Wszystko wskazuje na to, że sezon letnio-jesienny 2021 będzie jeszcze gorętszy niż zwykle. Bynajmniej nie chodzi tu o pogodę, lecz o sytuację polskiej branży budowlano-remontowej. Dostępnej ekipy remontowej szukać jak ze świecą – a to za sprawą pierwszokwartalnej, rekordowej sprzedaży mieszkań.

Jak wynika z raportu pt. „Rynek mieszkaniowy w Polsce I kwartał 2021” JLL Polska, międzynarodowej firmy doradczej świadczącej usługi na rynku nieruchomości,
w I kwartale 2021 roku w sześciu największych aglomeracjach mieszkaniowych w Polsce łącznie (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź) padł rekord sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego. Sprzedano 19,5 tys. lokali, co oznacza niebagatelny wzrost rzędu 40% kwartał do kwartału. 

Popyt na mieszkania okazał się być na tyle duży, że mimo wprowadzenia do sprzedaży 13,9 tys. kolejnych lokali (o 14% więcej k/k) i tak ogólna liczba mieszkań w ofercie deweloperskiej na koniec marca 2021 wynosiła tylko 42,1 tys. (spadek rzędu 12,3% k/k). Liczbowo był to najniższy poziom oferty od 2014 roku, co sygnalizuje istnienie wyraźnej nadwyżki popytu mieszkaniowego nad podażą. Warto też zaznaczyć, że okres tak zwanej teoretycznej wyprzedaży całej oferty deweloperskiej, z założeniem niewprowadzania do niej nowych lokali, oszacowany został przez ekspertów JLL Polska na 3 miesiące. To o 1/4 mniej niż wynosi przyjęty na rynku poziom równowagi. 

Rosnące wraz z początkiem roku wskaźniki popytu okazały się siłą napędową deweloperów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że między styczniem, a kwietniem inwestorzy odebrali około 84,3 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, czyli więcej o blisko 43% względem liczby zanotowanej w I kw. 2020 roku. Rozpoczęto także budowę ok. 63,7 tys. kolejnych mieszkań (+21%) , a 53,3 tysiąca świeżo wykończonych lokali oddano do użytkowania (+7,6%).

Na równi z Krakowem

Szał mieszkaniowy odnotowany na rynku w I kwartale br. nie rozłożył się równomiernie po całej mapie Polski. Spośród 19,5 tys. nowych mieszkań sprzedanych między styczniem, a marcem w sześciu największych aglomeracjach Polski aż 1/3 (6,9 tysiąca) dotyczyła rynku warszawskiego. Trójmiasto w tym obszarze wypadło relatywnie słabo – łącząc sprzedaż trzech miast, uplasowało się – ex aequo z Krakowem – na trzeciej pozycji (2,8 tys.), nieco za Wrocławiem (3 tys.).

Podobnie z liczbą mieszkań oddanych przez deweloperów do sprzedaży. Raport JLL wskazuje, że w I kwartale 2021 roku cały trójmiejski rynek mieszkaniowy wzbogacił się o 2,1 tys. lokali, podczas gdy w Warszawie było to aż 4,2 tys. a w dużo mniejszym pod względem powierzchni Wrocławie – 2,8 tys. Trójmiasto goniły: Poznań z wynikiem 2 tysięcy mieszkań oddanych do sprzedaży oraz Kraków z 1,8 tys.

Niska dynamika trójmiejskiej sprzedaży i stabilna liczba nowo dodanych do oferty mieszkań sprawiły, że oferta deweloperska na koniec I kw. 2021 roku w Trójmieście była wyważona. Wynosiła 6,4 tys. mieszkań, co daje 8,5 lokali na każdy 1000 mieszkańców. Dla porównania Warszawie na każdy 1000 mieszkańców przypadało tylko 6 mieszkań w ofercie. 

Możliwości inwestycyjne pomorskich inwestorów oraz popyt na lokale okazały się mniejsze od tych warszawskich, nawet mimo atrakcyjnego położenia geograficznego i walorów turystycznych Trójmiasta. Jednak rynek nadbałtycki pod względem możliwości wyprzedażowych nie wypadł najgorzej – oferta dla Krakowa wynosiła 9,8 lokalu na 1000 mieszkańców, a we Wrocławiu – aż 14. 

