Najem pod kontrolą

Przymorze, Zaspa, Dolny Wrzeszcz, Oliwa. Fundusze inwestujące w nieruchomości kupują całe budynki mieszkalne, a nawet osiedla, które następnie trafiają pod wynajem. Do Trójmiasta na dobre wkracza sektor instytucjonalnego najmu mieszkań, a wraz z nim europejscy gracze.


prestiz

Obecnie w Trójmieście w sektorze PRS (Private Rented Sector) funkcjonuje ponad 700 mieszkań. Kolejne 1800 jest w budowie lub też na etapie planowania.

- Trójmiasto jako jeden z największych ośrodków miejskich w Polsce, z dużą liczbą firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu oraz studentów jest na liście inwestorów jako ten z dużym potencjałem rozwoju – mówi Krzysztof Cipiur, szef działu Rynków Kapitałowych w Knight Frank. - Patrząc na liczbę mieszkań powstających mieszkań w Polsce, Gdańsk jest na 6 miejscu po Wrocławiu, Warszawie, Poznaniu, Łodzi i Krakowie. Spodziewamy się stabilnego rozwoju, który głównie skupi się na Gdańsku, biorąc pod uwagę jego biznesowy charakter.

Jeden standard, jedna kwota

Najem instytucjonalny różni się od indywidualnego. Dzisiaj w Polsce dominuje ten drugi model. Prywatni właściciele, którzy kupili mieszkania sami zajmują się ich najmem lub też oddają je w zarządzanie operatorom.

Z punktu widzenia najemców rozproszony rynek zwiększa różnorodność ofert i konkurencję, ale i też może rodzić problemy na każdym etapie najmu. Od rodzaju umowy, wymagań wynajmującego, podziału kosztów, ukrytych wad, czy wreszcie relacji na styku wynajmujący – najemca. Tych niewiadomych nie powinno być w sektorze PRS, którego cechą jest działalność instytucjonalna, z gotowymi, stałymi ofertami. Operatorzy oferują w pełni wyposażone mieszkania, na jasnych zasadach i z jedną ceną za wszystko. To jak kupowanie zestawów w McDonald’s – każdy ma dokładny opis, zdjęcie i cenę za całość. Tak np. jest w budynku Resi4Rent przy ul. Kołobrzeskiej w Gdańsku. Najemcy mają do wyboru kawalerkę, mieszkanie 2 - pokojowe albo 3 - pokojowe. Wszystkie w jednym standardzie. I cenę zawierającą całkowity koszt jaki trzeba co miesiąc ponosić. Jak podaje operator – mieszkania poszły błyskawicznie - oddany w czerwcu 2021 roku do użytku budynek ma już 94% obłożenie.

Więcej opcji cenowych ma Fundusz Mieszkań na Wynajem, dysponujący 210 mieszkaniami we Wrzeszczu. 

- Oferujemy mieszkania o zróżnicowanej strukturze i metrażach – od 28 do ponad 90 m. kw.  – mówi Ewa Syta, dyrektor biura komunikacji w Funduszu Mieszkań na Wynajem. - Stawki czynszu są uzależnione od wielkości lokalu i jego atrakcyjności - położenie w budynku, piętro, strona świata oraz dodatkowych udogodnień jak balkon, loggia, taras czy ogródek. Średnia stawka najmu w naszej inwestycji przy ul. Kilińskiego wynosi 44 zł za m. kw., a przy ul. Kołodzieja 32 zł. Obecnie dostępnych jest zaledwie 6 mieszkań.

Młodzi, bez zobowiązań

Tak mocne uproszczenie najmu jest możliwe, gdyż budynki już na etapie projektowania są dedykowane sektorowi PRS, a ich budowa odbywa się w formule BTR (Built to Rent). Fundusze inwestujące w ten sektor nie chcą gotowych obiektów, które trzeba przerabiać, dlatego zamawiają budynki, które mają spełniać ich określone wymagania. W ten sposób trójmiejski deweloper BMC wybudował w tym roku małe osiedle w Oliwie specjalnie dla Zeitgeist Asset Management, jednego z operatorów rynku PRS.

- Mieszkania z sektora PRS w przeciwieństwie do standardu deweloperskiego oferowanego w mieszkaniach na sprzedaż są wykończone i całkowicie wyposażone – mówi Przemysław Chimczak - Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu. - Budynki mają recepcje, sporo udogodnień jak np. paczkomaty, jest więcej miejsc na rowery, czy hulajnogi, ale za to mniej miejsc parkingowych. Mają cechy, których nie mają budynki z mieszkaniami na sprzedaż, np. przestrzenie wspólne, które są chętnie używane przez najemców.

Jak wyjaśnia Chimczak – Bratkowski różnice w budowaniu pomiędzy mieszkaniami na sprzedaż, a wynajem wynikają też z grupy docelowej PRS.

- Grupą docelową są wszyscy ci, którzy nie kupują jeszcze mieszkań, czyli mówimy o ludziach od 25 do 35 roku życia, młodych, ale już pracujących. To single lub też młode rodziny bez dzieci. W tej grupie są też obcokrajowcy przyjeżdżający w ramach różnego rodzaju programów – opisuje szef Fundacji Rynku Najmu.

