup wymarzonego M, nie zaskoczę nikogo, że domy w centrum miasta są dużo rzadszym wyborem niż domy na obrzeżach właśnie ze względu na swoją cenę.

Koniec podmiejskiej idylli

Zdaniem Piotra Tarkowskiego dom poza miastem to kompromis. - Możemy kupić działkę o powierzchni tysiąca m kw. np. w Bojanie lub Koleczkowie i wybudować tam dom wolnostojący za o wiele mniejsze pieniądze niż w mieście. Odbędzie się to jednak znacznym kosztem wolnego czasu, który będziemy tracić głównie na dojazdy do pracy, dowożenie dzieci do szkoły oraz na dodatkowe zajęcia. Korzystanie z atrakcji miejskich, takich jak wyjście do restauracji, teatru czy kina będziemy zmuszeni po prostu ograniczyć - zauważa.

Przekonała się o tym Monika. Dziesięć lat temu przeprowadziła się z mężem i dwójką dzieci do kaszubskiego Łapina. Ich dom ma ponad 130 metrów. Sporo jak na jedno małżeństwo. Ale tak właśnie miało być. - Skusiło mnie to, że w domu będę płacić sama za swoje. A w mieszkaniu musiałam płacić jakiemuś zarządcy za wydumane usługi - wspomina.

Idylla skończyła się dość szybko. - Okazuje się, że mniej więcej koszt użytkowania mieszkania razem z całą obsługą, to tyle samo co koszt użytkowania domu, ale pod domem muszę sama posprzątać, sama odświeżyć i sama wystawić kosze na śmieci. Do tego koszty dojazdów podskoczyły mi dwukrotnie. Dzieci do szkoły, dzieci na basen, balet. Rano w sobotę nie wyskoczę w dresach po bułki. No i ten ogródek. Ile bym pieniędzy nie włożyła i tak będzie mało.

Dom, mieszkanie, a może to i to?

Alternatywą dla stojących w polu czy w lesie wolnostojących domów są tzw. domy miejskie, zlokalizowane w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych dzielnicach. - Budżet jest w tym wypadku porównywalny do tradycyjnego domu na przedmieściach, jednak rozwiązanie to niesie szereg korzyści i odpowiada na współczesne potrzeby mieszkańców miast - zachwala Piotr Tarkowski.

Tego typu nieruchomości są chętnie wybierane jako alternatywa dla 5-pokojowego mieszkania w bloku. Przykładem są domy szeregowe. Domy miejskie coraz częściej doceniają także osoby starsze, które nie wyobrażają sobie przeprowadzki do bloku. To praktycznie budynki bezobsługowe, wymagające dużo mniej zaangażowania i środków niż przy tradycyjnym domu, a równocześnie zapewniające dostęp do kominka, ogródka i odpowiednią

przestrzeń.

Darek jest optymistą: - Kiedy zdecydowałem, że przestaję szukać mieszkania w mieście i kieruję swoją uwagę na większe nieruchomości na obrzeżach lub pod miastem, usłyszałem od dobrej koleżanki słowa, które jeszcze mnie w tej decyzji utwierdziły: „Dopiero gdy przeprowadziłam się z mieszkania w mieście do domu na obrzeżach zrozumiałam, co to znaczy naprawdę odpoczywać po pracy i w weekendy”. Dodała też, że „każda godzina odpoczynku w ogrodzie czy w salonie przy kominku to jak 3-4 godziny w ciasnym mieszkaniu”. Czy rzeczywiście tak będzie, dopiero się przekonam, ale jestem dobrej myśli.

12,6 tys. zł – taka, według wyliczeń firmy JLL, była średnia cena metra kwadratowego mieszkań w Trójmieście na koniec pierwszego kwartału 2023 r. Trzeba zaznaczyć, że to cena ofertowa. Średnia wyciągnięta z cen mieszkań, które znalazły nabywców (bez uwzględnienia zniżek wynegocjowanych przez klientów), jest niższa - osiągnęła 12,1 tys. zł. Po raz pierwszy przekroczyła barierę 12 tys. zł.

Trochę inne cyfry podaje Narodowy Bank Polski. Według niego przeciętna cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym w Gdańsku osiągnęła w pierwszym kwartale poziom 10,8 tys. zł. Oznacza to spadek w ciągu roku o 3 proc. Trudno jednak mówić o trendzie. NBP podlicza, że w ciągu ostatnich pięciu lat ceny metra kw. mieszkania w Gdańsku wzrosły aż o 70 proc.