Popyt mimo rosnących stawek 

Ciekawą obserwacją dotyczącą polskiej mieszkaniówki jest ta, że rekordowi sprzedażowemu z I kwartału 2021 roku nie towarzyszyła tłumaczące popyt spadki cen. Wręcz przeciwnie – na większości polskich rynków stawki za metr kwadratowy widocznie wzrosły. Powodem były między innymi zwiększone koszty budowy mieszkań (zarówno materiałów, jak i robocizny) i ceny gruntu pod inwestycję, ale również utrzymujące się duże zainteresowanie rynkowe. W końcu popyt także kreuje podaż. 

Najdroższe mieszkania znalazły się w ofercie Warszawy. Zgodnie z danym JLL kosztowały średnio 11,5 tys. zł w przeliczeniu na metr kwadratowy. Drugie miejsce zajął Kraków ze średnią stawką rzędu 10,3 tys. zł. Ciekawą informacją może okazać się fakt, że ceny ofertowe nowo wprowadzanych do oferty mieszkań na krakowskim rynku pierwotnym spadły o 4,5% względem stawek kwartał wcześniej. Trójmiasto znalazło się na trzeciej pozycji z wynikiem 10,1 tys. za m2. Nowe mieszkania deweloperskie podrożały tu o 3% względem IV kw. 2020 roku, co uznać można za łagodny wzrost. 

Gdańsk po Warszawie

Jeszcze bardziej szczegółowe informacje o sytuacji rynku trójmiejskiego znajdziemy w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości Narodowego Banku Polskiego. Z danych wynika, że ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Gdańsku w 1 kwartale 2021 roku wzrosły o 3,9% k/k, a w Gdyni – o 5,9% k/k. Prawdziwe zatrzęsienie rynku pierwotnego dotyczyło natomiast cen transakcyjnych. W Gdańsku wzrost wynosił aż 12,0% k/k, a w Gdyni 14,4% – były to najwyższe wzrosty spośród siedmiu największych miast badanych ujętych w raporcie NBP.

Dane zagregowane w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości jednoznacznie wskazują, że w przypadku Gdańska i Gdyni dynamika wzrostu cen ofertowych była zdecydowanie niższa niż w przypadku cen transakcyjnych. Pozwala to wywnioskować, że deweloperzy albo ostrożniej proponowali kwoty sprzedaży, nie zakładając z góry dużego marginesu negocjacyjnego, albo godzili się tylko na niewielkie upusty, widząc dużą motywację nabywczą interesantów. Pewne jest to, że mogli sobie na to pozwolić – nabywcy byli w stanie zapłacić więcej. A gdzie najwięcej?

O tytuł najdroższego z miast trójmiejskiej aglomeracji od kilku lat konkurują Sopot i Gdańsk. Mieszkania w sopockich kamienicach ze względu na wysoce atrakcyjne położenie i ekskluzywność przez ekspert branży uważane są za najdroższe lokale w Polsce. Jednak z racji bardzo ograniczonego rynku pierwotnego nieruchomości, a przede wszystkim niewielkiej powierzchni, Sopot – najmniejsze w kraju miasto na prawach powiatu – nie jest uwzględniany w większości krajowych zestawień. Dlatego miejsce najdroższego pod względem cen mieszkań obszaru Trójmiasta zdobywa Gdańsk. 

Na koniec ubiegłego roku Gdańsk był pod względem cen nieruchomości drugim najdroższym miastem w Polsce – zaraz po Warszawie. Zgodnie z raportem portali Bankier i Otodom.pl ceny na rynku pierwotnym w Wolnym Mieście wynosiły 9 782 zł/m2. Dane NBP są zbliżone: na rynku pierwotnym i wtórnym wskazano stawki transakcyjne odpowiednio:  9 401 zł/m2 i 9 025 zł/m2, a ceny ofertowe odpowiednio: na 9 689 zł/m2 i 10 523 zł/2. 

Zgodnie z danymi Urzędu Miejskiego w Gdańsku najdroższe mieszkania nabyć można na gdańskim Jelitkowie (18 619 zł/m2 na koniec I poł. 2020), Głównym Mieście (17 097 zł/m2) i Starym Mieście (13 591 zł/m2). Z kolei najmniejsze stawki obowiązują w Maćkowach, a więc części dzielnicy Orunia Górna - Gdańska Południe (6 131 zł/m2), na Ujeścisku (6 183 zł/m2) na Kowalach (6 207 zł/m2).