Budynki pod rynkową presją

Mocne wejście na rynek funduszy inwestujących w PRS budzi różne oceny. Pozytywne są na pewno od potencjalnych najemców – mogą liczyć na jasne, czytelne umowy, stałe stawki, brak ukrytych wad. Tym bardziej, że operatorom działającym na rynku będzie zależeć na budowaniu dobrej opinię o swojej marce, by pozyskiwać kolejnych najemców do kolejnych inwestycji. Ryzyko monopolu cenowego, czy też głośna sytuacja jaka wydarzyła się w Berlinie, gdzie doszło do konfrontacji mieszkańców z wielkimi operatorami mieszkań podnoszącymi ceny – przy obecnym, marginalnym udziale PRS w Polsce również jest bardzo mało prawdopodobna. 

- Problemy mieszkaniowe Berlina wynikały z tego, że miasto nie przewidziało wystarczającej liczby nowych osiedli, co oznacza, że liczba dostarczonych mieszkań była niewystarczająca – ocenia Tom Leach, ekspert od rynku PRS. - W międzyczasie dziesiątki tysięcy nowych mieszkańców co roku rejestruje się w Berlinie, wyczerpując ofertę dostępnych mieszkań i powodując wzrosty cen sprzedaży i cen najmu. Napływ zagranicznych funduszy inwestycyjnych umożliwi szybszą budowę większej liczby mieszkań w Polsce, zwiększając tym samym zakres i jakość opcji najmu dla potencjalnych najemców i unikając niektórych problemów, z którymi borykał się Berlin, zatem – biorąc pod uwagę skalę przygotowywanych projektów – nie ma obawy spekulacyjnego pompowania cen, a perspektywa dla najemców jest optymistyczna.

Przemysław Chimczak – Bratkowski wskazuje, że budynki PRS mogą charakteryzować się wręcz lepszą jakością niż te budowane na sprzedaż, a co ma wynikać ze specyfiki biznesu.

- Budowanie mieszkań na sprzedaż odbywa się wg innej logiki, gdyż po ich sprzedaży sprzedawca znika. I tyle. Tymczasem budując mieszkania na wynajem myśli się perspektywą wieloletnią. Inwestor musi być pewien, że to mieszkanie będzie na tyle wygodne i funkcjonalne, że ludzie będą chcieli w nim mieszkać w kolejnych latach. Nieustannie będzie podlegać rynkowej ocenie – mówi Przemysław Chimczak - Bratkowski. - Jeżeli miałbym wskazywać jak to wygląda w krajach zachodnich, to tam budynki PRS częściej zwracają uwagę.

 

Wg tegorocznego raportu Knight Frank i Dentons aż 30,2% mieszkańców UE wynajmuje mieszkania, a tylko 69,8% jest ich właścicielami. Rekordziści najmu to Szwajcarzy - 58,4 %, potem są Niemcy (48,9%) i Austriacy (44,8%). Do swoistego rekordu (ponad 80% populacji wynajmuje mieszkania) zakończonego tegorocznym kryzysem doszło w Berlinie. Firmy posiadające po kilka tysięcy mieszkań zaczęły dyktować warunki cenowe. Wywołało to protesty mieszkańców stolicy Niemiec, których efektem było referendum. We wrześniu 2021 roku berlińczycy zagłosowali za wywłaszczeniem wielkich posiadaczy. Choć jego wynik nie był wiążący to władze miasta podjęły decyzję o odkupieniu za kwotę 2,5 mld euro aż 15 tys. mieszkań od dwóch funduszy.

Polska w zestawieniu właścicieli i najemców w UE póki co jest na drugim biegunie. Aż 84,2% lokali mieszkalnych to własność ich mieszkańców i tylko 15,8% to wynajem, z czego zdecydowana większość oferowana przez indywidualnych właścicieli (tzw. najem rozproszony). Udział instytucjonalnego najmu mieszkań jest póki co marginalny - aktualnie w całej Polsce jest w nim 5,6 tys. mieszkań. Niemniej rozpoczęty w 2021 roku wzrost będzie trwać. Już teraz wg Knight Frank budowane jest 4,4 tys. mieszkań, a deweloperzy zapowiadają budowę kolejnych 25,6 tys. Liczba operatorów wzrosła do 16. 

Według Fundacji Rynku Najmu do 2028 r. na PRS w Polsce będzie się składać ok. 90 tys. lokali, głównie w największych miastach, co będzie stanowić ok. 3 proc. w stosunku do przewidywanego zasobu mieszkaniowego w sześciu największych aglomeracjach.

 

Tom Leach, stypendysta St. Catherine’s College na Uniwersytecie Oksfordzkim, członek zarządu Leach & McGuire. Od 2003 roku działa w Polsce, zajmuje się doradztwem inwestycyjnym w zakresie najmu instytucjonalnego.

Inwestorzy instytucjonalni wchodzący do polskiego segmentu PRS mają ogromne doświadczenie. Jest mało prawdopodobne, aby zainwestowali i dostarczyli produkt, którego rynek nie zaakceptuje. Jeśli pojawi się zapotrzebowanie na mikromieszkania ze strony najemców, to jestem pewien, że inwestorzy chętnie je kupią i zatrzymają, ale pandemia raczej zapoczątkowała trend w przeciwnym kierunku, gdzie najemcy potrzebują więcej przestrzeni do życia, a inwestorzy instytucjonalni, obserwujący rynek, będą tego świadomi. Równocześnie należy mieć na uwadze, że mieszkania w tym sektorze budowane są z zamysłem pozostawienia ich we własnym portfelu oraz konkurowania na wolnym rynku z innymi inwestorami, więc również jakość i oryginalność oferty będzie miała znaczenie. W segmencie Build To Rent inwestor pozostaje właścicielem i najczęściej również przyszłym operatorem budynków, więc nie ma tutaj zjawiska budowy niskiej jakości obiektów, szybkiej sprzedaży po jak najwyższej cenie i zniknięcia z rynku.