Z kolei w Gdyni lokale z pierwszej ręki przez ostatnie dwanaście miesięcy podrożały o 5 proc., osiągając cenę 12,4 tys. zł. Przez całe lata ceny mieszkań w Gdyni były stosunkowo stabilne. Od 2010 r. ceny oscylowały w granicach 6-7 tys. zł. W połowie 2019 r. poszybowała nagle aż do 8,2 tys. zł, czyli o 16 proc. w porównaniu z 2017 r.

Tradycyjnie, w Trójmieście ceny napędzają mieszkania położone często w prestiżowych lokalizacjach: np. w pasie nadmorskim lub blisko centrum.

- Roller-coaster to autostrada w porównaniu z sinusoidą warunków działania i nastrojów jaką przeszedł polski rynek mieszkaniowy w ostatnich trzech latach - komentuje Aleksandra Gawrońska, szefowa działu analiz rynku mieszkaniowego w firmie JLL. - Wygląda na to, że w dodatku przeszedł ten okres w całkiem dobrej formie, choć czas niepewności i dynamicznych zmian warunków funkcjonowania firm wcale się nie skończył.

Ceny rosną także na rynku domów w Gdańsku. Według danych serwisu nieruchomości-online w pierwszym kwartale 2023 r. za metr kw. trzeba było zapłacić 8,3 tys. zł. Więcej światła rzuca też raport Otodom i Polityki Insight. Wynika z niego, że w 2022 r. segmenty były średnio o 8,5 proc. droższe niż przed rokiem, domy na małych działkach o 9,2 proc., a te na dużych o 13,4 proc. We wszystkich kategoriach dynamiki roczne co prawda silnie wyhamowały, ale był to wyłącznie efekt statystyczny – koniec 2021 r. przyniósł bowiem bardzo silne podwyżki cen na rynku domów związane z gwałtownie rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny.

Dom czy mieszkanie? Wykonaj rachunek zysków i strat

Koszty: zazwyczaj metr kw. mieszkania wychodzi drożej niż zbudowanie metra kw. własnego domu. Jeśli sami umiemy sporo zrobić (i mamy na to czas), to budowa tzw. sposobem gospodarczym wychodzi całkiem satysfakcjonująco pod względem finansowym. Drożej – jeśli wszystko zlecimy firmie. Tyle że ten tańszy sposób wymaga prawie zawsze użerania się z ekipami wykonującymi poszczególne etapy.

Można jednak podejść do budowy bardziej racjonalnie. Wiele firm architektonicznych, jakby wychodząc naprzeciw nowym trendom, proponuje małe domy mieszkalne, od mniej więcej 50 metrów kw., z dobrze zaaranżowanymi wnętrzami. Warto się więc dobrze zastanowić, czy rzeczywiście potrzebna jest nam posiadłość o pow. 250 m kw. lub więcej, zbytkowna, która za ileś lat przerośnie nasze potrzeby i możliwości.

Działka: przeważnie marzy nam się taka pod lasem, z dala od innych siedzib. Tylko jak to pogodzić z prozą życia? Na co dzień będziemy potrzebowali sklepu, w którym zrobimy zakupy, lekarza, apteki. Im mniejsza i bardziej „dzika” miejscowość, tym trudniej o dostęp do tych placówek.

Utrzymanie: mieszkanie w bloku – spółdzielczym czy należącym do wspólnoty – obarczone jest obowiązkiem płacenia czynszu. To boli, ale też jest wygodne. Kiedy coś zaczyna szwankować, zepsuje się, wszystkim zajmuje się administrator. W domu tego luksusu nie ma.

Pogoda dla bogaczy.

10 najdroższych transakcji na rynku mieszkaniowym w Trójmieście według WhiteWood Nieruchomości

1. Dom na Kamiennej Górze w Gdyni 6,25 mln zł

2. Dom w Orłowie w Gdyni 5,2 mln zł

3. Dom na Kamiennej Górze w Gdyni 4,4 mln zł

4. Apartament w Śródmieściu Gdańska 3,95 mln zł

5. Apartament na Wyspie Spichrzów w Gdańsku 3,6 mln zł

6. Dom na Kamiennej Górze w Gdyni 3,6 mln zł

7. Dom w dzielnicy Dąbrowa w Gdyni 3,5 mln zł

8. Apartament w Śródmieściu Gdańska 3 mln zł

9. Apartament w Brzeźnie w Gdańsku 2,855 mln zł

10. Lokal usługowy w Kowalach 2,85 mln zł