Kryzys, który winduje ceny

Nieustępujące wzrosty cen mieszkań w Polsce, mimo trwającego na wielu płaszczyznach kryzysu gospodarczego wywołanego pandemią, są wypadkową kilku czynników. Po pierwsze, występują jako efekt zakumulowanego w okresie pandemii popytu, który z racji następujących po sobie lockdownów i niepewnych nastrojów nabywczych znalazł długo wyczekiwane ujście. 

Po drugie, dodatnia dynamika sprzedaży nieruchomości wiąże się z niskimi stopami procentowymi w bankach, które z jednej strony zachęcają do zaciągania kredytów mieszkaniowych, a z drugiej sprawiają, że niegdyś najpopularniejsze sposoby ulokowania gotówki (lokaty, konta oszczędnościowe) są dziś po prostu nieopłacalne – a na pewno mniej opłacalne niż inwestycja w mieszkanie. 

Kolejną kwestią jest home office, czyli tryb pracy zdalnej szczególnie spopularyzowany w Polsce wskutek wybuchu pandemii koronawirusa. Osoby pracujące z domów odczuwają coraz większą potrzebę do zmiany otoczenia na ładniejsze, nowsze i bardziej ergonomiczne pod względem możliwości pracy zdalnej. Kierując się tymi pobudkami, dedykują się na zakup nowego mieszkania. 

Nie można też pominąć kwestii inflacji, której efekty widać nie tylko na przykładzie cen produktów spożywczych czy usług, lecz także lokali mieszkaniowych. Warto jednak zestawić konkretne dane. Jak podaje GUS, inflacja w Polsce w maju 2021 roku wynosiła 3,9%. To więcej niż na koniec kryzysowego roku 2020, który i tak był najwyższym odczytem rocznym inflacji od 2021 roku. Wartość 3,9% nie odpowiada jednak ponad 10-procentowym wzrostom cen mieszkań w największych aglomeracjach Polski, w tym w Trójmieście. Co więcej, nie odpowiada także wzrostom wynagrodzenia, dzięki którym zakup droższych mieszkań stałby się łatwiej osiągalny. 

Pensje w górę, także w Trójmieście

Na koniec ubiegłego roku średnie wynagrodzenie w Polsce w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 5 411 złotych brutto (+4,7% r/r). Minimalnie wyższa była dynamika wzrostu cen na Pomorzu – wynosiła +4,9% względem 2019 roku. Jeszcze lepszy był początek 2021 roku – w kwietniu średnie wynagrodzenie w województwie wynosiły 6002,81 zł brutto (+5,22%). 

Wzrost nie pozwolił jednak Pomorzu uplasować się na najwyższej pozycji w rankingu najlepiej zarabiających województw w Polsce. Mimo bycia drugim po Mazowszu najdroższym miejscem pod względem cen mieszkań, Pomorze od lat utrzymuje się na czwartej pozycji ze względu na zarobki – po zwycięskim w 2020 roku Śląsku, wspomnianym Mazowszu i zdobywcy brązowego medalu, Dolnym Śląsku. 

Wysokie ceny mieszkań w Trójmieście i jednocześnie zarobki, które choć atrakcyjne, nie należą do adekwatnych, czyli najwyższych, sprawiają, że kredytowa dostępność mieszkania dla mieszkańców Pomorza jest relatywnie niska. 

Kredytowa dostępność mieszkania to wskaźnik szacujący liczbę metrów kwadratowych mieszkania, którą można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstwa na danym rynku (na podstawie danych GUS-u). Do wskaźnika uwzględnia się wymogi kredytowe banku (minimum socjalne, wskaźnik DTI itp.) i parametry kredytu (stopę procentową czy średnią rynkową marżę). Z kolei cenę za metr mieszkania ustala się na podstawie średniej ceny transakcyjnej określonej w Bazie Rynku Nieruchomości NBP, przyjmując 40% średniej ceny dla rynku pierwotnego i 60% dla rynku wtórnego). 

Spośród siedmiu największych miast Polski (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Kraków) wyniki dla trójmiejskich miejscowości uznać można za niskie, bo mieszczące się poniżej średniej wynoszącej ok. 132 metrów. W przypadku Gdańska wskaźnik oszacowano na niecałe 130 metrów, z kolei szacunek dla Gdyni – 120 metrów, co daje najniższy wynik, ex aequo z Warszawą.